Negli ultimi anni, il concetto di diritto di superficie (conosciuto anche come land lease nei paesi anglosassoni) sta guadagnando sempre più attenzione nel mondo degli investimenti immobiliari. Questo modello, in cui l’acquirente ottiene la proprietà di un edificio ma non del terreno su cui sorge, era un tempo considerato una soluzione di nicchia. Tuttavia, tra il 2024 e il 2025, sta diventando una strategia sempre più diffusa, favorita dal rialzo dei prezzi dei terreni, da vincoli normativi e dalla crescente scarsità di suolo edificabile. In questo articolo analizzeremo perché gli immobili su terreno in leasing stanno emergendo come una nuova norma per gli investitori, quali vantaggi offrono e quali rischi comportano.
Cos’è il diritto di superficie?
Il diritto di superficie è una forma di contratto immobiliare in cui l’acquirente acquisisce la proprietà dell’edificio ma non del terreno, che resta in possesso di un ente terzo — solitamente un’amministrazione pubblica, un comune, un fondo o un soggetto privato. Il diritto può avere una durata da 30 a 99 anni e, in molti casi, è rinnovabile.
Questo sistema è ampiamente utilizzato negli Stati Uniti, nel Regno Unito, in Canada, in Australia e in numerosi paesi asiatici. In Europa, sta guadagnando popolarità nei Paesi Bassi, in Germania e in alcune zone della Spagna, dove i terreni edificabili sono sempre più rari e costosi.
Perché il diritto di superficie sta diventando un’opzione interessante
1. Costo d’ingresso più basso
Il vantaggio più evidente per gli investitori è rappresentato dal minore investimento iniziale. Non dovendo acquistare il terreno, il prezzo complessivo dell’immobile risulta sensibilmente più basso. Questo apre l’accesso al mercato a giovani famiglie, piccoli investitori e acquirenti con budget limitati.
Nei Paesi Bassi, ad esempio, una casa costruita su suolo in diritto di superficie può costare dal 20% al 30% in meno rispetto a una simile su terreno di proprietà. A Melbourne, in Australia, la differenza può arrivare anche a 100.000 AUD (circa €61.000).
2. Prezzi dei terreni in aumento e scarsità di aree edificabili
Con il progressivo esaurimento del suolo disponibile nelle grandi città, molte amministrazioni preferiscono mantenere la proprietà dei terreni e concederne l’uso tramite contratti a lungo termine. In questo modo, possono controllare lo sviluppo urbano, garantire l’accesso al mercato immobiliare e ridurre la speculazione fondiaria.
Città come Berlino, Amsterdam e Londra utilizzano da anni questa modalità per promuovere una pianificazione sostenibile del territorio.
3. Contratti più trasparenti e prevedibili
I moderni contratti di diritto di superficie sono sempre più dettagliati, con condizioni di rinnovo chiare, limiti alle revisioni del canone e regole precise sull’uso del terreno. Questo offre maggiore sicurezza agli investitori e facilita la pianificazione economica nel lungo termine.
In alcuni paesi, come la Germania o la Corea del Sud, il diritto di superficie può anche comportare vantaggi fiscali, come una tassazione inferiore rispetto alla piena proprietà.
Dove è già una pratica diffusa
Stati Uniti: in California, Florida e Hawaii, gli immobili su terreno in leasing sono molto comuni sia nel settore residenziale che commerciale. Ad esempio, il celebre centro commerciale Ala Moana a Honolulu è costruito su suolo in leasing.
Regno Unito: a Londra, gran parte del centro è edificato su terreni appartenenti a grandi proprietà storiche o alla Corona, concessi in leasehold.
Cina: tutti i terreni sono di proprietà statale e i diritti di uso vengono concessi per un massimo di 70 anni — una forma obbligatoria di leasing.
Australia: il governo utilizza il diritto di superficie per la costruzione di alloggi pubblici e sociali, mantenendo la proprietà del suolo.
Vantaggi per gli investitori
- Minore capitale iniziale necessario
- Possibilità di diversificare gli investimenti in mercati con vincoli sulla proprietà fondiaria
- Rendimento potenzialmente più elevato grazie al costo ridotto
- Minore esposizione alle fluttuazioni del valore dei terreni
- Accesso facilitato a location centrali o strategiche
Rischi da considerare
Nonostante i numerosi vantaggi, il diritto di superficie comporta alcune criticità:
- Scadenza del contratto: al termine del periodo, se non prorogato, il bene può tornare in possesso del proprietario del terreno.
- Aumento del canone: in alcuni casi, sono previste clausole di indicizzazione o aggiornamento periodico.
- Limitazioni su modifiche e vendita: spesso è necessario ottenere l’approvazione del concedente per effettuare lavori o vendere l’immobile.
- Accesso limitato al credito: alcune banche sono restie a finanziare immobili su suolo in leasing, soprattutto se la durata residua è inferiore a 50 anni.
Tendenza in crescita a livello globale
Secondo i dati di Knight Frank e Savills, l’interesse per il diritto di superficie è aumentato del 18% in Europa e del 25% nel Sud-est asiatico nel 2024. I fondi di investimento e i REIT stanno integrando sempre più spesso immobili su terreno in leasing nei loro portafogli, in particolare nel residenziale e nel commerciale.
Ad Amsterdam, ad esempio, oltre il 60% dei nuovi progetti previsti per il 2025 verranno realizzati su suolo pubblico con diritto di superficie.
Una soluzione flessibile per lo sviluppo urbano sostenibile
In un contesto caratterizzato da urbanizzazione crescente, prezzi fondiari in costante aumento e obiettivi di equità sociale, il diritto di superficie rappresenta uno strumento utile per le amministrazioni pubbliche e una valida opportunità per gli investitori. Permette di mantenere il controllo urbanistico e, al tempo stesso, di garantire la sostenibilità finanziaria dei progetti.
È inoltre impiegato in partenariati pubblico-privati per la realizzazione di quartieri misti, residenze accessibili e infrastrutture strategiche.
Conclusione: un’opzione strategica in un mercato immobiliare in evoluzione
Gli immobili in diritto di superficie non sono più una soluzione di ripiego, ma una strategia intelligente e lungimirante. Offrono accesso a location prestigiose, richiedono un investimento inferiore e permettono di ottenere rendimenti interessanti, a patto di valutare attentamente la componente contrattuale.
Con una corretta pianificazione giuridica e finanziaria, il diritto di superficie può rappresentare una solida opportunità di crescita per ogni portafoglio immobiliare.
