Zillow a discrètement retiré les scores de risque climatique de plus d’un million d’annonces immobilières à travers les États-Unis, revenant ainsi sur l’une des tentatives les plus visibles visant à placer l’exposition climatique directement sous les yeux des acheteurs au moment de la comparaison des prix. Cette décision fait suite à une résistance croissante des services de diffusion d’annonces et des agents immobiliers, qui estiment que les modèles climatiques actuels à l’échelle des logements individuels restent trop incertains pour être affichés comme des scores définitifs à côté des prix demandés.
Pour les acheteurs évoluant sur un marché où la maison existante typique se vend désormais autour de 415 000 dollars (≈385 000 euros) et où l’accessibilité au crédit immobilier est déjà sous forte tension, la suppression des étiquettes de risque visibles modifie la facilité avec laquelle l’exposition climatique peut être intégrée aux décisions d’achat. Les données existent toujours. Ce qui a changé, c’est leur visibilité.
D’un avertissement au premier plan à un clic supplémentaire
Zillow a déployé les scores de risque climatique à l’échelle nationale en 2024 en utilisant les données de la First Street Foundation, une organisation à but non lucratif spécialisée dans l’analyse climatique. Chaque bien se voyait attribuer des notes numériques pour les risques d’inondation, d’incendie de forêt, de chaleur extrême, de vent et de qualité de l’air sur un horizon de 30 ans. Ces scores étaient affichés en évidence sur les pages d’annonces, aux côtés du prix, des taxes et des estimations de crédit.
Fin 2025, ces chiffres ont disparu. La section climatique des annonces ne contient plus qu’une note explicative et un lien externe renvoyant vers le site de First Street, où les mêmes scores restent accessibles gratuitement. Les informations sur les zones inondables de la FEMA ainsi que la couche cartographique des risques climatiques propre à Zillow demeurent disponibles sur la plateforme, mais l’impact visuel immédiat a été atténué.
Zillow affirme que ce changement reflète les différences de règles entre les services d’annonces à travers le pays, plutôt qu’un recul sur la transparence climatique. Pourtant, au sein du secteur, le calendrier et l’ampleur de cette suppression montrent à quel point l’affichage public du risque climatique est devenu conflictuel.
Pourquoi les services d’annonces ont réagi
L’opposition la plus forte est venue du Regional Multiple Listing Service de Californie, l’un des plus importants du pays. Sa direction a mis en doute le réalisme de certaines probabilités d’inondation à l’échelle de quartiers, en pointant des zones qui n’avaient pas été inondées depuis des décennies mais qui étaient signalées comme présentant un risque très élevé à court terme.
Les agents ont relayé ces inquiétudes. Dans la pratique, les étiquettes de risque élevé influençaient déjà le comportement des acheteurs. Certains ont signalé des visites annulées après que des acquéreurs eurent remarqué des scores sévères d’inondation ou d’incendie, tandis que des propriétaires se plaignaient de l’absence de procédure claire pour contester des évaluations qu’ils jugeaient inexactes. Sur les marchés côtiers très chers, où les coûts d’assurance pèsent déjà lourdement sur l’accessibilité, les scores climatiques sont devenus un point de tension.
Pour les courtiers, la crainte n’était pas théorique. Un pictogramme rouge indiquant un « risque sévère » apposé sur une annonce à sept chiffres peut transformer instantanément la perception des acheteurs, même si ce risque ne pourrait se matérialiser que dans plusieurs décennies ou dépendre de multiples hypothèses incertaines.
Le risque climatique n’est plus abstrait dans l’économie du logement
Le débat se déroule sur fond d’intensification de l’exposition financière aux aléas climatiques. À travers les États-Unis, le prix médian d’un logement ancien a dépassé 415 000 dollars, tandis que la valeur moyenne des maisons suivie par Zillow avoisine 360 000 dollars (≈335 000 euros). La croissance a ralenti, mais les prix restent historiquement élevés.
L’assurance, en revanche, évolue dans la direction opposée. Dans les régions les plus exposées au climat, les propriétaires paient désormais en moyenne des primes supérieures de plus de 80 % à celles observées dans les zones à moindre risque. Sur des marchés comme Miami ou La Nouvelle-Orléans, des primes annuelles de 8 000 à plus de 20 000 dollars ne sont plus exceptionnelles. Pour une maison de 600 000 dollars (≈555 000 euros), cela peut représenter une assurance absorbant trois à quatre pour cent de la valeur du bien chaque année.
À l’échelle nationale, plus d’un quart de l’ensemble des logements en valeur sont désormais exposés à au moins un risque climatique sévère lorsque l’on combine les aléas liés aux inondations, aux incendies et au vent. En termes monétaires, cela représente des milliers de milliards de dollars d’actifs résidentiels dont le profil de risque à long terme est encore en cours de réévaluation.
Dans ce contexte, un score de risque climatique n’est plus un simple indicateur académique. Il interagit de plus en plus avec les décisions de crédit, la disponibilité des assurances et les budgets à long terme des ménages.
Quelle est la fiabilité des modèles climatiques à l’échelle du logement ?
La First Street Foundation affirme que ses modèles intègrent les données historiques de catastrophes, la topographie et des projections climatiques prospectives afin d’estimer l’évolution des risques au cours des prochaines décennies. L’organisation soutient que de nombreuses cartes officielles des zones inondables accusent un retard par rapport à la réalité physique, car elles n’intègrent pas pleinement le changement climatique.
