La firma internacional de consultoría inmobiliaria Jones Lang LaSalle (JLL) ha publicado su informe correspondiente al primer semestre de 2025, en el que analiza las principales tendencias de inversión en el sector de los bienes raíces comerciales (CRE). El documento ofrece una visión completa sobre cómo los inversores se están adaptando a las nuevas condiciones económicas, los riesgos geopolíticos y los cambios estructurales en la demanda.
Volumen total de inversión y dinámica del mercado
Según JLL, el volumen global de inversiones en bienes raíces comerciales alcanzó aproximadamente 450.000 millones de euros durante los primeros cinco meses de 2025, lo que representa un aumento del 8 % en comparación con el mismo período de 2024. Los mercados más activos fueron Estados Unidos, Alemania, Reino Unido, Francia y Japón. Europa muestra una recuperación moderada respaldada por mejores indicadores macroeconómicos y una política monetaria más estable.
Los inversores son ahora más cautelosos, optando por activos con flujos de ingresos estables y protección contra la inflación. Se destaca el creciente interés por inmuebles con certificaciones ambientales (LEED, BREEAM), así como por propiedades logísticas y tecnológicas.
Cambio de enfoque: prioridad a la fiabilidad
Desde 2023, se ha observado un desplazamiento desde las estrategias especulativas hacia inversiones más predecibles. Según JLL, el 65 % de las transacciones en 2025 se concentran en activos core y core-plus, mientras que las inversiones oportunistas han disminuido.
Tipos de activos más demandados:
- Centros logísticos, especialmente cerca de centros urbanos y nodos de transporte. Las rentas han aumentado un 6 % interanual.
- Centros de datos, que siguen atrayendo capital institucional por la alta demanda de infraestructura digital.
- Viviendas multifamiliares en alquiler, que se consolidan como alternativa ante los altos tipos hipotecarios.
- Oficinas clase A en distritos financieros, especialmente si cuentan con certificaciones ESG.
ESG como estándar clave
El informe de JLL subraya que los criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) ya no son un valor añadido, sino un estándar esencial. En 2025, más del 74 % de los inversores institucionales los consideran en sus decisiones. Se priorizan los edificios con bajas emisiones de carbono, energía renovable y sistemas inteligentes de gestión.
Ejemplos de prácticas ESG destacadas:
- Instalaciones solares y sistemas de recuperación de calor;
- Certificación WELL Building Standard para oficinas;
- Estaciones de carga para vehículos eléctricos.
JLL estima que los activos ESG pueden tener una prima de entre el 10 % y el 15 %, aunque ofrecen mayor liquidez y menor riesgo de vacancia.
Distribución geográfica de las inversiones
La distribución regional de la inversión en 2025 es la siguiente:
| Región | Volumen de inversión (€ miles de millones) | Porcentaje del total global |
|---|---|---|
| Estados Unidos | 165 | 36 % |
| Europa | 140 | 31 % |
| Asia | 95 | 21 % |
| Oriente Medio | 25 | 6 % |
| América Latina | 15 | 3 % |
Europa está recuperando la confianza de los inversores tras la volatilidad de 2023–2024. Alemania, Francia y los Países Bajos destacan por su solidez económica.
Rendimientos y tasas de capitalización
JLL prevé que los principales bancos centrales empiecen a flexibilizar su política monetaria en la segunda mitad de 2025. Esto podría traducirse en una reducción de entre 10 y 30 puntos básicos en las tasas de capitalización de activos prime.
Rendimientos promedio por segmento (segundo trimestre de 2025):
- Oficinas en Londres – 4,2 %
- Vivienda en alquiler en Berlín – 3,6 %
- Logística en París – 4,9 %
- Centros de datos en Ámsterdam – 5,3 %
Se amplía la brecha entre los activos de calidad con criterios ESG y aquellos obsoletos, cada vez más difíciles de vender o reposicionar.
Aumento de la inversión transfronteriza
Las inversiones transfronterizas representan ya el 38 % del volumen total, con especial dinamismo en Europa y la región Asia-Pacífico. Las principales fuentes de capital son EE. UU., Canadá, Emiratos Árabes Unidos y Singapur.
Los fondos están diversificando su presencia internacional, eligiendo países políticamente estables y con regímenes fiscales atractivos. Destinos destacados: Polonia, Portugal, Corea del Sur y los Emiratos Árabes Unidos.
Auge de los segmentos alternativos
JLL identifica un creciente interés por segmentos alternativos del sector inmobiliario:
- Vivienda para estudiantes, especialmente en ciudades universitarias de Europa, con rentabilidades superiores al 6 % y baja vacancia;
- Inmuebles sanitarios, como clínicas y residencias para personas mayores, por su estabilidad en flujos de ingresos;
- Hoteles, en zonas turísticas, beneficiados por la reactivación del turismo internacional.
Principales riesgos del mercado
A pesar de la recuperación, JLL señala varios riesgos:
- Inestabilidad geopolítica (conflictos, tensiones comerciales);
- Recuperación desigual de los alquileres según el tipo de activo;
- Costes elevados de rehabilitación energética en inmuebles antiguos;
- Alta vacancia en oficinas de segunda categoría, en algunos mercados superior al 20 %.
Se recomienda a los inversores centrarse en estrategias orientadas a la calidad y en sectores con demanda estructural sólida.
Conclusión
El informe de JLL 2025 confirma que el mercado de bienes raíces comerciales se encuentra en fase de recuperación, aunque con una transformación estructural en marcha. La atención se centra ahora en sostenibilidad, digitalización y activos con impacto social.
Con el auge de las estrategias ESG, el crecimiento de la inversión internacional y el declive de las tácticas especulativas, el perfil del inversor en 2025–2026 será más selectivo, estratégico y responsable.
En un entorno global incierto, ganarán aquellos que apuesten por la resiliencia, la calidad y la sostenibilidad a largo plazo.
