La agencia de calificación Fitch Ratings ha publicado un pronóstico que anticipa una caída del 15 % en el mercado inmobiliario de Dubái para el año 2025. Esta advertencia surge en un contexto de crecientes presiones macroeconómicas, fuerte dependencia de la demanda extranjera y saturación del mercado. Aunque los sectores residencial y comercial han mostrado resiliencia en los últimos años, los analistas advierten que una corrección parece ahora inevitable.
Causas de la caída prevista
Sobrecalentamiento de precios
En los últimos dos años, los precios de las propiedades en Dubái han aumentado de forma acelerada. Según Property Monitor, los precios medios en el mercado secundario han subido entre un 20 % y un 25 % desde principios de 2023. Fitch considera que este crecimiento no es sostenible, ya que ha sido impulsado principalmente por la demanda especulativa y el ingreso de capitales a corto plazo tras la pandemia.
Condiciones de financiamiento más estrictas
El aumento global de las tasas de interés está afectando la capacidad adquisitiva de los compradores. El Banco Central de los Emiratos Árabes Unidos, alineado con la política de la Reserva Federal de EE. UU., ha elevado su tasa de referencia al 5,4 % en 2024. Esto ha encarecido las hipotecas tanto para compradores locales como extranjeros.
Exceso de oferta
Dubái ha intensificado significativamente la construcción en los últimos años. Se espera que para 2025 se entreguen alrededor de 35 000 nuevas unidades residenciales. Este exceso de oferta ejerce presión a la baja sobre los precios, especialmente en los segmentos medio y alto. Fitch alerta sobre un creciente desequilibrio entre la oferta y la demanda, especialmente en zonas densamente urbanizadas como Dubai Marina, Dubai Creek Harbour y Dubai South.
Segmentos más vulnerables del mercado
Vivienda residencial
Fitch expresa una especial preocupación por el segmento de lujo —apartamentos y villas— que fue muy demandado entre 2023 y 2024 por inversores de Rusia, India, China y Europa. Se espera que este segmento sufra la mayor corrección, con caídas de precios de hasta un 18 %.
Por ejemplo, villas de lujo en zonas como Palm Jumeirah o Emirates Hills, que antes se vendían por más de 10 millones de euros, podrían perder entre 1,5 y 2 millones de euros de valor en los próximos 12 meses.
Inmobiliario comercial
El sector de oficinas también está bajo presión debido al auge del teletrabajo y a la caída de la demanda de espacios premium. En distritos financieros como DIFC y Business Bay, la tasa de vacancia ya alcanza el 20 %. Fitch prevé una disminución de los alquileres entre un 10 % y un 12 % en estas áreas.
El sector minorista muestra mayor estabilidad, pero los comercios en zonas turísticas podrían verse afectados por la disminución del flujo de visitantes debido a la incertidumbre económica global.
Respuesta del mercado y los desarrolladores
Los principales promotores inmobiliarios, como Emaar, Nakheel y Damac, ya están ajustando sus estrategias. Se están ofreciendo más descuentos en las preventas, planes de pago flexibles y paquetes hipotecarios preferenciales en colaboración con entidades bancarias.
También está aumentando la inversión en proyectos build-to-rent (construcción para alquiler), así como en residencias hoteleras y alquileres de corta duración, que siguen siendo populares entre expatriados y nómadas digitales.
Riesgos geopolíticos y regulatorios
Fitch señala que la fuerte dependencia de Dubái del capital extranjero representa una vulnerabilidad estructural. Las sanciones, la volatilidad cambiaria y los riesgos geopolíticos en los países de origen de los inversores podrían interrumpir los flujos de inversión.
Las tensiones en Medio Oriente y las restricciones financieras impuestas por países occidentales pueden reducir el número de inversores con alto poder adquisitivo.
Desde el punto de vista normativo, el gobierno de Dubái no planea introducir reformas importantes. A diferencia de Singapur o Hong Kong, no existen impuestos elevados a la segunda vivienda ni restricciones para compradores extranjeros. Esto mantiene el atractivo del mercado, pero también lo hace más vulnerable a la especulación.
Impacto en la economía del emirato
El sector inmobiliario es una pieza clave en la economía de Dubái. Según el Dubai Statistics Center, la construcción y los bienes raíces representaron alrededor del 22 % del PIB del emirato en 2024. Una caída del 15 % podría ralentizar notablemente el crecimiento económico, especialmente si se combina con una disminución del turismo o la volatilidad del precio del petróleo.
También se podrían observar consecuencias en el mercado laboral, dado que el sector de la construcción emplea a una gran cantidad de trabajadores, en su mayoría procedentes del sur de Asia.
Escenarios posibles
Fitch plantea tres escenarios para el mercado:
- Escenario base: caída del 15 % en 2025, seguida de estabilización y recuperación moderada en 2026, si aumenta la demanda y disminuyen los tipos de interés.
- Escenario pesimista: caída del 20 % con estancamiento durante 2–3 años y altos niveles de propiedades vacías o sin vender.
- Escenario optimista: corrección limitada del 8–10 % impulsada por un crecimiento poblacional acelerado, ampliación de programas migratorios y nuevos incentivos estatales.
¿Qué significa esto para los inversores?
Los analistas recomiendan prudencia a la hora de invertir en el mercado inmobiliario de Dubái en 2025. Es preferible centrarse en propiedades líquidas y listas para habitar en zonas consolidadas como Jumeirah Lakes Towers o Downtown Dubai, para minimizar riesgos.
Se debe evitar participar en proyectos en fase inicial o en áreas con alta competencia y sobreoferta.
El alquiler a corto plazo sigue siendo una opción rentable: a pesar de la corrección de precios, plataformas como Airbnb pueden generar rentabilidades anuales del 5–7 % con una gestión adecuada.
Conclusión
La previsión de Fitch de una caída del 15 % en el mercado inmobiliario de Dubái pone de manifiesto la fragilidad del crecimiento reciente y la vulnerabilidad del sector ante factores externos, económicos y geopolíticos. A pesar del fuerte repunte tras la pandemia, los riesgos estructurales —desde la sobrevaloración hasta la dependencia del capital extranjero— hacen que el impulso actual sea insostenible.
Para inversores y compradores, 2025 será un año clave para redefinir estrategias, dejando atrás modelos especulativos y orientándose hacia inversiones estables y generadoras de ingresos. Para los desarrolladores, adaptarse a las nuevas condiciones del mercado y centrarse en la demanda real será fundamental.
Dubái sigue siendo un destino atractivo para la inversión global, pero mantener ese estatus exigirá un enfoque más equilibrado y resiliente en el desarrollo inmobiliario.
