Los inversores institucionales están consolidando su presencia en el mercado de la vivienda europeo justo cuando las presiones sobre la accesibilidad se intensifican. Según JLL, el sector “living” —que abarca multifamiliares, alquiler de viviendas unifamiliares, residencias de estudiantes y para mayores— representó el 26 % de toda la inversión inmobiliaria en 2024, superando a las oficinas como el mayor segmento. La demanda sigue siendo sólida en 2025 con el regreso de operaciones de cartera y una prioridad creciente hacia flujos de caja estables.
Los flujos de capital se fortalecen en 2025
El impulso continuó en 2025. JLL informa que en el 2º trimestre de 2025 el capital invertido en activos residenciales alcanzó 13.500 millones de €, un 35 % más que en el 1º trimestre y un 2 % interanual. Esto elevó el volumen del primer semestre a 23.500 millones de €, un 7 % más en comparación con el 1º semestre de 2024. Llama la atención que el 72 % de este capital se destinó a activos en explotación, lo que refleja la preferencia por ingresos inmediatos frente al riesgo de desarrollo.
El crecimiento demográfico respalda esta resiliencia. JLL estima que las 15 ciudades más grandes de Europa añadirán 1,14 millones de residentes para 2030, mientras que las nuevas construcciones se mantienen muy por debajo de la demanda debido a los altos costes de construcción, la escasez de mano de obra y las limitaciones de financiación. Este desequilibrio mantiene elevadas las tasas de ocupación y en alza los alquileres, características que atraen capital a largo plazo como fondos de pensiones y aseguradoras.
Precios y alquileres al alza
Eurostat confirma la ampliación de la brecha de accesibilidad. En el 1º trimestre de 2025, los precios de la vivienda en la UE aumentaron un 5,7 % interanual, mientras que los alquileres subieron un 3,2 %. En comparación con el 4º trimestre de 2024, los precios avanzaron un 1,4 % y los alquileres un 0,9 %. Desde 2010, el crecimiento acumulado alcanza el +57,9 % en los precios de la vivienda y el +27,8 % en los alquileres.
La financiación hipotecaria sigue siendo costosa pese a haberse moderado desde los picos de 2023. El Banco Central Europeo informó que en julio de 2025 el tipo medio de los nuevos préstamos hipotecarios se situó en 3,28 %, con contratos fijos que, según el plazo, oscilan entre 3,1–3,5 %. El BCE señala que la accesibilidad de la vivienda «solo se ha recuperado parcialmente» desde los años de crisis y se mantiene por debajo de los niveles previos a 2021.
Panorámica de mercados locales
Barcelona. El crecimiento de los alquileres es pronunciado. Según Idealista, en marzo de 2025 el alquiler medio ofertado fue de 23,6 €/m² al mes, un 13,5 % más interanual. Los precios de venta varían según el distrito, con las zonas prime registrando una prima significativa frente al mercado general.
Milán. Los precios medios de venta en el mercado general se sitúan entre 5.400–5.800 €/m², según portales inmobiliarios italianos. En los distritos prime como Quadrilatero y Brera superan habitualmente los 12.000 €/m², lo que subraya la fuerte demanda internacional de activos de prestigio.
La regulación influye en los rendimientos
Los responsables políticos en Europa están endureciendo las normas para equilibrar accesibilidad y oferta, aunque los enfoques difieren.
- Alemania. La Mietpreisbremse limita los nuevos alquileres en zonas tensionadas a no más del 10 % por encima del índice de referencia local. Su aplicación varía, pero el tope ha ralentizado los incrementos en Berlín y Múnich.
- Francia. Desde enero de 2025, los propietarios no pueden alquilar viviendas con certificado energético G (DPE). También se aplica un congelamiento de rentas para inmuebles de baja eficiencia, lo que obliga a reformar pero reduce la oferta a corto plazo.
- España. La Ley de Vivienda de 2023 permite topes de alquiler en zonas “tensionadas”. Cataluña aplicó el marco en 2024, abarcando inicialmente 140 municipios y más tarde más de 270. La aplicación sigue siendo desigual, lo que genera incertidumbre para los inversores.
Estas políticas fragmentadas añaden complejidad a las carteras transfronterizas, pero no han frenado el flujo de capital hacia el sector residencial europeo.
Por qué las instituciones se mantienen optimistas
Varios fundamentos explican el apetito sostenido:
- Escasez crónica de oferta. El crecimiento de la demanda supera la entrega, dejando una cartera limitada.
- Ingresos estables. Los alquileres siguen la inflación y las tasas de ocupación en las grandes ciudades superan a menudo el 95 %, garantizando retornos fiables.
- Retorno de la liquidez. Con la estabilización de la política monetaria, regresan las grandes operaciones de cartera, aportando escala y eficiencia.
- Alineación ESG. Los nuevos desarrollos ofrecen oportunidades para invertir capital verde en viviendas energéticamente eficientes.
Para los inversores, los activos residenciales proporcionan diversificación frente a segmentos más volátiles como oficinas y comercios, y se ajustan a estructuras de compromisos a largo plazo.
Perspectivas: los hogares bajo presión
El BCE advierte que la breve desaceleración del mercado de la vivienda en Europa ha dado paso a nuevas presiones sobre los precios, intensificando las preocupaciones sobre la accesibilidad. A menos que la construcción se acelere, se espera que la relación alquiler-ingreso en las capitales siga aumentando en 2026. El aumento de los costes amenaza con avivar el debate político, con gobiernos que consideran más topes de alquiler, subsidios y marcos de derechos de vivienda.
Para las instituciones, sin embargo, los fundamentos siguen siendo favorables: oferta limitada, flujos de caja confiables y una clase de activos cada vez más madura y líquida. La división es clara: para los inversores, el mercado de la vivienda europea representa una oportunidad resiliente; para los hogares, el riesgo de mayor desigualdad, a menos que las políticas públicas y el capital privado confluyan para ofrecer más viviendas —y más sostenibles—.
«La política monetaria puede hacer que la vivienda sea mucho más o mucho menos asequible, principalmente a través de su impacto en los tipos hipotecarios.» — Banco Central Europeo
