PIMCO, uno dei più grandi gestori patrimoniali al mondo, ha lanciato un chiaro avvertimento al settore immobiliare globale: le strategie tradizionali di investimento immobiliare non sono più efficaci. In un contesto segnato da forti cambiamenti economici, aumento dei tassi d’interesse, nuove abitudini dei locatari e pressioni ESG crescenti, i modelli tradizionali perdono affidabilità e capacità di generare rendimenti stabili.
Perché PIMCO lancia l’allarme
Nel suo ultimo rapporto di analisi, PIMCO evidenzia come vi sia un crescente scollamento tra le ipotesi tradizionali di investimento immobiliare e la realtà di mercato attuale. Modelli basati su contratti di locazione a lungo termine, rendimenti stabili e diversificazione geografica stanno diventando obsoleti in un mondo sempre più influenzato da volatilità dei tassi, digitalizzazione e regolamentazione ambientale.
Tra i principali fattori di rischio individuati da PIMCO troviamo:
- Aumento dei tassi d’interesse e inflazione, che rendono più costosi i finanziamenti
- Domanda in calo per uffici e spazi commerciali, a causa del lavoro da remoto o ibrido
- Passaggio a contratti di locazione a breve termine, che aumenta l’incertezza sui flussi di cassa
- Espansione dell’e-commerce, che danneggia i centri commerciali tradizionali
- Requisiti ESG più severi, che impongono investimenti costosi in ristrutturazioni
I modelli classici iniziano a cedere
PIMCO sottolinea che settori come uffici di media qualità nelle grandi città e centri commerciali secondari stanno affrontando un netto calo di valore, aumento della vacancy e necessità di interventi strutturali.
Gli uffici di classe B e C, senza certificazioni ambientali o caratteristiche tecnologiche, stanno diventando sempre meno commerciabili, anche se situati in aree centrali. In alcune città, la percentuale di spazi sfitti ha superato il 25 %, con effetti negativi sulla stabilità dei rendimenti.
La diversificazione geografica non basta più
Uno dei pilastri classici della strategia immobiliare — la diversificazione geografica — non offre più la protezione di un tempo. Le dinamiche macroeconomiche globali, come inflazione, regolamentazione e transizione digitale, colpiscono simultaneamente più mercati, riducendo i benefici della diversificazione.
Inoltre, gli strumenti tradizionali di valutazione come il cap rate non riescono a rappresentare adeguatamente i costi operativi in aumento, i rischi normativi e i deficit tecnologici degli edifici obsoleti.
Le nuove strategie devono essere flessibili
PIMCO propone un cambiamento radicale: adottare strategie di investimento più dinamiche e adattabili, fondate su:
- Capacità degli immobili di adattarsi a ESG, digitalizzazione e nuove esigenze degli inquilini
- Investimenti in infrastrutture dell’economia digitale, come data center, logistica urbana e reti energetiche intelligenti
- Focalizzazione su residenziale e sanità, inclusi alloggi multifamiliari, senior housing e case in affitto a lungo termine
- Integrazione di PropTech, per monitorare consumi, utilizzo degli spazi e preferenze dei locatari
Non basta più acquistare immobili: è essenziale gestirli in modo attivo, rinnovarli e renderli resilienti.
ESG: da opzione a obbligo
Una delle conclusioni principali di PIMCO riguarda il peso crescente della compliance ESG. A partire dal 2024, l’Unione Europea introdurrà nuove regole sull’efficienza energetica degli edifici. Chi non si adegua rischia di possedere immobili che non possono più essere affittati o rifinanziati.
Questi asset diventano di fatto “stranded assets” – ancora fisicamente esistenti ma economicamente inutilizzabili. Le banche e gli investitori istituzionali, sempre più spesso, favoriscono immobili certificati sostenibili con condizioni di finanziamento agevolate.
I grandi investitori rivedono i portafogli
PIMCO stima che oltre il 40 % degli investitori istituzionali stia ristrutturando i propri portafogli immobiliari. Fondi pensione, assicurazioni e fondi sovrani stanno vendendo asset obsoleti e reinvestendo in immobili allineati ai criteri ESG e all’evoluzione tecnologica.
Le nuove priorità includono:
- Edilizia residenziale accessibile e alloggi compatti
- Student housing e co-living
- Strutture sanitarie modulari e flessibili
- Hub logistici con capacità di automazione
Questi segmenti offrono rendimenti più stabili e maggiori prospettive di crescita a lungo termine.
Impatto su sviluppatori e proprietari
Per i developer, ciò implica la necessità di progettare edifici ESG-ready, intelligenti e flessibili fin dalla fase iniziale. I proprietari, invece, devono abbandonare il ruolo passivo e trasformarsi in gestori attivi, offrendo servizi a valore aggiunto, monitoraggio energetico e innovazione digitale.
Gli inquilini non cercano più solo metri quadrati: vogliono efficienza, trasparenza e sostenibilità.
La fine dell’approccio “compra e tieni”
PIMCO è categorica: il modello “buy and hold” appartiene al passato. Le strategie passive non sono più sufficienti. Il futuro sarà dominato da gestione dinamica, uso dei dati e continuo adattamento dell’offerta immobiliare.
I portafogli di successo del futuro saranno quelli caratterizzati da agilità operativa, sostenibilità e tecnologia avanzata.
Conclusione
L’avvertimento di PIMCO non è catastrofismo, ma un invito al cambiamento. Chi continua a usare ricette del passato rischia rendimenti inferiori e perdita di valore.
Solo chi abbraccia modelli flessibili, sostenibili e orientati agli utenti potrà emergere con successo nel nuovo ciclo immobiliare.
