Im Jahr 2025 ist der Kauf von Immobilien in Europa ohne Staatsbürgerschaft in den meisten Ländern weiterhin rechtlich möglich, doch die Spielregeln haben sich verändert. Der politische Druck durch die Wohnungsmarktkrise, der Rückzug von Golden-Visa-Programmen und eine verschärfte Besteuerung ausländischer Käufer verändern Nachfrage und Zugang in ganz Europa. Für Nicht-Staatsbürger ist die zentrale Unterscheidung klar: Eigentum verleiht ausschließlich Eigentumsrechte. Es gewährt nicht automatisch das Recht auf einen dauerhaften Aufenthalt im Land. Aufenthaltstitel und Staatsbürgerschaft bleiben getrennte rechtliche Verfahren, die dem Einwanderungsrecht und nicht dem Immobilienrecht unterliegen.
Trotz dieser Veränderungen bietet Europa weiterhin eine breite Palette an Märkten, in denen Nicht-Staatsbürger frei kaufen können – von hochliquiden Hauptstädten bis zu noch wenig entwickelten Küstenregionen. Im Jahr 2025 unterscheiden sich diese Märkte nicht mehr nur über den Preis, sondern vor allem über rechtliche Sicherheit, politische Stabilität, Mietregulierung und die langfristige politische Ausrichtung.
Griechenland: Immobilienbesitz weiterhin mit Aufenthalt verknüpft
Griechenland bleibt das klarste Beispiel für ein Land, in dem Immobilienbesitz weiterhin direkt mit einem Aufenthaltsrecht verbunden werden kann. Ausländer dürfen in nahezu dem gesamten Land Immobilien erwerben, lediglich in bestimmten Grenzregionen sind zusätzliche Genehmigungen erforderlich. Die Eigentumsrechte von Nicht-Staatsbürgern entsprechen ansonsten denen griechischer Staatsangehöriger. Verändert hat sich jedoch der Einstieg über das Golden-Visa-Programm. Im Jahr 2025 liegt die Mindestinvestition in Hochpreisregionen wie dem Zentrum von Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorin bei 800.000 Euro. In den meisten anderen Regionen beträgt die Schwelle 400.000 Euro, verbunden mit strengen Vorgaben zur Größe und Struktur der Immobilie. Der frühere Einstieg ab 250.000 Euro besteht nur noch in eng definierten Sanierungsprojekten.
Die durchschnittlichen Wohnungspreise in Athen liegen inzwischen bei rund 2.580 Euro pro Quadratmeter, Spitzenlagen überschreiten 4.000 Euro und die Athener Riviera liegt über 5.000 Euro. Das landesweite Preiswachstum setzt sich mit rund sieben Prozent pro Jahr fort. Griechenland bleibt für Nicht-Staatsbürger attraktiv, da es den Zugang zum Eigentum mit einer realistischen Schengen-Aufenthaltsoption, einer starken tourismusgetriebenen Mietnachfrage und einer breiten internationalen Käuferbasis verbindet. Das Risiko ist klar: Das Zeitfenster der Erschwinglichkeit schließt sich schnell, da die Visa-Schwellen schneller steigen als die Einkommen.
Portugal: Eigentum offen, Aufenthalt getrennt
Portugal bleibt aus Sicht der Eigentumsrechte vollständig für ausländische Käufer geöffnet, hat Immobilien jedoch klar von der Einwanderung getrennt. Immobilien qualifizieren nicht mehr für das portugiesische Golden-Visa-Programm, das nun auf Fondsinvestitionen und ausgewählte Finanzinstrumente beschränkt ist. Ausländische Privatpersonen und Unternehmen können weiterhin frei erwerben, und das Rechtssystem bleibt eines der transparentesten in Südeuropa.
Im Jahr 2025 liegen die landesweiten Durchschnittspreise zwischen 2.700 und 2.735 Euro pro Quadratmeter. Lissabon notiert über 3.800 Euro, während die Algarve je nach Lage und Immobilientyp etwa zwischen 3.400 und 4.400 Euro liegt. Trotz des Wegfalls des immobilienbasierten Visums sind die Preise aufgrund chronischer Wohnungsengpässe und einer stabilen internationalen Lifestyle-Nachfrage weiter gestiegen. Portugal bleibt wegen seiner Infrastruktur, seines Gesundheitssystems und seiner starken Mietmärkte attraktiv. Die zentrale Unsicherheit hat sich jedoch von den Einwanderungsregeln hin zur Besteuerung und Mietregulierung verlagert, insbesondere in touristischen Kurzzeitvermietungszonen.
Frankreich: Volle Eigentumsrechte für Nicht-Staatsbürger
Frankreich bietet eines der klarsten rechtlichen Rahmenwerke für den Immobilienerwerb durch Nicht-Staatsbürger in Europa. Es bestehen keinerlei nationalitätsbezogene Einschränkungen für den Kauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Ausländische Käufer erhalten volles Eigentum wie französische Staatsbürger. Die Visaregeln betreffen ausschließlich die Dauer des physischen Aufenthalts für Nicht-EU-Bürger.
Im Jahr 2025 liegen die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise in Frankreich bei etwa 2.900 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter, während Paris im Schnitt rund 9.500 Euro erreicht, mit deutlich höheren Preisen in Premiumlagen. Nach einem Rückgang der Transaktionsvolumina in den Jahren 2023 und Anfang 2024 stabilisierte sich der Markt 2025 mit verbesserten Finanzierungsbedingungen. Frankreich bleibt für Nicht-Staatsbürger aufgrund seiner hohen Rechtssicherheit, der großen Marktliquidität und seines starken Profils zur langfristigen Kapitalerhaltung attraktiv. Der Nachteil sind die Kosten: Notar- und Erwerbsnebenkosten erhöhen den Kaufpreis in der Regel um sieben bis neun Prozent.
