Nel contesto di un’economia globale in continua evoluzione, gli investitori istituzionali stanno cercando alternative alle strategie immobiliari tradizionali. Un segmento che ha guadagnato notevole rilevanza negli ultimi anni è quello dei mercati secondari immobiliari — un tempo considerati una nicchia, oggi diventati una componente fondamentale nei portafogli sofisticati. A guidare questa trasformazione c’è StepStone Group, società d’investimento americana che ha saputo rendere i secondari immobiliari un asset centrale e stabile.
Cosa sono i secondari immobiliari?
I secondari immobiliari consistono nell’acquisto di partecipazioni esistenti in fondi immobiliari chiusi, permettendo agli investitori di accedere a portafogli già attivi, con asset noti e flussi di cassa visibili. A differenza degli investimenti primari — spesso caratterizzati da fondi “alla cieca” — i secondari offrono maggiore trasparenza e un’allocazione più rapida del capitale.
Le transazioni avvengono generalmente con uno sconto sul valore netto (NAV), in particolare quando il venditore ha bisogno di liquidità. Questo crea un’opportunità per gli acquirenti di ottenere rendimenti più alti e rischio operativo inferiore.
Strategia anticipata e focalizzata di StepStone
StepStone ha iniziato a operare attivamente nel settore secondario già nei primi anni 2010, molto prima che diventasse mainstream. Ha investito nello sviluppo di una piattaforma analitica proprietaria, in grado di valutare migliaia di fondi in base a settore, area geografica e ciclo economico.
Entro il 2025, StepStone gestisce oltre 25 miliardi di dollari in asset immobiliari, di cui più di 8 miliardi in operazioni secondarie. I punti di forza della strategia includono:
- Acquisizione di quote in fondi con portafogli consolidati
- Diversificazione globale per area e settore
- Utilizzo di sconti dovuti alla necessità di liquidità dei venditori
Perché i secondari sono diventati “core”
I secondari sono stati a lungo visti come strumenti opportunistici, utili solo in tempi di crisi. StepStone ha ribaltato questa percezione, dimostrando tra il 2020 e il 2025 che possono essere una strategia stabile e scalabile anche in mercati normali.
I vantaggi principali includono:
- J-curve ridotta grazie a flussi di cassa immediati
- Trasparenza del portafoglio sottostante
- Prezzi di ingresso attraenti, con sconti anche del 20%
- Diversificazione immediata, spesso con un’unica operazione
In un contesto post-pandemico e caratterizzato da tassi d’interesse elevati, i secondari sono diventati particolarmente attraenti per fondi pensione, fondi sovrani e fondazioni.
Esempi di operazioni significative
Tra le transazioni più rilevanti concluse da StepStone:
- 350 milioni di dollari in quote di Blackstone Real Estate Partners, con sconto NAV del 12%
- 1,2 miliardi di euro in un portafoglio logistico europeo, già stabilizzato
- Acquisto di partecipazioni da un fondo pensione canadese in fase di ribilanciamento
Queste operazioni hanno generato IRR compresi tra il 14% e il 16% annuo, con maggiore liquidità e meno volatilità rispetto ad altre strategie.
Tecnologia e analisi: pilastri della strategia
Il successo di StepStone si fonda su una piattaforma analitica avanzata che consente:
- Monitoraggio NAV in tempo reale e valutazione della performance dei fondi
- Integrazione dei criteri ESG a livello di fondo e singolo asset
- Modellizzazione di scenari macroeconomici
- Costruzione personalizzata del portafoglio per ciascun investitore
Questa impostazione data-driven consente di filtrare, valutare e finalizzare opportunità in modo rapido ed efficiente.
Confronto tra strategie immobiliari
| Strategia | Descrizione | Rendimento atteso | Principali rischi |
|---|---|---|---|
| Core / Core+ | Asset stabilizzati e generativi di reddito | 5–7 % | Correzione di mercato |
| Value-Add | Ristrutturazione o riposizionamento | 8–12 % | Esecuzione, vacancy |
| Opportunistic | Sviluppo o conversioni complesse | 12–18 % | Costruzione, rischio timing |
| Secondari | Quote in fondi esistenti a prezzo scontato | 10–14 % | Liquidità, valutazione prezzo |
In un contesto di tassi in crescita, i secondari rappresentano una soluzione bilanciata tra rendimento, rischio e trasparenza.
Chi investe in secondari?
StepStone collabora con una vasta gamma di investitori istituzionali:
- Fondi pensione globali, alla ricerca di rendimento intermedio
- Compagnie assicurative, per diversificare dai titoli a reddito fisso
- Fondi di fondi, che cercano esposizione liquida e diversificata
- Wealth manager, che lanciano veicoli dedicati per clientela privata
Nel periodo 2023–2025, StepStone ha registrato un aumento record di allocazioni nei secondari, favorito da:
- Mercato del credito più restrittivo
- Ritardi nei fundraising primari
- Abbondanza di portafogli maturi pronti alla vendita
Prospettive al 2030
Gli analisti prevedono che il mercato secondario immobiliare globale supererà i 200 miliardi di dollari all’anno entro il 2030. StepStone mira ad aumentare la propria esposizione fino a 15 miliardi entro il 2027, con priorità su:
- Espansione geografica in America Latina e Asia
- Mandati su misura per clienti istituzionali tematici
- Investimenti in AI e metriche ESG
Conclusione
StepStone ha rivoluzionato il modo in cui il mercato guarda ai secondari immobiliari. Ciò che era una tattica marginale è diventato, grazie all’approccio analitico e alla scala operativa, un asset strategico centrale per gli investitori istituzionali.
Con rendimenti solidi, cash flow immediati e rischio contenuto, i secondari oggi non sono più una nicchia: sono un pilastro.