La recherche universitaire indépendante confirme largement que les risques d’inondation et d’incendie commencent à se refléter dans les prix des logements, souvent par le biais des coûts d’assurance et des réajustements post-catastrophe. Dans les quartiers exposés aux inondations, les décotes observées varient généralement de quelques points de pourcentage à plus de 15 %, selon la localisation, les pratiques de divulgation et la mémoire récente des sinistres.
Les scientifiques avertissent toutefois que des scores de risque très granulaires, attribués à des propriétés spécifiques, peuvent donner une illusion de précision. La composition des sols, les infrastructures de drainage, les micro-variations d’altitude et même des travaux historiques non répertoriés influencent le risque réel d’une manière que les modèles à l’échelle nationale ne peuvent parfaitement capturer. Lorsque les propriétaires se heurtent à des scores qui contredisent directement leur expérience vécue, la confiance dans l’ensemble du système peut rapidement s’éroder.
Cette tension se trouve au cœur du dilemme de Zillow : le risque climatique est réel, en hausse et financièrement significatif, mais les outils utilisés pour le mesurer maison par maison restent probabilistes plutôt que définitifs.
Comment réagissent les autres plateformes
Zillow n’est pas la seule plateforme à recalibrer son approche. Redfin continue d’afficher des estimations de risque climatique, mais permet désormais aux vendeurs de demander le retrait de scores qu’ils jugent inexacts. Realtor.com réévalue la manière dont il présente les données climatiques, en particulier dans les régions où les services d’annonces se sont opposés à leur affichage.
Parallèlement, les organismes de normalisation et les régulateurs évoluent vers une divulgation plus formalisée des risques climatiques dans la due diligence immobilière. De nouveaux cadres d’évaluation de la résilience des biens visent à intégrer les aléas climatiques physiques aux côtés des inspections traditionnelles, des contrôles de pollution et des évaluations structurelles. Les banques et les assureurs affinent également leurs propres modèles prospectifs de risque sous la pression réglementaire.
La direction générale est claire : le risque climatique s’ancre progressivement dans le financement du logement. La question non résolue reste de savoir à quel point il doit être présenté directement aux consommateurs dès le premier contact avec le bien.
Ce que le changement signifie pour les acheteurs
Pour les acheteurs, la refonte de Zillow introduit principalement de la friction plutôt qu’une véritable suppression de l’accès à l’information. Les données sont toujours disponibles, mais elles nécessitent désormais une démarche volontaire pour être consultées. En pratique, cela transfère davantage de responsabilité vers les ménages, qui doivent enquêter eux-mêmes sur l’exposition aux inondations, aux incendies et à la chaleur dès les premières étapes du processus d’achat, plutôt que de s’en remettre à un avertissement de la plateforme.
Dans les régions à haut risque, ne pas le faire peut coûter cher. Sur une maison typique de 400 000 dollars (≈370 000 euros), l’écart entre un profil d’assurance à faible risque et un profil à risque élevé peut représenter des centaines de milliers de dollars sur la durée standard d’un prêt de 30 ans, une fois additionnées les primes, les franchises et les pertes potentielles non assurées.
Pour les primo-accédants qui se mettent déjà en difficulté pour obtenir un crédit, ces coûts futurs cachés peuvent rapidement transformer un bien apparemment abordable en un fardeau financier de long terme.
Implications pour les vendeurs et la formation des prix
Pour les vendeurs, la disparition des badges de risque climatique très visibles peut alléger la pression marketing à court terme, en particulier dans les zones côtières exposées et les régions sujettes aux incendies. Mais elle ne modifie pas les fondamentaux économiques. Les assureurs, les prêteurs et les investisseurs institutionnels intègrent de plus en plus le risque climatique dans leurs prix, qu’il apparaisse ou non sur une page d’annonce destinée aux consommateurs.
Des indices apparaissent déjà montrant que la croissance des prix dans certains marchés à haut risque est en retard par rapport à celle de régions intérieures plus sûres, à mesure que les primes augmentent et que la prudence des acheteurs s’accroît. À long terme, même sans scores explicites sur Zillow, l’exposition climatique devrait continuer à peser silencieusement sur les valorisations dans les zones les plus vulnérables.
La portée plus large pour la transparence du marché immobilier
La décision de Zillow illustre la lutte plus large du secteur pour trouver l’équilibre entre la transparence et l’incertitude des modèles. Les consommateurs se voient dire, à juste titre, que le changement climatique va transformer les risques et les coûts du logement. Dans le même temps, les outils conçus pour exprimer ce risque à l’échelle de chaque logement évoluent encore et restent imparfaits.
Retirer les scores de l’affichage principal ne fait pas disparaître le risque. Cela le déplace simplement d’un signal visuel immédiat vers l’arrière-plan de la due diligence, de la souscription d’assurance et des corrections futures de prix.
La prochaine étape ne sera probablement pas un retour au silence climatique. Le marché immobilier semble plutôt entrer dans une phase plus contestée de la divulgation du risque climatique, au cours de laquelle les normes, les mécanismes de recours et les formats de présentation seront affinés sous la pression de toutes les parties prenantes. La refonte discrète de Zillow ne marque pas la fin des données climatiques dans les annonces immobilières, mais un recalibrage au début d’un débat beaucoup plus long.
