Nel 2025, il tema degli attivi illiquidi nel settore immobiliare è sempre più centrale in Europa, dove l’inflazione, l’aumento dei tassi di interesse e il cambiamento della domanda immobiliare mettono sotto pressione molti investitori e sviluppatori. In questo articolo analizziamo quanto sia esteso il fenomeno, quali settori sono più colpiti e come affrontare i rischi connessi.
Cosa si intende per immobile illiquido?
Un attivo illiquido è un immobile difficile da vendere in tempi brevi e senza dover applicare forti sconti sul prezzo. Le cause principali sono:
- posizione poco appetibile
- scarso interesse da parte del mercato
- utilizzo troppo specifico o stagionale
- prezzo non in linea con il valore reale
📌 A differenza degli immobili più liquidi, questi beni possono restare sul mercato per molti mesi o anni.
Dove il problema è più visibile in Europa?
🏢 Immobili commerciali e uffici
Il segmento degli uffici è tra i più colpiti. In città come Francoforte, Parigi e Milano, il tasso di sfitto è aumentato tra il 15% e il 25% dal 2019, anche a causa dello smart working.
- Francoforte: da 9.000 €/m² a 6.800 €/m²
- Parigi: da 10.500 €/m² a 8.000 €/m²
🌍 Città secondarie e zone periferiche
In Paesi dell’Europa orientale e meridionale (come Bulgaria, Romania e Croazia), gli immobili al di fuori dei centri urbani principali sono difficili da vendere, nonostante i prezzi contenuti (tra 1.000 e 1.200 €/m²) e tempi di vendita che superano spesso i 12–18 mesi.
🏖 Residenze turistiche
Le proprietà stagionali come residence sul mare o appart-hotel perdono attrattiva.
Esempio: costo di costruzione di 1.800 €/m², ma valore di mercato sceso a 1.100–1.200 €/m².
Le conseguenze per gli investitori
- 💸 Perdita di valore alla vendita: sconti fino al 30–40%
- ⌛ Capitale immobilizzato: difficoltà a reinvestire su altri progetti
- 🧾 Rischio finanziario: problemi di rifinanziamento o inadempienza
- 📉 Rendimenti inferiori: portafogli immobiliari meno reattivi
Prezzi medi degli attivi illiquidi in Europa (2025)
| Paese | Tipologia di immobile | Prezzo medio €/m² | Note |
|---|---|---|---|
| Germania | Uffici in città regionali | 1.600 – 2.000 | Alti tassi di sfitto |
| Francia | Centri commerciali | 1.800 – 2.200 | Diminuzione della clientela |
| Spagna | Appartamenti in periferia | 1.200 – 1.500 | Lunghi tempi di vendita |
| Polonia | Logistica e capannoni | 900 – 1.300 | Eccesso di offerta in alcune zone |
| Italia | Residenze stagionali | 1.000 – 1.400 | Dipendenza dal turismo e stagionalità |
Strategie per gestire il rischio di illiquidità
✅ 1. Valutare la liquidità prima dell’acquisto
- Analizzare i tempi medi di vendita di immobili simili
- Studiare la domanda nella zona di riferimento
✅ 2. Diversificare il portafoglio
- Combinare immobili residenziali e commerciali
- Investire in diverse aree geografiche
✅ 3. Puntare su immobili a reddito
Un immobile illiquido può essere comunque profittevole se produce un buon rendimento:
- 5–7% annuo per immobili residenziali in affitto
- 6–9% annuo per logistica e settori industriali leggeri
Conclusione
Il problema degli attivi illiquidi in Europa nel 2025 è diffuso e significativo, in particolare nei settori degli uffici, della logistica e nelle zone turistiche stagionali. La distanza tra le proprietà facilmente vendibili e quelle difficili da collocare sul mercato è sempre più ampia.
📊 La liquidità è oggi tanto importante quanto la redditività.
Chi valuta attentamente questo aspetto e costruisce un portafoglio flessibile è più preparato ad affrontare l’instabilità del mercato.
