Con l’aumento dei costi abitativi e la crescente popolarità delle piattaforme di affitto a breve termine, sempre più proprietari di casa stanno trasformando una parte della propria abitazione in un BnB legale. Questo modello consente di generare un reddito extra stabile, con un investimento iniziale contenuto e massima flessibilità. Tuttavia, per avere successo è essenziale rispettare le normative, offrire uno spazio ben organizzato e garantire un’esperienza di qualità agli ospiti.
Perché avviare un BnB domestico?
Creare un BnB nella propria abitazione offre numerosi vantaggi:
- Reddito mensile aggiuntivo
- Investimenti iniziali contenuti
- Gestione autonoma e flessibile
- Maggiore valorizzazione dell’immobile
- Opportunità di conoscere nuove persone
Un BnB ben gestito può generare tra 1.000 e 3.000 euro al mese, a seconda della località, del periodo e dei servizi inclusi.
Passaggio 1: Conoscere la normativa locale
Prima di accogliere ospiti è fondamentale conoscere le regole vigenti nella propria città o regione. Le normative variano notevolmente tra le diverse località italiane ed europee.
Potresti aver bisogno di:
- Autorizzazione comunale o SCIA
- Iscrizione come struttura ricettiva non professionale
- Registrazione degli ospiti alle autorità locali
- Rispetto delle normative sanitarie e antincendio
- Pagamento di tasse e imposte locali (es. tassa di soggiorno)
In città come Roma, Firenze o Venezia, le regolamentazioni sono particolarmente rigide e può essere richiesto un numero massimo di notti affittabili all’anno.
Passaggio 2: Preparare lo spazio
Non serve una villa per avviare un BnB. Anche una camera ben allestita può attirare clienti se offre:
- Ingresso indipendente o buona privacy
- Accesso a bagno privato o condiviso
- Letti comodi, lenzuola e asciugamani puliti
- Wi-Fi, riscaldamento e aria condizionata
- Ambiente ordinato, sicuro e accogliente
Servizi extra che fanno la differenza:
- Colazione inclusa o angolo caffè
- Check-in autonomo
- Piccoli accessori (adattatori, guide turistiche, bottigliette d’acqua)
- Materiale informativo sulla zona
Passaggio 3: Pubblicare l’annuncio
Registrati sulle principali piattaforme di affitto:
- Airbnb
- Booking.com
- Vrbo
- Agriturismo.it (se in zona rurale)
- Portali locali
Per un annuncio efficace:
- Usa foto professionali e ben illuminate
- Scrivi una descrizione dettagliata e trasparente
- Indica chiaramente regole, orari di check-in e check-out
- Evidenzia i punti di forza (es. vicino al centro, fermata bus, vista panoramica)
Passaggio 4: Definire il prezzo
Il prezzo deve essere competitivo ma anche redditizio. Considera:
- Stagionalità e domanda locale
- Concorrenza nella tua zona
- Dimensione e comfort offerti
- Durata del soggiorno e numero di ospiti
Esempio: a Milano, una stanza ben posizionata può valere tra €50 e €90 a notte, mentre in periferia si scende a €30–50.
Molte piattaforme offrono strumenti di prezzo dinamico che regolano automaticamente le tariffe in base alla domanda.
Passaggio 5: Offrire un’esperienza eccellente
Le recensioni positive sono il vero motore del successo. Per ottenerle:
- Rispondi rapidamente alle richieste
- Accogli gli ospiti con cordialità e disponibilità
- Mantieni la pulizia impeccabile
- Fornisci istruzioni dettagliate per l’arrivo e l’accesso
- Offri un benvenuto personalizzato
Passaggio 6: Gestione fiscale e amministrativa
Anche una sola stanza affittata genera reddito tassabile.
Occorre:
- Dichiarare i proventi (nel quadro RL della dichiarazione dei redditi)
- Versare la tassa di soggiorno, se prevista
- Registrare gli ospiti alla questura (obbligo legale)
- Tenere traccia delle spese deducibili (pulizie, ristrutturazioni, utenze)
Per semplificare la gestione, puoi affidarti a un CAF, a un commercialista o usare software di contabilità online.
Rischi e come evitarli
Possibili problemi:
- Ospiti rumorosi o maleducati
- Danni alla proprietà
- Recensioni negative
- Contestazioni da parte dei vicini
Soluzioni consigliate:
- Usa la garanzia host di Airbnb
- Chiedi cauzioni per danni
- Leggi attentamente i profili ospiti e i loro feedback
- Scrivi un regolamento della casa chiaro
Conclusione
Creare un BnB legale nella propria casa è una scelta intelligente per ottenere guadagni extra, valorizzare l’immobile e vivere un’esperienza sociale e culturale arricchente. Con il giusto approccio e il rispetto delle norme, è possibile avviare un’attività flessibile, redditizia e sostenibile.
