En 2025, el sector inmobiliario logístico se encuentra entre un desarrollo en desaceleración y una demanda resiliente. Las tasas de vacantes han aumentado ligeramente en algunos mercados, pero la cartera de nuevos proyectos ha caído a su nivel más bajo en más de una década. Con la mayoría de las construcciones en curso ya prealquiladas, el stock de almacenes modernos se está reduciendo justo cuando el comercio electrónico y el nearshoring añaden nuevas capas de demanda. Según los analistas, el resultado probable será otra ronda de ajuste hacia finales de 2025, lo que impulsará las rentas al alza en las ubicaciones prime.
Una cartera en descenso a pesar de la estabilidad en las rentas
En toda Europa, CBRE informa que los volúmenes de alquiler siguen por encima de los promedios prepandemia, pero las entregas se están ralentizando y los proyectos especulativos representan menos de la mitad de lo que está en construcción. JLL confirma el panorama global: los nuevos inicios se encuentran en mínimos históricos tanto en Europa como en Estados Unidos, con casi tres cuartas partes de la cartera estadounidense ya comprometida. Se espera que este desequilibrio reduzca las vacantes durante el próximo año, revirtiendo el alivio temporal que trajo la ola de entregas en 2024 y principios de 2025.
La huella estructural del comercio electrónico
El comercio electrónico continúa transformando la demanda logística. Según datos de Prologis, el cumplimiento de pedidos online requiere aproximadamente tres veces más espacio que la distribución minorista tradicional, una proporción que se ha mantenido estable durante una década. Las cifras de Eurostat indican que el 77% de los europeos realizó compras en línea en 2024, lo que subraya por qué las redes de entrega siguen expandiéndose. Los analistas esperan que en 2025 el crecimiento provenga menos de nuevos compradores y más de un mayor gasto por cliente, intensificando la presión sobre los sistemas logísticos y reforzando la necesidad de capacidad de almacén cerca de los centros urbanos.
Nearshoring y regionalización
Las estrategias de nearshoring están redibujando el mapa industrial. México se ha convertido en un ejemplo emblemático, ya que las empresas reestructuran las cadenas de suministro más cerca de Norteamérica. La tasa de vacantes nacional aumentó hasta alrededor del 6% en 2024 debido a una oleada de finalizaciones, pero la demanda en Monterrey y otros polos sigue siendo fuerte. Con la desaceleración de la construcción nuevamente, se espera que estos mercados se ajusten rápidamente, confirmando el nearshoring como un motor estructural de la demanda logística.
Rentas prime en logística en Europa (€/m²/mes)
Las rentas prime en Europa se mantienen sólidas, con algunos mercados incluso al alza a medida que se intensifica la competencia por almacenes modernos y bien ubicados. Las áreas metropolitanas densas y los corredores de transporte muestran la mayor dinámica, donde los ocupantes están dispuestos a pagar una prima por la proximidad a consumidores e infraestructuras:
- Países Bajos (Ámsterdam/Schiphol): alrededor de 10,0 €, apoyados por la escasez de suelo cerca del aeropuerto
- Alemania (Hamburgo): estable en 8,50 €, reflejando la fortaleza del puerto
- España: Barcelona (ZAL) ha subido a 9,0–9,2 €, mientras que Madrid se mantiene en 6,6–6,9 €
- Chequia (Praga): alrededor de 7,5 €, con niveles más altos en proyectos urbanos
- Italia (Milán, Roma): 5,6–5,8 €, estable en las principales aglomeraciones
- Polonia: naves grandes a 3,2–5,75 €, logística urbana entre 4,0–8,25 € en Varsovia y Cracovia
Las instalaciones que ofrecen conexiones eléctricas sólidas, diseños preparados para la automatización y acceso inmediato a grandes mercados de consumo siguen captando las primas más altas.
Los ocupantes se adelantan para asegurar espacio
La encuesta de ocupantes de CBRE de 2025 muestra que el 96% de las empresas planea mantener o ampliar su huella de almacenes. Los proveedores de logística de terceros y los operadores de paquetería lideran los nuevos requerimientos, firmando a menudo contratos anticipados antes de la finalización de los proyectos. Como señala el Dr. Carl Deppisch, Head of European Industrial and Logistics Occupier en CBRE, los ocupantes ahora disfrutan de un poco más de opciones que durante los años de pandemia, pero la ralentización de la oferta especulativa sugiere que esta ventana podría cerrarse rápidamente.
El sentimiento de los inversores se estabiliza
Tras dos años de correcciones de precios, el apetito inversor está regresando. Las rentas prime se han estabilizado en varios mercados europeos y los flujos de capital hacia la logística han crecido modestamente a principios de 2025. Los inversores se están centrando en los hubs principales, los corredores vinculados al transporte y los activos con cumplimiento ESG, apostando por un crecimiento estable de las rentas en dígitos bajos.
Perspectivas
El mercado está entrando en una nueva fase. Las vacantes siguen siendo manejables, pero el desplome en los nuevos inicios y el alto nivel de prealquileres apuntan a una disponibilidad más limitada hacia finales de 2025 y más allá. Se recomienda a los ocupantes con planes de expansión asegurar sitios con antelación y priorizar activos capaces de soportar automatización, electrificación y requisitos de sostenibilidad. Para los inversores, la logística continúa destacándose como uno de los sectores inmobiliarios más atractivos, respaldado por motores estructurales de demanda que no muestran señales de debilitamiento.
