Con l’aumento dei prezzi degli immobili e criteri di accesso ai mutui sempre più rigidi, molti aspiranti proprietari stanno esplorando modelli alternativi per acquistare una casa. Uno di questi è l’affitto con riscatto (rent-to-own), una soluzione ibrida che consente di vivere in un immobile in affitto con la possibilità – o l’obbligo – di acquistarlo in seguito a condizioni stabilite. Ma questo modello rappresenta davvero il futuro del mercato immobiliare?
Come funziona l’affitto con riscatto?
L’affitto con riscatto prevede la stipula di un contratto di locazione per un periodo definito (di solito da 1 a 5 anni), al termine del quale il conduttore può o deve acquistare l’immobile. Gli elementi principali includono:
- Prezzo di acquisto stabilito in anticipo: solitamente bloccato al momento della firma, protegge l’inquilino da eventuali aumenti di mercato.
- Canoni di locazione parzialmente convertibili: una parte del canone mensile può essere considerata come anticipo sul prezzo finale.
- Diritto o obbligo di acquisto: in base all’accordo, il conduttore ha facoltà o dovere di acquistare l’immobile alla scadenza del contratto.
Questo modello consente quindi una transizione progressiva dalla locazione alla proprietà.
Perché cresce l’interesse verso questo modello?
1. Prezzi inaccessibili per l’acquisto immediato
Nel 2025, in molte città i prezzi delle abitazioni restano fuori portata. A Londra si supera in media 6.500 €/m², a Parigi 10.000 €/m² e a Toronto oltre 8.000 €/m². L’affitto con riscatto rappresenta una soluzione intermedia per accedere alla proprietà senza dover disporre immediatamente di un grande capitale.
2. Difficoltà di accesso al credito
L’aumento dei tassi di interesse e le condizioni bancarie più severe rendono l’accesso al mutuo più complicato, soprattutto per lavoratori autonomi, giovani o famiglie con redditi variabili. L’affitto con riscatto permette di entrare subito in casa e rinviare la fase dell’acquisto.
3. Flessibilità contrattuale
Vivere nell’immobile consente di valutarne le caratteristiche e il contesto urbano prima di prendere una decisione definitiva. In caso di cambiamenti lavorativi o familiari, è possibile rinunciare all’acquisto con un impatto economico contenuto.
4. Vantaggi anche per venditori e costruttori
Per i proprietari o gli sviluppatori immobiliari, il modello consente di ridurre i tempi di inattività degli immobili, di generare reddito e di individuare potenziali acquirenti motivati.
Diffusione internazionale
Nord America
Negli Stati Uniti e in Canada, società come Divvy Homes propongono formule flessibili per chi ha difficoltà ad accedere al credito tradizionale. Con tassi ipotecari intorno al 6–7 %, l’affitto con riscatto si afferma come alternativa concreta.
Regno Unito
Iniziative governative come Rent to Buy e Shared Ownership integrano forme di affitto con opzione di acquisto e sono rivolte soprattutto ai giovani acquirenti.
Francia e Germania
Cresce l’interesse per questa soluzione, soprattutto nelle città medie, dove i prezzi crescono più rapidamente dei redditi.
Paesi nordici
In Finlandia e Svezia sono attivi progetti sperimentali pensati per giovani coppie e famiglie con risorse limitate.
Vantaggi e rischi
Per gli inquilini:
- Nessun investimento iniziale elevato
- Prezzo bloccato contro la volatilità del mercato
- Possibilità di costruire un capitale gradualmente
- Maggiore libertà decisionale nel tempo
Per i proprietari:
- Entrate stabili nel periodo di locazione
- Riduzione delle spese legate agli immobili vuoti
- Maggiore cura dell’immobile da parte dell’inquilino
Criticità:
- Il mancato riscatto può comportare la perdita dei canoni versati
- Prezzo fisso poco vantaggioso se il mercato cala
- Assenza di un quadro normativo uniforme
- Necessità di contratti chiari per evitare contenziosi
Aspetti legali
In alcuni paesi esistono normative specifiche sull’affitto con riscatto; in altri, il contratto è affidato alla libera contrattazione tra le parti. Per favorire una maggiore diffusione e sicurezza giuridica, si auspica l’introduzione di:
- Modelli contrattuali standardizzati
- Regole per il calcolo e la gestione dei crediti da canone
- Maggiore trasparenza e tutela per i consumatori
Prospettive future
L’affitto con riscatto potrebbe costituire una quota crescente del mercato immobiliare nei prossimi anni. Si stima che entro il 2030 questo modello potrebbe rappresentare fino al 7% delle transazioni immobiliari nelle grandi aree urbane.
Con il supporto di tecnologie digitali, valutazioni automatiche della solvibilità e piattaforme di gestione contrattuale, questo strumento potrebbe essere integrato anche nelle politiche abitative pubbliche e nei progetti ESG.
Le nuove generazioni, più attente alla flessibilità che alla proprietà immediata, rappresentano il target ideale di questa formula.
CONCLUSIONE
L’affitto con riscatto rappresenta una risposta concreta alle difficoltà di accesso alla casa. È una via di mezzo tra affitto e acquisto, pensata per chi desidera diventare proprietario ma non può farlo subito. Se ben regolamentato e trasparente, può favorire un mercato immobiliare più inclusivo e dinamico.
Con il giusto impegno da parte delle istituzioni, degli operatori del settore e degli enti finanziari, l’affitto con riscatto può diventare un pilastro dell’abitare del futuro.
