La Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB) ha annunciato un importante cambio di rotta: l’istituto tedesco si ritirerà completamente dal mercato immobiliare commerciale degli Stati Uniti per focalizzarsi esclusivamente sull’Europa. Questa decisione riflette una revisione dei rischi internazionali e rappresenta un adattamento alle nuove condizioni macroeconomiche e normative globali.
Contesto: l’espansione di PBB negli Stati Uniti
Nel corso degli anni 2010, PBB ha incrementato la propria presenza negli Stati Uniti, attratta dai rendimenti elevati e dal dinamismo del settore immobiliare commerciale, in particolare nei segmenti direzionali e misti in città come New York, Chicago e San Francisco.
Al suo apice, il portafoglio di prestiti statunitensi della banca ammontava a circa 5 miliardi di euro. Tuttavia, con il calo della domanda post-pandemia e la trasformazione del lavoro d’ufficio, l’istituto ha iniziato a riconsiderare la propria esposizione oltreoceano.
Perché PBB lascia il mercato statunitense
La decisione di abbandonare il mercato USA deriva da un crescente livello di rischio e da un deterioramento strutturale del comparto immobiliare statunitense, soprattutto nel segmento degli uffici.
Le principali ragioni:
- Aumento dei prestiti non performanti (NPL) nel portafoglio statunitense
- Forte calo dei valori immobiliari, soprattutto nelle aree urbane
- Condizioni di rifinanziamento più rigide, aggravate da tassi di interesse in crescita
- Concorrenza agguerrita da parte di banche e fondi statunitensi
- Incertezza regolamentare e cambiamenti fiscali
Nel primo trimestre 2025, PBB ha riportato che il 14,5% dei crediti immobiliari statunitensi erano classificati come deteriorati o in fase di ristrutturazione, rispetto a meno del 2% per gli attivi europei.
Nuova strategia: puntare sull’Europa
PBB intende reindirizzare il proprio capitale verso mercati europei solidi e prevedibili, con un focus su investimenti sostenibili e allineati agli standard ESG. Le aree prioritarie includono:
- Germania, Austria e Paesi Bassi
- Paesi nordici, con domanda elevata nei settori residenziale e logistico
- Francia e Benelux, in particolare per progetti edilizi green
- Immobili ad alta efficienza energetica, con certificazioni ambientali
Il CEO Andreas Arndt ha dichiarato:
“Non si tratta solo di uscire dal mercato americano, ma di riaffermare la nostra fiducia nella resilienza e trasparenza dell’Europa.”
Impatto finanziario
PBB prevede di smobilitare asset statunitensi per un valore di circa 3,2 miliardi di euro entro 12 mesi. Alcune cessioni avverranno probabilmente con sconto, in particolare per i crediti problematici.
Parallelamente, la banca intende raccogliere fino a 1 miliardo di euro in nuovo capitale per rafforzare le operazioni europee.
Nel primo trimestre 2025 si sono già manifestati i primi effetti:
- Calata del risultato operativo del 17%
- Accantonamenti per perdite su crediti aumentati di 320 milioni di euro
- Incremento della quota europea dal 78% all’85% del portafoglio complessivo
Reazione dei mercati
Gli analisti di Deutsche Bank e HSBC hanno definito la decisione una misura prudente di riduzione del rischio. Tuttavia, Moody’s e Fitch hanno posto PBB sotto osservazione per un possibile downgrade, a causa delle incertezze legate all’uscita dagli Stati Uniti.
Il titolo PBB ha perso il 3,8% il giorno dell’annuncio, per poi stabilizzarsi nei giorni successivi.
Le sfide in Europa
Nonostante la stabilità maggiore, anche l’Europa presenta delle sfide:
- Competizione crescente da parte di banche locali e fondi immobiliari (REIT)
- Normative ESG più rigorose, specialmente in Germania e nei Paesi nordici
- Pressione da parte della BCE su capitale e gestione del rischio
- Rendimenti inferiori rispetto al mercato statunitense
Ciononostante, PBB ritiene che questa strategia possa garantire crescita sostenibile e minore volatilità nel lungo periodo.
Altri casi simili
Pfandbriefbank non è sola in questo cambio di direzione. Anche altre banche europee si stanno ritirando dagli USA:
| Banca | Azione intrapresa | Motivazione principale |
|---|---|---|
| Aareal Bank | Riduzione dei prestiti nel settore uffici | Aumento crediti deteriorati |
| UniCredit | Vendita di portafoglio a Chicago | Ristrutturazione delle attività globali |
| Crédit Agricole | Rifocalizzazione sull’Europa | Strategia ESG e gestione del rischio |
Prospettive future
PBB mira a rafforzare la propria posizione come istituto di riferimento per il credito immobiliare sostenibile in Europa, con focus su:
- Alloggi sociali e accessibili
- Logistica urbana e infrastrutture dell’ultimo miglio
- Edifici commerciali in linea con la transizione energetica
Conclusione
Il ritiro dagli Stati Uniti segna un cambiamento strategico profondo per Pfandbriefbank, che sceglie di privilegiare stabilità, sostenibilità e vicinanza al mercato europeo.
Questa mossa potrà rivelarsi vincente in un contesto di crescente instabilità globale, riducendo l’esposizione a rischi sistemici e allineando l’istituto agli obiettivi ESG richiesti da investitori, regolatori e mercati.
