Il mercato immobiliare tedesco sta attraversando una fase di trasformazione significativa, influenzata da sfide economiche, una riduzione dell’attività edilizia e dinamiche di investimento in evoluzione. Nonostante le difficoltà persistenti, emergono i primi segnali di stabilizzazione che fanno sperare in una ripresa.
Calo dei prezzi degli immobili
Nel 2023, il mercato immobiliare residenziale in Germania ha registrato un calo record dei prezzi. Secondo l’Ufficio Federale di Statistica, nel secondo trimestre del 2023 i prezzi delle proprietà residenziali sono diminuiti del 9,9% rispetto all’anno precedente, segnando il calo più forte degli ultimi decenni. Ad esempio, in 18 grandi città i prezzi degli appartamenti sono scesi del 10,5%, mentre quelli delle case unifamiliari hanno registrato una riduzione del 12,5%. Questo trend negativo è continuato anche nel terzo trimestre.
Declino dell’attività edilizia
Il settore delle costruzioni sta affrontando sfide significative. All’inizio del 2023, i permessi di costruzione per immobili residenziali sono diminuiti del 28,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il calo è stato particolarmente marcato per le case unifamiliari (-37,8%) e bifamiliari (-52,5%). Entro ottobre, quasi il 50% delle imprese edili ha segnalato una mancanza di nuovi ordini, mentre il 22% ha subito cancellazioni di progetti esistenti.
Attività di investimento e grandi transazioni
Nonostante il generale rallentamento del mercato, i primi segnali di ripresa si sono manifestati all’inizio del 2024. Tra gennaio e settembre, sono state concluse 40 grandi transazioni con un valore superiore ai 100 milioni di euro ciascuna, rispetto alle 31 dello stesso periodo nel 2023. Tuttavia, il segmento degli immobili ad uso ufficio ha subito un forte calo, con volumi di transazione scesi a soli 1 miliardo di euro nel 2024 rispetto ai 12 miliardi di euro del 2022. Questa situazione è attribuita all’incertezza sulla domanda di spazi ufficio nell’era post-pandemia.
Aumento degli affitti
I canoni di locazione stanno aumentando a causa del rallentamento delle attività di costruzione e della riduzione dell’offerta abitativa. Nel terzo trimestre del 2024, gli affitti degli appartamenti in edifici multifamiliari sono aumentati del 5,6% rispetto all’anno precedente. In città come Berlino e Francoforte, gli incrementi sono stati rispettivamente del 5,4% e del 4,7%. Questo trend dovrebbe continuare a causa della crescente carenza di alloggi accessibili.
Insolvenze dei costruttori e difficoltà finanziarie
Le pressioni economiche hanno portato all’insolvenza di diversi costruttori. Un esempio è Euroboden, un costruttore con sede a Monaco, che ha dichiarato fallimento. Anche grandi operatori di mercato come Vonovia SE segnalano una redditività in calo nei nuovi progetti di costruzione, citando l’aumento dei costi e l’incertezza economica come ostacoli principali.
Previsioni e prospettive di mercato
Gli esperti suggeriscono con cautela che il mercato stia iniziando a mostrare segni di ripresa. La domanda di proprietà residenziali sta gradualmente aumentando, in particolare nelle aree urbane. Tuttavia, il processo di ripresa si prevede lento, ostacolato dall’inflazione persistente e dalla mancanza di nuovi progetti edilizi. L’intervento del governo, compreso il supporto per gli alloggi accessibili, sarà probabilmente cruciale per rivitalizzare il mercato.
Conclusione
Il mercato immobiliare in Germania si trova in una fase di transizione complessa. Prezzi in calo, attività edilizia ridotta e una crescente domanda di affitti rappresentano sfide importanti. Tuttavia, una graduale stabilizzazione e il miglioramento delle condizioni di investimento offrono speranza per un mercato più forte e resiliente negli anni a venire.
