5 trappole legali da evitare quando si investe in immobili all’estero

Investire nel mercato immobiliare estero è una strategia sempre più popolare per diversificare il patrimonio, proteggersi dall’inflazione e generare reddito passivo. Che si tratti di una casa al mare in Spagna, un appartamento in affitto in Europa dell’Est o una proprietà in Asia, le opportunità non mancano. Tuttavia, dietro ai vantaggi potenziali si nascondono rischi legali significativi, che possono trasformare un buon affare in un disastro finanziario.

In questo articolo analizziamo le cinque principali trappole legali da evitare quando si investe in immobili all’estero, offrendo consigli pratici per proteggere il proprio investimento.

1. Titolo di proprietà incerto o status legale non chiaro

Uno degli errori più pericolosi è acquistare un immobile con status giuridico incerto. In alcuni Paesi, soprattutto quelli con sistemi legali meno sviluppati, molte costruzioni vengono realizzate senza permessi validi, oppure sorgono su terreni non autorizzati.

In questi casi, si rischia che l’immobile venga considerato abusivo o soggetto a controversie legali, con la conseguenza di perdere il diritto di proprietà o subire sanzioni.

Come evitarlo:

• Verifica sempre la presenza di documentazione ufficiale: titolo di proprietà, permesso di costruzione, certificato di agibilità.
• Affidati a un avvocato locale indipendente, non collegato al venditore o all’agenzia.
• Evita di acquistare “sulla carta” senza una due diligence legale approfondita.

2. Restrizioni per gli acquirenti stranieri

Molti Paesi impongono restrizioni legali all’acquisto immobiliare da parte di stranieri. In alcuni casi, gli stranieri non possono acquistare terreni o determinati tipi di immobili; in altri casi sono consentiti solo contratti di locazione a lungo termine (leasehold) e non la piena proprietà (freehold).

Esempi di restrizioni si trovano in Svizzera, Indonesia, Filippine e Thailandia.

Come evitarlo:

• Informati sulla normativa locale in materia di proprietà straniera prima di firmare qualsiasi contratto.
• Assicurati che il contratto preveda la proprietà piena (freehold), non solo un diritto d’uso temporaneo.
• Verifica eventuali limiti di superficie, zone vietate o numero massimo di immobili acquistabili.

3. Imposte locali e doppia imposizione fiscale

Uno degli aspetti più trascurati è la fiscalità internazionale. L’investitore potrebbe dover pagare tasse nel Paese in cui si trova l’immobile (tasse sulla proprietà, reddito da locazione, plusvalenze) e anche nel proprio Paese di residenza fiscale, in assenza di accordi bilaterali.

In alcuni Paesi possono inoltre applicarsi imposte su successione e donazione anche per cittadini stranieri.

Come evitarlo:

• Consulta un fiscalista esperto in investimenti internazionali.
• Verifica l’esistenza di una convenzione contro la doppia imposizione tra i due Paesi.
• Considera nel tuo budget anche le imposte annuali, tasse di registrazione e spese notarili, che possono incidere per il 10–12 % del valore dell’immobile.

4. Rischi legati al trasferimento di denaro

In alcuni Paesi, esistono restrizioni valutarie e controlli sui capitali che possono ostacolare o ritardare i trasferimenti di denaro verso l’estero. In più, le truffe internazionali sono in aumento: è comune che alcuni falsi agenti chiedano pagamenti su conti personali o offshore, facendoti perdere l’intero investimento.

Come evitarlo:

• Effettua i pagamenti solo attraverso banche autorizzate o conti fiduciari (escrow).
• Verifica che il beneficiario sia legalmente registrato come venditore o costruttore.
• Non effettuare mai bonifici su conti non ufficiali, privati o in paradisi fiscali, anche se presentati come più “veloci”.

5. Contratti inadeguati e barriere linguistiche

Firmare un contratto in una lingua che non si comprende, o basarsi su una traduzione non ufficiale, può avere conseguenze legali gravi. In alcuni Paesi, solo i contratti notarili registrati sono legalmente validi. Inoltre, molte controversie derivano da contratti incompleti o ambigui, che non indicano tempi di consegna, garanzie o penali per inadempimento.

Come evitarlo:

• Fai tradurre ufficialmente ogni documento prima della firma.
• Assicurati che il contratto venga notarizzato e registrato, secondo la normativa locale.
• Verifica la presenza di clausole relative a modalità di pagamento, tempistiche di consegna, garanzie, diritto di recesso e risoluzione delle controversie.

Raccomandazioni aggiuntive

• Assicurazione del titolo: disponibile in alcuni Paesi, protegge da rivendicazioni sul diritto di proprietà dopo l’acquisto.
• Controllo del costruttore: in caso di immobili in costruzione, valuta il track record dell’impresa e eventuali contenziosi passati.
• Procura legale: se non puoi essere presente, rilascia una procura ad un avvocato locale qualificato, verificando attentamente le sue credenziali.

Conclusione

Comprare casa all’estero può essere un’esperienza entusiasmante e un ottimo investimento. Ma è fondamentale evitare le insidie legali che potrebbero vanificare i benefici economici.

Con un’adeguata preparazione, il supporto di esperti locali e la consapevolezza delle normative straniere, puoi investire in immobili all’estero in modo sicuro, redditizio e senza sorprese.