El Banco Central Europeo (BCE) ha pausado su ciclo de flexibilización monetaria, manteniendo la tasa de depósito en 2 % en julio de 2025. Para los mercados inmobiliarios, esto marca un momento de estabilidad tras un año de recortes, aunque persisten problemas estructurales como la escasez de oferta y la debilidad del sector comercial.
Una pausa después de ocho recortes
El 24 de julio de 2025, el BCE dejó su facilidad de depósito en 2,00 %, la tasa principal de refinanciación en 2,15 % y la tasa de crédito marginal en 2,40 %. Esto ocurrió tras ocho recortes desde mediados de 2024, que redujeron la tasa de depósito del 4 % al 2 %.
Isabel Schnabel, miembro del Comité Ejecutivo del BCE: «El actual tipo de política monetaria del 2 % puede ser ligeramente acomodaticio, por lo que mantener los tipos estables es ahora lo apropiado.»
Martins Kazaks, gobernador del Banco de Letonia: «La pausa nos da margen para evaluar los datos entrantes y flexibilidad si las condiciones empeoran.»
Para promotores e inversores, esto significa un entorno de financiación más predecible. Tras meses de incertidumbre, la estabilidad de los tipos permite una mejor planificación de adquisiciones y refinanciaciones.
Inflación cerca del objetivo
La inflación de la eurozona subió al 2,1 % en agosto de 2025, mientras que la inflación subyacente se mantuvo estable en 2,3 %. Aunque cercana al objetivo, los responsables políticos siguen siendo cautelosos ante los riesgos: aranceles de EE. UU. a las exportaciones europeas, volatilidad en los mercados energéticos y fluctuaciones cambiarias frente al dólar.
Para los hogares, la estabilidad de los precios respalda los ingresos reales y ayuda a mantener la demanda de vivienda. Al mismo tiempo, los bancos están reabriendo con cautela los canales de crédito, lo que favorece a los compradores primerizos y a las familias de ingresos medios que habían quedado fuera por los altos tipos hipotecarios de 2023–2024.
El mercado residencial recupera impulso
Tras dos años débiles, el mercado de la vivienda en Europa muestra un renovado dinamismo:
- Los precios de la vivienda en la UE aumentaron un 4,9 % interanual en el cuarto trimestre de 2024, con un crecimiento real del 2,1 % tras el ajuste por inflación.
- Portugal, España, Países Bajos y varios países de Europa Central registraron subidas superiores al 10 %.
- Los tipos hipotecarios bajaron al 3,3 % en mayo de 2025, mientras que el crecimiento del crédito hipotecario se volvió positivo en 2,0 %, reflejando la recuperación de la confianza de los compradores.
Los expertos del sector destacan que el repunte no es especulativo, sino impulsado por la demografía, la urbanización y los cuellos de botella en la oferta. En muchos países, los proyectos de construcción siguen estando muy por debajo de la demanda, lo que mantiene la presión al alza sobre los precios incluso en ciudades secundarias.
Inmobiliario comercial: una recuperación a dos velocidades
El sector comercial atraviesa una recuperación desigual. La logística, el alquiler residencial y los centros de datos siguen atrayendo capital gracias al auge del comercio electrónico, la demanda de vivienda y la infraestructura vinculada a la inteligencia artificial. En cambio, el mercado de oficinas sigue bajo presión.
UBS Asset Management: «La demanda se concentra en oficinas prime y energéticamente eficientes, mientras que los activos más antiguos pierden valor y liquidez.»
Los analistas de CBRE, en su European Real Estate Outlook 2025, señalan que la vivienda sigue siendo el segmento más resiliente, con volúmenes de transacciones que se estabilizan poco a poco a medida que las expectativas de precios entre compradores y vendedores convergen.
Previsión de Abrdn: «Esperamos rendimientos inmobiliarios totales del 7,4 % en 2025 y rendimientos anuales medios del 9–9,3 % en los próximos tres a cinco años.»
Destacados regionales
- Alemania: La demanda de vivienda es alta, pero las terminaciones cayeron a ≈252.000 unidades en 2024, muy por debajo del objetivo anual de 400.000. La escasez seguirá presionando los precios, especialmente en Berlín, Hamburgo y Múnich.
- Francia: En París, los precios se estabilizaron en 9.500–9.800 €/m² a mediados de 2025, mientras que en Lyon permanecieron planos y en Marsella registraron incrementos moderados. La demanda de gama alta de compradores internacionales sigue fuerte a pesar de normas de alquiler más estrictas.
- España: Madrid mantiene un fuerte crecimiento; en Barcelona, la prohibición prevista de apartamentos turísticos para 2028 ya está desplazando la oferta hacia el mercado de alquiler a largo plazo, aumentando las rentabilidades para los grandes propietarios.
- Italia: Milán lidera el mercado con un crecimiento constante respaldado por inversores extranjeros, mientras que regiones del sur como Calabria y Molise siguen siendo las más baratas de Europa, con precios a menudo por debajo de 1.500 €/m².
- Países Bajos: En Ámsterdam, los precios rondan los 8.000–9.000 €/m², con alquileres privados superiores a 1.800 €/mes. La escasez de nueva oferta persistirá hasta 2026, manteniendo la ciudad entre los mercados de alquiler más caros de Europa.
Sentimiento inversor y flujos de capital
Los inversores institucionales se están adaptando con rapidez. Los fondos de capital privado y los fondos de pensiones están reequilibrando hacia los sectores residenciales (vivienda en alquiler, residencias de estudiantes, senior living) y los activos vinculados a infraestructuras como centros de datos. Las certificaciones verdes y el cumplimiento ESG se consideran ahora requisitos mínimos más que beneficios opcionales.
Según el Financial Times, el capital fluye cada vez más hacia activos residenciales y logísticos que ofrecen ocupación y rendimientos estables, mientras que el sector de oficinas necesitará probablemente una década de reposicionamiento para recuperar competitividad.
Conclusión
La pausa del BCE ofrece un respiro a hogares, promotores e inversores. Los mercados de la vivienda están recuperando impulso en gran parte de Europa, mientras que el sector comercial se divide entre activos sostenibles en auge y edificios obsoletos en dificultades. Para 2025, la resiliencia se basa en la sostenibilidad, la demanda de vivienda y las inversiones con ingresos seguros.
