Il mercato degli immobili per uffici di Tokyo continua a mostrare segni di ripresa: il tasso di sfitto è sceso per il terzo trimestre consecutivo. Secondo un rapporto di Miki Shoji, il tasso medio di sfitto nei principali quartieri d’affari di Tokyo – tra cui Marunouchi, Shinjuku, Ginza e Shibuya – è sceso al 5,5 % nel primo trimestre del 2025, rispetto al 5,9 % del trimestre precedente e al 6,5 % dell’anno prima.
Questa tendenza riflette non solo una maggiore fiducia da parte delle imprese, ma anche cambiamenti strutturali nelle preferenze dei locatari, che si stanno adattando alla nuova realtà post-pandemica.
Calo degli sfitti e aumento dell’attività di locazione
Secondo gli analisti, si è registrato un aumento dei contratti di locazione nei principali distretti commerciali di Tokyo. Le aziende dei settori finanziario, tecnologico e della consulenza si mostrano particolarmente attive. Secondo CBRE Japan, il volume complessivo dei nuovi contratti di locazione nell’area centrale di Tokyo è cresciuto del 12 % su base annua.
I proprietari, che in precedenza affrontavano lunghi periodi di inattività, vedono ora una crescente domanda per spazi di grandi dimensioni compresi tra 300 e 1.000 m². Sempre più imprese cercano di riunire i propri dipendenti in un’unica sede, anche con modelli di lavoro ibridi.
Fattori alla base del miglioramento del mercato
1. Ritorno in ufficio e modelli di lavoro ibridi
Dal 2024 sempre più aziende giapponesi sono tornate al lavoro in presenza o hanno adottato modalità ibride. Questo ha aumentato la domanda di spazi moderni, con sale riunioni, aree relax e impianti di ventilazione avanzati. Le imprese cercano ambienti che favoriscano la cultura aziendale e la produttività.
2. Stabilità dell’economia giapponese
Nonostante le difficoltà globali, l’economia del Giappone si dimostra solida. Il PIL del primo trimestre del 2025 è cresciuto dell’1,1 %, grazie all’export e alla domanda interna. Questo scenario favorevole ha stimolato la domanda di uffici e nuovi investimenti.
3. Offerta limitata di nuove costruzioni
Negli ultimi 12 mesi sono stati completati pochi nuovi edifici per uffici a Tokyo. Secondo Mori Building, il volume delle nuove consegne tra il 2024 e il 2025 sarà di circa 500.000 m², molto inferiore rispetto ai cicli precedenti. Questa limitata disponibilità contribuisce al calo dei tassi di sfitto.
Ritorno degli inquilini internazionali
Anche le aziende straniere stanno tornando sul mercato degli uffici di Tokyo. In particolare, le società tecnologiche e i gruppi finanziari di Stati Uniti, Corea del Sud e Singapore stanno espandendo le loro sedi regionali.
Esempi rilevanti includono:
- Google Japan, che ha affittato ulteriori 4.000 m² a Shibuya
- DBS Bank, che ha ampliato la propria sede nella Marunouchi Tower
- Hyundai Capital, che ha spostato la sua divisione giapponese ad Akasaka Intercity Air
Stabilizzazione dei canoni di locazione
Con il calo dei tassi di sfitto e la crescita della domanda, i canoni medi stanno iniziando a stabilizzarsi. Secondo Miki Shoji, il canone base medio nei quartieri centrali è pari a ¥20.800 al m² al mese (circa €138/m²/mese), con un leggero aumento rispetto al trimestre precedente.
Gli uffici di classe A in aree di prestigio come Marunouchi e Toranomon Hills registrano incrementi più marcati, fino al 4 % annuo.
Cresce l’interesse degli investitori
Fondi immobiliari e REIT mostrano un forte interesse verso immobili con alto tasso di occupazione e contratti a lungo termine. Solo nel primo trimestre del 2025, gli investimenti in uffici a Tokyo hanno raggiunto i 530 miliardi di yen (circa 3,3 miliardi di euro), in aumento del 18 % rispetto allo stesso periodo del 2024.
Tra le operazioni recenti si segnalano l’acquisto di un immobile a Nihonbashi da parte di Mitsui Fudosan Logistics REIT e l’acquisizione di un complesso a Minato da parte di Global One Real Estate Investment.
Prospettive per il 2025
Secondo CBRE e Savills, entro la fine del 2025 il tasso di sfitto a Tokyo potrebbe scendere al 5 %. I distretti di Marunouchi, Akasaka e Shibuya dovrebbero rimanere tra i più attivi, anche grazie a progetti di riqualificazione urbana e miglioramenti infrastrutturali.
Si prevede anche una maggiore diffusione di formule contrattuali flessibili: locazioni con diritto di recesso, periodi di canone gratuito e opzioni miste, particolarmente attraenti per le PMI.
Conclusione
La riduzione del tasso di sfitto degli uffici a Tokyo per il terzo trimestre consecutivo rappresenta un segnale chiaro di ripresa, fiducia degli inquilini e maggiore equilibrio tra domanda e offerta.
Per investitori, proprietari e locatari, si aprono nuove opportunità, dalla rinegoziazione di contratti vantaggiosi alla valorizzazione degli asset. Il mercato degli uffici di Tokyo si prepara a una fase di crescita stabile nel corso del 2025 e oltre.
