A pesar de los enormes desafíos que ha enfrentado el sector minorista en los últimos años —desde la pandemia y el auge del comercio electrónico hasta la inflación y el cambio en los hábitos de consumo— la firma global de inversión Barings afirma: el retail no ha muerto, está evolucionando. En su informe más reciente, Barings destaca que los formatos tradicionales no han desaparecido, sino que están experimentando una transformación profunda que abre nuevas oportunidades para inversores, promotores y arrendatarios.
Un cambio de paradigma: de centros comerciales a espacios de experiencia
Barings observa que el modelo clásico de centros comerciales dedicados exclusivamente a la venta está siendo reemplazado por espacios multifuncionales que integran compras, ocio, salud y servicios. Los modernos “lifestyle centers” ya no son solo lugares para comprar, sino entornos donde también se puede comer, entrenar, trabajar o recibir atención médica.
Este enfoque aumenta el tiempo de permanencia del cliente, fortalece su fidelización y ofrece un modelo de negocio más resistente. Según Barings, los activos que combinan comercio con entretenimiento tienen un 20–30 % más de visitas y mantienen ingresos estables incluso en tiempos de incertidumbre económica.
Integración digital y estrategias omnicanal
Barings subraya que los ganadores del nuevo retail no son los que abandonan lo físico por lo digital, sino los que integran ambos canales. Las tiendas físicas ahora funcionan como showrooms, puntos de recogida de pedidos online y centros de devoluciones.
Marcas como Zara y Nike han potenciado el modelo “click & collect” —compras online con recogida en tienda— lo que reduce los costes logísticos y aumenta el tráfico físico. Según Barings, alrededor del 40 % de los clientes que acuden a recoger su pedido realizan compras adicionales en tienda.
El nuevo retail: ubicación, flexibilidad y sostenibilidad
Barings identifica tres pilares clave del retail actual: localización estratégica, capacidad de adaptación y sostenibilidad ambiental. La firma apuesta por zonas con alto tráfico peatonal en grandes ciudades, especialmente cerca de nodos de transporte y nuevos desarrollos residenciales.
Los inmuebles más demandados son aquellos capaces de albergar una variedad de actividades —salud, deporte, educación— y con alto rendimiento energético. Los edificios con certificaciones sostenibles, eficiencia energética y diseño modular ofrecen mayores rentabilidades. Barings se centra en activos que cumplen con criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza).
De alto riesgo a inversión estable
Barings señala que el retail ha dejado de ser considerado un activo de alto riesgo. Por el contrario, los inmuebles bien ubicados, versátiles y con contratos de arrendamiento a largo plazo son cada vez más atractivos para inversores institucionales. Los “retail parks” al aire libre y el comercio en calles céntricas están en auge.
En zonas prime de ciudades como Londres, Berlín o París, la rentabilidad media ronda entre el 4,5 % y el 5,5 %. En parques comerciales suburbanos en Alemania o Reino Unido, los rendimientos pueden llegar al 6–7 %, con menor riesgo de vacancia en comparación con los centros comerciales tradicionales.
Nuevos inquilinos: salud, descuento y servicios
Barings detecta una evolución en la composición de los arrendatarios: clínicas, laboratorios, centros veterinarios, panaderías, tiendas discount y moda rápida están ganando protagonismo. Mientras las marcas premium cierran tiendas, las cadenas de bajo coste continúan expandiéndose.
Firmas como Action (Países Bajos), Pepco (Polonia) y KiK (Alemania) están ampliando su presencia por toda Europa, ocupando locales anteriormente abandonados por minoristas tradicionales. Barings considera que estos operadores ofrecen ingresos estables con costes operativos reducidos.
El papel del retail en la ciudad
Barings ve el comercio minorista como parte esencial del tejido urbano. Los nuevos desarrollos de uso mixto integran tiendas en los barrios residenciales, lo que permite cubrir necesidades básicas a pie y se alinea con el modelo de “ciudad de 15 minutos”.
Tiendas de barrio, supermercados, farmacias, cafeterías y servicios cotidianos mejoran la calidad de vida y reducen la dependencia del automóvil. Barings apoya proyectos que refuercen la integración del comercio en la vida urbana.
Enfoques regionales y estrategias locales
A diferencia de los enfoques estandarizados, Barings adapta sus inversiones a la cultura y condiciones de cada región. En el sur de Europa, donde la cultura del paseo y la compra local sigue viva, el retail de calle en centros históricos conserva un valor especial. En el este de Europa, por el contrario, predominan los parques comerciales periféricos.
Adaptándose a los hábitos de consumo, la madurez digital y el contexto competitivo local, Barings maximiza la rentabilidad minimizando el riesgo operativo.
Precios y rentabilidades en 2025
Según Barings, en 2025 el precio medio por metro cuadrado de retail en zonas prime de las principales ciudades europeas se sitúa entre €5.000 y €12.000. En retail parks, los precios oscilan entre €1.800 y €3.500/m², dependiendo del país y la ubicación. La rentabilidad media de los activos comerciales es del 5,2 % en Europa Occidental y del 6,3 % en Europa del Este.
Los activos más sólidos tienen una tasa de vacancia inferior al 3 % y contratos a largo plazo (más de 7 años). Barings se enfoca en propiedades con potencial de revalorización de rentas y flexibilidad de uso.
Conclusión
Barings desmonta el mito de la “muerte del retail” y demuestra que el sector no está desapareciendo, sino reinventándose. Nuevos hábitos de consumo, formatos híbridos e integración digital están dando lugar a una nueva era del comercio minorista.
Los que sepan ver oportunidades en esta transformación serán los ganadores del futuro. Barings sigue apostando por el retail como un componente clave de ciudades modernas, vivas y sostenibles.
