Le marché immobilier commercial européen entre dans l’une de ses phases les plus difficiles depuis plus d’une décennie, les flux d’investissement se déplaçant nettement vers les actifs de premier ordre, efficaces sur le plan énergétique, et s’éloignant des biens obsolètes ou non stratégiques. Selon MSCI, les volumes de transactions au deuxième trimestre 2025 sont tombés à environ 46,2 milliards d’euros, soit 10 % de moins qu’un an plus tôt. Sur l’ensemble du premier semestre, l’investissement total a atteint 91,7 milliards d’euros, en baisse de 7 % par rapport à la même période de 2024, soulignant la prudence croissante des investisseurs face à l’incertitude économique.
Bien que la Banque centrale européenne ait abaissé son taux de dépôt à 2 %, le coût de l’emprunt reste nettement supérieur à celui d’avant la pandémie. Le financement demeure onéreux, en particulier pour les stratégies à valeur ajoutée et les biens nécessitant d’importants investissements pour répondre aux normes ESG. En conséquence, la liquidité se concentre sur le segment le plus sûr du marché, la majorité des capitaux se dirigeant vers des actifs de premier ordre avec des revenus sécurisés.
Pourquoi l’investissement dans les bureaux est sous pression alors que les taux de vacance augmentent
Le secteur des bureaux reste le plus faible. En Allemagne, les volumes de transactions au deuxième trimestre sont tombés à seulement 765 millions d’euros, portant le total semestriel à 2,1 milliards d’euros, soit une baisse de 23 % sur un an. Malgré une hausse des loyers prime de 11 à 12 % à Francfort et Munich, les taux de vacance ont grimpé à 7,7 % dans les sept principales métropoles, laissant 7,6 millions de m² inoccupés.
Les rendements des bureaux prime dans les principales villes européennes avoisinent désormais 5 %, les actifs core dans les marchés allemands centraux atteignant environ 5,1 %, selon CBRE. À l’inverse, les actifs secondaires évoluent dans un environnement bien plus difficile, souvent vendus avec d’importantes décotes ou suscitant peu d’intérêt. De nombreux immeubles anciens nécessitent des rénovations coûteuses pour rester compétitifs, et la plupart des investisseurs ne sont pas disposés à prendre ce risque dans les conditions de financement actuelles.
L’écart entre les actifs prime et secondaires se creuse. Les immeubles bien situés et de haute qualité continuent d’attirer les capitaux institutionnels, tandis que les bâtiments obsolètes en périphérie peinent à se vendre — même avec de fortes réductions de prix.
Comment l’investissement dans le commerce a perdu de l’élan après un début d’année solide
Le secteur du commerce a bien commencé l’année 2025, avec des volumes d’investissement en hausse de 26 % sur un an au premier trimestre, atteignant environ 8,4 milliards d’euros, soutenus par plusieurs grandes transactions en Espagne et au Portugal. Cependant, la dynamique s’est affaiblie au deuxième trimestre, la hausse des coûts d’emprunt et l’évolution du comportement des consommateurs pesant sur la confiance.
En Allemagne, les volumes d’investissement dans le commerce ont chuté de 19 % au premier semestre, à 2,9 milliards d’euros, soit environ 20 % de l’investissement immobilier commercial total. Les rendements prime s’élèvent actuellement à 3,5 % pour les emplacements de centre-ville, 4,6 % pour les retail parks et 5,9 % pour les centres commerciaux dominants. Les centres plus anciens, avec des locataires moins attractifs, restent illiquides et peuvent rester sur le marché pendant des mois sans offres sérieuses.
Certaines transactions majeures soulignent toutefois la demande continue pour les actifs de qualité. Castellana Properties a acquis le centre commercial Bonaire à Valence pour 305 millions d’euros avec un rendement d’environ 7 %, tandis que le Jervis Shopping Center à Dublin a reçu des offres proches de 110 millions d’euros, légèrement en dessous de son prix indicatif — signe que les acheteurs restent très sensibles aux prix.
Ce que révèlent les tendances nationales sur un marché européen fragmenté
- Royaume-Uni : Les volumes d’investissement au T2 ont chuté de 11 % à 13,9 milliards d’euros. Londres reste relativement résiliente, mais les marchés régionaux continuent de sous-performer.
- Allemagne : Les volumes totaux du premier semestre ont atteint 14,2 milliards d’euros (-2 % sur un an), avec un investissement en bureaux en baisse de 23 % et dans le commerce de 19 %.
- France : Les transactions se concentrent sur les actifs prime en centre-ville avec des baux à long terme, tandis que les biens secondaires suscitent peu d’intérêt.
- Espagne et Portugal : Les grandes transactions de centres commerciaux, notamment Bonaire (305 millions d’euros) et la vente partielle en cours d’une participation dans Xanadú, ont soutenu les volumes, mais la sélectivité reste forte.
Les principales forces derrière le ralentissement des investissements immobiliers en Europe
Plusieurs facteurs structurels façonnent la trajectoire actuelle du marché :
- Financement coûteux : Même après les baisses de taux de la BCE, l’emprunt reste cher, surtout pour les actifs nécessitant rénovation ou repositionnement.
- Concurrence du crédit privé : Au premier semestre 2025, les fonds de dette privée ont levé près de 40 milliards de dollars en Europe — presque deux fois plus que les fonds immobiliers traditionnels.
- Incertitude politique : Les tensions commerciales, les changements réglementaires et l’instabilité géopolitique retardent les décisions d’investissement.
Rendements prime, tendances des prix et ce qu’ils signifient pour les investisseurs
- Bureaux prime : Les rendements restent proches de 5 %, tandis que les actifs secondaires se négocient avec de fortes décotes.
- Commerce core : Les centres commerciaux dominants avec une forte fréquentation offrent des rendements de 6–7 % ou plus, tandis que les centres plus faibles sont presque invendables.
- Ventes forcées : Les transactions liées à l’insolvabilité deviennent de plus en plus fréquentes à mesure que les pressions de refinancement augmentent.
Ce sur quoi les investisseurs immobiliers doivent se concentrer en 2025
La forte baisse des transactions de bureaux et de commerces en Europe va bien au-delà d’un simple ralentissement cyclique — elle reflète un réalignement structurel plus profond des priorités des investisseurs. Les capitaux se concentrent de plus en plus sur les actifs prime conformes aux normes ESG et offrant des flux de revenus stables, tandis que les biens obsolètes subissent de fortes décotes, des difficultés de refinancement et même un risque d’obsolescence.
Les analystes s’attendent à ce que la fin de l’année 2025 soit dominée par des transactions unitaires et des opérations de taille moyenne (20 à 50 millions d’euros), tandis que les ventes de grands portefeuilles resteront rares. Le marché immobilier européen n’est plus défini par le volume des transactions, mais par la sélectivité, la résilience et la polarisation — des tendances qui devraient façonner la prochaine phase du cycle d’investissement.
