Phnom Penh, la capital de Camboya, se ha convertido en los últimos años en uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en el sudeste asiático. Complejos residenciales modernos, torres de oficinas y proyectos hoteleros han transformado el perfil urbano de la ciudad, atrayendo a inversores de toda la región. Sin embargo, según CBRE Cambodia, en 2025 el mercado está experimentando una fuerte volatilidad debido a una crisis de liquidez, lo que genera nuevos desafíos para promotores, compradores e inversores a largo plazo.
Situación actual del mercado
Durante la última década, Phnom Penh ha sido un imán para el capital extranjero, especialmente de China, Corea del Sur y Singapur. No obstante, en los últimos dos años el mercado se ha enfriado notablemente:
- Las transacciones cerradas han caído entre un 15 y un 20 %.
- La tasa de vacancia de oficinas ha subido hasta cerca del 25 %.
- Los promotores ofrecen cada vez más descuentos, planes de pago a plazos y paquetes de incentivos para atraer compradores.
La causa principal es el acceso restringido a la financiación. Los bancos camboyanos han endurecido los requisitos de crédito, mientras que la incertidumbre global ha vuelto más cautelosos a los inversores extranjeros.
Vivienda residencial
El sector residencial, tradicionalmente el motor del mercado inmobiliario de Phnom Penh, también muestra signos de desaceleración.
- En los distritos céntricos, los precios promedio de los condominios se mantienen en torno a 2.000–2.500 €/m², aún por debajo de Hanoi o Bangkok.
- La demanda ha caído, obligando a los promotores a ofrecer descuentos de hasta el 15 % y condiciones de pago flexibles.
- En algunos barrios de lujo, los precios han descendido entre un 5 y un 7 %, lo que abre oportunidades para los compradores.
Inmobiliario comercial
El sector de oficinas lucha contra el exceso de oferta. Muchos proyectos iniciados antes de la pandemia fueron entregados en los dos últimos años, saturando el mercado. Las rentas se han estabilizado, pero la ocupación sigue bajo presión.
Mientras tanto, el sector hotelero muestra una recuperación gradual con el repunte del turismo, aunque el crecimiento es más lento de lo previsto.
Principales desafíos
- Acceso limitado al crédito — los bancos imponen requisitos más estrictos, reduciendo la financiación a los promotores.
- Alta dependencia del capital extranjero — más del 60 % de la demanda de vivienda está vinculada a inversores internacionales.
- Aumento de los costes de construcción — los precios de los materiales de construcción han subido entre un 8 y un 12 % en el último año.
Oportunidades para inversores
A pesar de los retos, Phnom Penh sigue ofreciendo potencial de inversión a largo plazo.
- La caída en los precios de los apartamentos genera oportunidades para adquirir activos de calidad a precios más bajos.
- Los terrenos en zonas suburbanas siguen siendo relativamente asequibles, a 700–900 €/m², lo que deja margen para futuras revalorizaciones.
- Con menos competencia, los inversores dispuestos a asumir riesgos calculados pueden posicionarse de forma ventajosa.
Perspectiva del mercado
«Este análisis refleja un mercado que se ajusta a presiones económicas más amplias y que aún muestra focos de resistencia»,
afirmó Kinkesa Kim, Directora General de CBRE Cambodia, durante el Mid-Year Review 2025.
Esta valoración subraya que, aunque la volatilidad genera incertidumbre, algunos segmentos del mercado permanecen sólidos y pueden ofrecer valor a los inversores a largo plazo.
Perspectivas a largo plazo
CBRE prevé que la volatilidad continuará hasta finales de 2025. No obstante, las perspectivas a medio plazo siguen siendo positivas gracias a:
- el crecimiento demográfico y la rápida urbanización,
- nuevos proyectos de infraestructura, incluida una autopista que conecta Phnom Penh con el nuevo aeropuerto internacional,
- políticas gubernamentales destinadas a fomentar la inversión extranjera,
- la recuperación progresiva del turismo.
Comparaciones regionales
- En Hanoi, los condominios de lujo se venden a 3.500–4.000 €/m².
- En Bangkok, cuestan alrededor de 3.000–3.200 €/m².
- En Phnom Penh, propiedades comparables tienen un precio de 2.000–2.500 €/m², lo que hace la ciudad más asequible, pero también más arriesgada.
Conclusión
El mercado inmobiliario de Phnom Penh atraviesa una etapa complicada. La crisis de liquidez y la cautela de los inversores han ralentizado el crecimiento y generado volatilidad. Sin embargo, los fundamentos de la ciudad — su ubicación estratégica, la urbanización y la expansión de infraestructuras — ofrecen una base sólida para la recuperación.
Para los inversores con visión de futuro, la incertidumbre actual puede representar un punto de entrada: quienes aprovechen los precios más bajos de hoy podrían obtener importantes beneficios cuando el mercado se estabilice y el crecimiento se reanude.
