L’agenzia di rating Fitch ha pubblicato una previsione secondo cui il mercato immobiliare di Dubai potrebbe subire un calo del 15% nel 2025. Questo avvertimento arriva in un contesto di crescenti pressioni macroeconomiche, forte dipendenza dalla domanda estera e saturazione del mercato. Sebbene i settori residenziale e commerciale abbiano dimostrato resilienza negli ultimi anni, gli analisti avvertono che una correzione sembra ormai inevitabile.
Cause del calo previsto
Surriscaldamento dei prezzi
Negli ultimi due anni i prezzi degli immobili a Dubai sono cresciuti rapidamente. Secondo Property Monitor, i prezzi medi sul mercato secondario sono aumentati del 20–25% dall’inizio del 2023. Fitch giudica questa crescita insostenibile, guidata da una domanda speculativa e da flussi di capitale a breve termine arrivati dopo la pandemia.
Condizioni di finanziamento più rigide
L’aumento globale dei tassi di interesse sta rallentando l’attività degli acquirenti. La Banca Centrale degli Emirati Arabi Uniti, allineata alla politica monetaria della Federal Reserve, ha portato il tasso di riferimento al 5,4% nel 2024. Di conseguenza, i mutui sono diventati meno accessibili sia per gli acquirenti locali che per quelli stranieri.
Eccesso di offerta
Dubai ha ampliato notevolmente la propria pipeline edilizia negli ultimi anni. Si prevede che entro il 2025 verranno consegnate circa 35.000 nuove unità abitative. Questo aumento dell’offerta mette sotto pressione i prezzi, in particolare nei segmenti medio e alto. Fitch segnala un rischio crescente di squilibrio tra domanda e offerta, specialmente in zone densamente sviluppate come Dubai Marina, Dubai Creek Harbour e Dubai South.
Segmenti di mercato a rischio
Immobili residenziali
Fitch esprime particolare preoccupazione per il segmento di lusso (appartamenti e ville), che tra il 2023 e il 2024 ha attirato forti investimenti da Russia, India, Cina ed Europa. Proprio in questo segmento è attesa la correzione più marcata, con una diminuzione dei prezzi fino al 18%.
Ad esempio, le ville di lusso a Palm Jumeirah o Emirates Hills, vendute per oltre 10 milioni di euro, potrebbero perdere tra 1,5 e 2 milioni di euro di valore nei prossimi 12 mesi.
Immobili commerciali
Anche il settore degli uffici è a rischio, a causa della diffusione del lavoro da remoto e del calo della domanda per spazi di alto livello. Nei distretti commerciali come DIFC e Business Bay, il tasso di sfitto ha già raggiunto il 20%. Fitch prevede una diminuzione dei canoni d’affitto del 10–12% in queste aree.
Il settore retail si dimostra più stabile, ma i negozi situati in zone turistiche potrebbero subire un calo di affluenza a causa delle incertezze economiche globali.
Reazione del mercato e degli sviluppatori
I principali sviluppatori, tra cui Emaar, Nakheel e Damac, stanno già modificando le proprie strategie. Stanno aumentando le promozioni per la vendita in fase di costruzione, offrendo piani di pagamento flessibili e pacchetti ipotecari agevolati in collaborazione con le banche.
Cresce inoltre l’interesse per i progetti build-to-rent e per la diversificazione delle fonti di reddito tramite residenze alberghiere e locazioni a breve termine, ancora molto richieste da expat e nomadi digitali.
Rischi geopolitici e regolamentari
Fitch sottolinea la forte dipendenza di Dubai dai capitali esteri come vulnerabilità strutturale. Sanzioni, instabilità valutaria e tensioni geopolitiche nei Paesi di origine degli investitori potrebbero ostacolare i flussi di investimento.
Le tensioni in Medio Oriente e le restrizioni finanziarie imposte da Paesi occidentali potrebbero ridurre il numero di investitori ad alta capacità di spesa.
A livello normativo, il governo di Dubai non ha intenzione di introdurre importanti restrizioni. A differenza di città come Singapore o Hong Kong, qui non esistono imposte elevate sulla seconda casa né limitazioni per gli acquirenti stranieri. Questo mantiene alto l’interesse degli investitori, ma espone il mercato a una maggiore volatilità speculativa.
Impatto sull’economia dell’emirato
Il settore immobiliare è una colonna portante dell’economia di Dubai. Secondo il Dubai Statistics Center, edilizia e immobili hanno rappresentato circa il 22% del PIL dell’emirato nel 2024. Un calo del 15% potrebbe rallentare significativamente la crescita economica, soprattutto se accompagnato da un calo del turismo o da un aumento della volatilità del prezzo del petrolio.
Anche il mercato del lavoro potrebbe essere colpito, poiché il settore edilizio impiega un’ampia forza lavoro, in particolare proveniente dal Sud-est asiatico.
Scenari previsti
Fitch delinea tre scenari possibili:
- Scenario base: calo del 15% nel 2025, seguito da stabilizzazione e lieve ripresa nel 2026, con un moderato aumento della domanda e una riduzione dei tassi di interesse.
- Scenario pessimista: calo fino al 20% e stagnazione per 2–3 anni, con un’elevata percentuale di immobili invenduti o sfitti.
- Scenario ottimista: riduzione contenuta tra l’8 e il 10%, sostenuta da una crescita demografica accelerata, espansione dei programmi di immigrazione e nuovi incentivi statali.
Cosa significa per gli investitori
Gli analisti consigliano cautela per chi intende investire nel mercato immobiliare di Dubai nel 2025. È preferibile puntare su immobili liquidi e già pronti all’uso in aree ben servite come Jumeirah Lakes Towers o Downtown Dubai, per limitare i rischi.
Meglio evitare progetti in fase iniziale o in zone con eccessiva concorrenza.
Le locazioni a breve termine rimangono un’opzione interessante: nonostante il calo dei prezzi, piattaforme come Airbnb possono offrire rendimenti annui del 5–7% con una buona gestione.
Conclusione
La previsione di Fitch su un calo del 15% nel mercato immobiliare di Dubai evidenzia la fragilità della recente fase di crescita e la vulnerabilità del settore a shock economici e geopolitici. Nonostante il boom post-pandemico, i rischi fondamentali — dal surriscaldamento dei prezzi alla dipendenza da capitali esteri — mettono in discussione la sostenibilità dell’attuale slancio.
Per investitori e acquirenti, il 2025 sarà un anno di riflessione strategica, con un passaggio da modelli speculativi a investimenti più stabili e orientati al reddito. Per gli sviluppatori, sarà fondamentale adattarsi alle nuove condizioni di mercato e concentrarsi sulla domanda reale piuttosto che sull’offerta.
Dubai rimane un polo d’attrazione globale per i capitali, ma mantenere questo status richiederà un approccio più equilibrato e resiliente allo sviluppo immobiliare.
