En un mercado inmobiliario comercial en constante transformación, los ocupantes se están volviendo más exigentes y selectivos. Un nuevo informe de Cushman & Wakefield, en colaboración con CoreNet Global, revela un cambio claro de prioridades: de los metros cuadrados a la calidad del espacio, del prestigio a la funcionalidad, y de las oficinas centrales rígidas a entornos flexibles y sostenibles.
Este artículo presenta los hallazgos más relevantes del estudio, analiza las nuevas tendencias del mercado y ofrece recomendaciones prácticas para propietarios, promotores e inversores.
Evolución de las necesidades de los ocupantes
Durante los últimos tres años, los modelos de trabajo híbrido, remoto y flexible han transformado profundamente el uso del espacio de oficina. Según el informe, más del 64 % de las empresas han redefinido su estrategia inmobiliaria, y casi la mitad ha implementado esquemas de trabajo híbrido.
El cambio más importante es la transición de la cantidad a la calidad. Las empresas ya no buscan el espacio más grande, sino el más eficiente y adaptable. Las características más valoradas son:
- buena ventilación y calidad del aire,
- acceso a luz natural,
- distribución flexible,
- zonas de trabajo colaborativo,
- certificaciones medioambientales (LEED, BREEAM, etc.).
La oficina como herramienta de atracción de talento
El informe destaca que el 83 % de los responsables de RR. HH. considera la oficina un factor clave para la retención del talento. Un espacio de trabajo moderno y cómodo se ha convertido en una ventaja competitiva, especialmente para las generaciones más jóvenes (millennials y Gen Z), que valoran:
- el equilibrio entre la vida laboral y personal,
- los valores éticos y sostenibles de la empresa,
- la libertad de elegir dónde y cómo trabajar.
Por ello, los ocupantes demandan oficinas diseñadas en torno a la experiencia del empleado.
Flexibilidad: la prioridad principal para 2025
Según los datos del estudio, el 72 % de los ocupantes buscan opciones de arrendamiento flexibles, como espacios de coworking, subarrendamientos o contratos a corto plazo. Esta demanda es especialmente alta entre las empresas de menos de 500 empleados.
Las principales formas de flexibilidad incluyen:
- alquileres de corta duración (3–12 meses),
- posibilidad de ampliar o reducir el espacio rápidamente,
- espacios adaptables a equipos temporales,
- modelos de pago por uso.
Esto demuestra el declive del contrato tradicional a largo plazo en favor de fórmulas más ágiles y adaptadas a la operativa empresarial actual.
ESG y sostenibilidad como nuevos estándares
La sostenibilidad se ha convertido en un eje estratégico para las empresas. El informe señala que el 58 % de los ocupantes han incorporado objetivos de reducción de emisiones de carbono a sus KPI, y el 34 % se ha comprometido a alcanzar la neutralidad climática antes de 2030.
Para los propietarios, esto implica:
- mayor demanda de edificios certificados como sostenibles,
- posibilidad de aplicar primas en las rentas por eficiencia energética,
- acceso a incentivos y beneficios regulatorios.
No considerar los criterios ESG puede traducirse en mayor desocupación y pérdida de valor de los activos.
La tecnología inteligente es esencial
La tecnología ya no es un valor añadido, sino una expectativa. El 68 % de los ocupantes considera fundamentales los sistemas inteligentes de gestión de edificios a la hora de elegir una oficina.
Las soluciones más solicitadas incluyen:
- control automatizado del clima,
- accesos sin contacto,
- sensores de movimiento y ocupación,
- análisis de uso de los espacios,
- integración con aplicaciones móviles corporativas.
Además, el uso de inteligencia artificial permite a los propietarios anticiparse a las necesidades, mejorar el confort y optimizar la gestión del edificio.
Tendencias geográficas: auge de las zonas descentralizadas
La pandemia cambió la percepción de la cercanía. Cada vez más empresas optan por ubicaciones fuera de los distritos financieros, siempre que se mantenga la calidad del entorno y se reduzcan los costes.
El informe revela que el 25 % de los ocupantes planean abrir oficinas en zonas periféricas o ciudades satélite, con el objetivo de reducir los tiempos de desplazamiento y mejorar la calidad de vida del personal. Esto abre nuevas oportunidades para el desarrollo inmobiliario fuera de los núcleos urbanos tradicionales.
Reducción de espacio: una nueva normalidad
De media, las empresas han reducido entre un 10 y un 30 % su superficie alquilada respecto a 2019. Sin embargo, esto no implica una reducción del gasto: los espacios de mayor calidad siguen obteniendo rentas elevadas.
Un dato revelador: el gasto por empleado ha aumentado, con más inversión en salud, bienestar y productividad.
El nuevo rol del arrendador
Los ocupantes de hoy no solo buscan metros cuadrados, sino una relación colaborativa basada en el servicio. Sus expectativas incluyen:
- participación en el diseño del espacio,
- condiciones contractuales flexibles,
- plataformas digitales para la gestión,
- comunicación transparente y continua,
- alineación con los objetivos ESG del inquilino.
Esto obliga a los propietarios a pasar de ser simples arrendadores a prestadores de servicios, centrados en la experiencia del usuario.
Implicaciones para los inversores
Los cambios en las prioridades de los ocupantes también afectan a las estrategias de inversión. Según Cushman & Wakefield:
- los edificios de oficinas de categoría A con certificación ESG tienen menores tasas de vacancia (inferiores al 8 %) y mejor rendimiento,
- crece el interés por reconvertir activos obsoletos para cumplir con los nuevos estándares,
- aumenta la inversión en proveedores de oficinas flexibles.
Conclusión
El informe de Cushman y CoreNet confirma una realidad clara: el paradigma del alquiler de oficinas ha cambiado radicalmente. Ya no basta con una buena ubicación o un edificio representativo. Hoy en día, los ocupantes buscan:
- flexibilidad,
- sostenibilidad,
- infraestructura tecnológica,
- calidad del entorno de trabajo,
- colaboración con el arrendador.
Para tener éxito en este nuevo escenario, propietarios, promotores e inversores deben adaptar sus estrategias a las nuevas prioridades del mercado.
