L’Arabia Saudita intensifica la pressione sui terreni inutilizzati: tassa del 10 %

Nel quadro della sua strategia nazionale Vision 2030, l’Arabia Saudita introdurrà una tassa annuale del 10 % sul valore di mercato dei terreni urbani non edificati. La misura mira a stimolare l’edilizia residenziale, scoraggiare la speculazione immobiliare e abbassare i prezzi delle case nelle principali città come Riad, Gedda e Dammam.

La nuova politica fiscale, approvata dal Ministero per gli Affari Municipali, Rurali e per l’Edilizia Abitativa (MOMRAH) e supervisionata dal Comitato per i Terreni Inutilizzati (Idle Land Program), rappresenta un significativo irrigidimento dell’approccio del governo alla gestione del suolo urbano.

Campo di applicazione e modalità della tassa

A partire dal secondo trimestre del 2025, i proprietari di terreni non edificati situati all’interno dei confini urbani saranno tenuti a versare una tassa del 10 % annuo sul valore commerciale del terreno, a meno che non sia in corso un progetto di costruzione attivo.

I punti principali della misura includono:

• Estensione geografica: la tassa sarà applicata non solo nelle metropoli principali, ma anche nelle aree urbane secondarie.
• Valutazione annuale: i valori dei terreni saranno aggiornati annualmente per riflettere l’andamento del mercato.
• Controllo digitale: un sistema elettronico identificherà i terreni non utilizzati; le sanzioni includeranno multe o, in casi estremi, l’esproprio.
• Esenzioni: concesse solo in caso di permessi edilizi validi e lavori documentati in corso.

Obiettivi della riforma

Il governo saudita ha individuato diversi obiettivi chiave:

1. Accelerare la costruzione di alloggi, in particolare per la fascia media della popolazione.
2. Contrastare la speculazione immobiliare, causata da proprietari che trattengono terreni in attesa di un aumento di valore.
3. Rendere più accessibili i prezzi delle abitazioni, aumentando l’offerta disponibile.
4. Favorire lo sviluppo urbano e infrastrutturale, coerente con i piani strategici nazionali.

Secondo MOMRAH, nel 2024 erano presenti a Riad oltre 450 km² di terreno non edificato, pari a circa il 15 % della superficie urbana totale della capitale.

Impatto atteso sul mercato immobiliare

Secondo le stime degli analisti, l’introduzione della tassa potrebbe portare a:

• Una diminuzione dei prezzi dei terreni del 5–15 % entro 12 mesi dall’entrata in vigore.
• Una maggiore offerta sul mercato, causata dai proprietari che preferiranno vendere o iniziare progetti per evitare la tassa.
• Maggiore accesso al suolo per gli sviluppatori privati, in particolare nel segmento residenziale medio.
• Riduzione dei tempi di realizzazione dei progetti, grazie a un mercato più dinamico e meno congestionato.

L’iniziativa segna un cambio di paradigma: la proprietà in sé non sarà più premiata, ma l’uso attivo del terreno lo sarà.

Reazioni di investitori e proprietari

Gli sviluppatori immobiliari hanno accolto positivamente la riforma, dichiarando che favorisce un uso più equo del suolo urbano. Al contrario, molti proprietari privati — soprattutto coloro che hanno acquistato terreni come investimento — hanno espresso preoccupazioni.

Tra le richieste dei proprietari:

• Periodi di tolleranza per i grandi appezzamenti in fase di progettazione.
• Pagamenti rateali della tassa per i proprietari a basso reddito.
• Esenzioni per famiglie che possiedono terreni da oltre 20 anni senza aver costruito per motivi economici.

Tuttavia, il governo mantiene una linea rigida. «I terreni urbani devono servire all’economia, non rimanere inerti», ha dichiarato il Ministro dell’Edilizia Abitativa.

Entrate previste e utilizzo dei fondi

Il Ministero delle Finanze prevede che la tassa potrà generare tra 1,2 e 1,5 miliardi di euro all’anno. Le entrate saranno destinate a:

• Infrastrutture pubbliche e servizi urbani
• Sussidi ipotecari per famiglie a basso e medio reddito
• Sviluppo del trasporto pubblico nelle nuove aree residenziali

La tassa sarà quindi uno strumento fiscale e urbanistico allo stesso tempo.

Contesto internazionale

Molti Paesi hanno introdotto misure simili per promuovere lo sviluppo del suolo:

• Singapore: tassa penalizzante sui terreni lasciati inutilizzati per più di due anni.
• Regno Unito: possibilità per i comuni di imporre tasse su terreni non sviluppati.
• Corea del Sud: uso di incentivi fiscali e tassazione progressiva per ridurre la speculazione.

Tutti questi modelli dimostrano che la tassazione funziona quando è combinata con regole trasparenti, controlli efficienti e incentivi per la costruzione.

Rischi e sfide

L’attuazione della misura presenta alcune criticità:

• Difficoltà nella valutazione equa del valore dei terreni, soprattutto in periferia.
• Capacità amministrativa limitata dei comuni per controllare i dati e le dichiarazioni.
• Contenziosi legali relativi a proprietà parzialmente sviluppate o contese.
• Resistenza sociale, soprattutto da parte di famiglie che vedono la tassa come una penalizzazione.

Molti esperti suggeriscono un’implementazione graduale, iniziando dalle aree centrali e dai grandi proprietari.

Conclusione

Con l’introduzione della tassa del 10 % sui terreni inutilizzati, l’Arabia Saudita fa un passo deciso verso una gestione più efficiente e responsabile del territorio urbano. L’obiettivo è attivare il patrimonio immobiliare inerte, favorire lo sviluppo sostenibile e rendere il mercato immobiliare più equo e accessibile.

Se applicata con trasparenza e rigore, questa politica fiscale potrebbe diventare un modello per altri Paesi in rapida urbanizzazione, alle prese con sfide simili in materia di pianificazione, accesso alla casa e utilizzo del suolo.

Alla base di questa riforma c’è un principio chiaro: il terreno non deve restare un capitale dormiente, ma contribuire attivamente alla crescita della nazione.