California está a punto de implementar la reforma de vivienda más significativa en décadas. El 12 de septiembre de 2025, los legisladores aprobaron el Senate Bill 79 (SB 79), oficialmente titulado Abundant and Affordable Homes Near Transit Act. Redactado por el senador Scott Wiener, el proyecto de ley ahora espera la firma del gobernador Gavin Newsom. Si se promulga, anulará las normativas locales restrictivas de zonificación y redefinirá la forma en que se construyen viviendas alrededor de los sistemas de transporte del estado.
Durante décadas, los terrenos alrededor de estaciones de tren, metro y corredores de autobuses rápidos se destinaron principalmente a viviendas unifamiliares o de baja densidad. Este desajuste mantuvo la oferta de vivienda muy por debajo de la demanda en los lugares donde la infraestructura y la movilidad eran más fuertes. La SB 79 aborda directamente este desequilibrio al exigir que las ciudades permitan mayor densidad habitacional cerca del transporte público.
Un nuevo marco para el crecimiento habitacional
En el centro de la SB 79 está un sistema de zonificación por niveles vinculado a la proximidad al transporte. Cuanto más cerca esté un sitio de estaciones ferroviarias principales, nodos de metro o corredores de autobuses de alta capacidad, más viviendas deberán autorizar los gobiernos locales. Los umbrales exactos varían según el tipo de transporte y la distancia, pero en todos los casos las nuevas normas son mucho más permisivas que la mayoría de los códigos locales de zonificación.
Lo crucial es que los proyectos que cumplan con estas normas calificarán para una aprobación ministerial simplificada, lo que significa que podrán evitar largos procesos de rezonificación y demandas que históricamente retrasaron el desarrollo.
Salvaguardias y exenciones
Para asegurar apoyo político, la SB 79 incluye varias protecciones para inquilinos. Los desarrolladores no pueden demoler viviendas con control de renta o recientemente ocupadas sin ofrecer medidas sólidas de reubicación y compensación. La ley también exime a ciertas áreas:
- Zonas con muy alto riesgo de incendios
- Distritos históricos
- Áreas costeras sensibles
Los gobiernos locales pueden proponer sus propios planes orientados al transporte, pero estos deben permitir al menos tanta vivienda como el mínimo estatal. Además, se añadieron estándares laborales para asegurar el respaldo sindical, lo que resultó decisivo para la aprobación de la ley.
Perspectivas de implementación
Aunque la legislatura ya aprobó el proyecto, su cronograma de implementación dependerá del despliegue administrativo. La ley entrará en vigor para los gobiernos locales a partir de julio de 2026, lo que dará a las ciudades tiempo para ajustar sus normas de planificación. Se espera que la primera ola de proyectos bajo este nuevo marco aparezca en los dos o tres años siguientes.
Por qué importa para los precios
La crisis de vivienda de California es una de las más graves de Estados Unidos. Para mediados de 2025, el precio medio de la vivienda alcanzó casi 900.000 $ (770.000 €), según la California Association of Realtors. El alquiler mensual promedio estaba entre 2.600 y 2.800 $ (2.200–2.400 €) a nivel estatal, con cifras mucho más altas en Los Ángeles y San Francisco.
Los expertos advierten que la SB 79 no reducirá los precios de inmediato. Los costos de construcción siguen siendo elevados, el financiamiento es caro y persisten las carencias de mano de obra. Sin embargo, la ley reduce el riesgo de zonificación y recorta los retrasos en la aprobación, lo que hace que los proyectos sean más viables financieramente. Con el tiempo, esto podría aumentar la oferta precisamente en los vecindarios donde la demanda es más fuerte: cerca de los corredores de transporte.
Debate político
Las reacciones reflejan las intensas divisiones sobre la vivienda en California.
El senador Scott Wiener describió la SB 79 como un paso histórico hacia la reducción de la dependencia del automóvil, la disminución de emisiones y la alineación del desarrollo habitacional con la inversión en transporte. Grupos de defensa como YIMBY Action sostienen que la medida podría desbloquear “cientos de miles” de nuevas viviendas.
La oposición ha sido más fuerte en Los Ángeles, donde el Concejo Municipal votó en contra de la medida. La concejal Traci Park la calificó de “mandato único para todos”, advirtiendo que podría acelerar la gentrificación y debilitar la autoridad local de planificación, a pesar de las salvaguardias para los inquilinos.
Dónde podría comenzar el desarrollo
Los analistas predicen que los primeros proyectos se concentrarán alrededor de nodos de transporte de alta demanda:
- Líneas B y D del metro de Los Ángeles a lo largo de Wilshire y Vermont
- Estaciones BART del Área de la Bahía en Oakland, Berkeley y San Francisco
- Corredores del tranvía de San Diego vinculados a recientes extensiones
Estas áreas ya atraen interés de los inversores, y la eliminación de barreras de zonificación podría acelerar proyectos previamente estancados.
Lecciones de otros lugares
El enfoque de California refleja y al mismo tiempo se diferencia de otras reformas:
- Oregón y Washington aprobaron leyes que eliminan la zonificación exclusiva para viviendas unifamiliares en todo el estado, aunque no vinculadas al transporte.
- Nueva York persigue rezonificaciones a lo largo de los corredores del metro, pero la aprobación sigue siendo lenta y muy política.
- Modelos internacionales: Tokio muestra cómo la alta densidad de vivienda cerca del transporte puede estabilizar los precios: los condominios cuestan en promedio unos 60 millones ¥ (≈ 360.000 €), con alquileres mensuales de 1.200–1.500 €. París sigue siendo mucho más cara, con unos 12.000 € por m² a pesar de su alta densidad, mientras que los topes de alquiler en Berlín mantienen los precios bajos pero han desincentivado la nueva construcción.
La opción de California es impulsada por el mercado: elimina las barreras de zonificación para permitir a los promotores privados, en lugar de basarse en una regulación directa de los alquileres.
En resumen
La SB 79 representa el cambio más audaz en la legislación de vivienda de California en décadas. Vincula directamente el crecimiento habitacional a la infraestructura de transporte, limita la capacidad de los gobiernos locales para bloquear proyectos y establece estándares medibles a nivel estatal. La ley no transformará la asequibilidad de la noche a la mañana, pero sienta las bases para ciudades que crezcan en altura en lugar de en extensión, reduzcan la dependencia del automóvil y amplíen las opciones de vivienda con el tiempo.
Para millones de californianos afectados por el aumento de los alquileres y precios de vivienda, la SB 79 es una señal de que el estado está dispuesto a enfrentar las reglas de zonificación que durante mucho tiempo mantuvieron la oferta muy por debajo de la necesidad.