Italien: Breiter Zugang und große Preisspanne
Italien bleibt einer der zugänglichsten großen Märkte für ausländische Käufer. EU-Bürger unterliegen keinerlei Beschränkungen, während die meisten Nicht-EU-Bürger im Rahmen von Gegenseitigkeitsabkommen kaufen können, darunter Käufer aus den Vereinigten Staaten und dem Vereinigten Königreich. Für den Erwerb ist weder ein Aufenthaltsstatus noch die Staatsbürgerschaft erforderlich.
Im Jahr 2025 liegt der landesweite Durchschnittspreis in Italien bei rund 2.135 Euro pro Quadratmeter, während der Zweitmarkt eher bei 1.800 bis 1.820 Euro liegt. Mailand überschreitet 5.400 Euro pro Quadratmeter, während südliche Regionen einige der niedrigsten Einstiegspreise in Westeuropa bieten, mit Apulien bei etwa 1.400 Euro und Sizilien bei rund 1.160 Euro. Italien funktioniert durch seine regionale Preisvielfalt, die starke internationale Lifestyle-Nachfrage und steuerliche Anreize für vermögende Personen, die ihren steuerlichen Wohnsitz ins Land verlagern. Das Hauptrisiko bleibt die administrative Komplexität, insbesondere bei älteren Immobilien, bei denen Bauleitplanung, Sanierungsgenehmigungen und Denkmalschutz sorgfältige rechtliche Prüfungen erfordern.
Zypern: Mittelpreisiger EU-Markt mit Aufenthaltsoptionen
Zypern nimmt eine Mittelstellung zwischen Westeuropa und den aufstrebenden Märkten des Mittelmeerraums ein. EU-Bürger können ohne Einschränkungen kaufen, während Nicht-EU-Bürger in der Regel eine staatliche Genehmigung benötigen und meist auf maximal zwei Wohneinheiten begrenzt sind. Zudem bietet Zypern eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis durch Investition in Neubauimmobilien ab einer Mindestgrenze von 300.000 Euro.
Im Jahr 2025 liegen die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise zwischen 2.600 und 2.700 Euro pro Quadratmeter, mit höheren Werten in Limassol, Nikosia und den wichtigsten Küstenregionen. Zypern zieht Nicht-Staatsbürger weiterhin durch sein englischsprachiges Rechtssystem, sein unternehmensfreundliches Steuersystem und eine strukturierte, an Immobilien gebundene Aufenthaltsperspektive an. Das größte Warnsignal bleibt Nordzypern, wo ungelöste Eigentumsansprüche aus der Zeit vor 1974 für ausländische Käufer erhebliche rechtliche Risiken darstellen.
Montenegro: Einer der offensten Nicht-EU-Märkte Europas
Montenegro ist zwar kein EU-Mitglied, hat sich jedoch zu einem der offensten europäischen Märkte für Nicht-Staatsbürger entwickelt. Ausländer können Wohn- und Gewerbeimmobilien nahezu zu den gleichen Bedingungen wie Einheimische erwerben. Nur bestimmte Grundstückskategorien erfordern eine lokale Unternehmensstruktur. Eigentum kann temporäre Aufenthaltsgenehmigungen unterstützen, führt jedoch nicht direkt zur Staatsbürgerschaft.
Im Jahr 2025 liegen die durchschnittlichen Preise an der Küste bei etwa 2.450 Euro pro Quadratmeter, während die Hauptstadt Podgorica eher zwischen 1.700 und 1.800 Euro liegt. Einige Küsten-Mikromärkte verzeichneten zwischen 2024 und 2025 ein jährliches Wachstum von nahezu dreißig Prozent. Montenegro zieht Käufer mit vergleichsweise niedrigen Preisen, starker tourismusgetriebener Mietnachfrage und der langfristigen Perspektive eines EU-Beitritts an. Schwächen bestehen weiterhin bei Markttransparenz und Planungskonsistenz, die hinter den Standards der Kern-EU-Staaten zurückbleiben.
Spanien: Offener Markt mit wachsendem politischem Risiko
Spanien bleibt zwar 2025 rechtlich für ausländische Käufer geöffnet, hat sich jedoch zum politisch risikoreichsten großen Markt Europas für Nicht-Staatsbürger entwickelt. Käufe durch Nicht-Residenten erfolgen weiterhin in Andalusien, der Region Valencia, auf den Balearen und den Kanaren. Gleichzeitig hat die Regierung einen hundertprozentigen Steuerzuschlag auf Käufe durch nicht ansässige Nicht-EU-Bürger vorgeschlagen und diskutiert offen Eigentumsbeschränkungen in Hochdruckregionen. Auch wenn nicht alle Maßnahmen umgesetzt sind, beeinflusst die Unsicherheit bereits das Investitionsverhalten.
Die nationalen Durchschnittspreise liegen nun zwischen 2.090 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Die Provinz Málaga überschreitet 4.000 Euro, während Spitzenlagen auf den Balearen 5.000 bis 8.500 Euro und mehr erreichen. Spanien bleibt attraktiv aufgrund seiner Liquidität, der starken Mietrenditen und seines unvergleichlichen Lifestyle-Reizes, trägt jedoch inzwischen ein direktes regulatorisches Interventionsrisiko.
Was das für Käufer ohne Staatsbürgerschaft bedeutet
Der europäische Immobilienmarkt für Nicht-Staatsbürger im Jahr 2025 wird durch drei strukturelle Verschiebungen geprägt. Rechtliches Eigentum bleibt weitgehend zugänglich, doch die mit Immobilien verbundenen Einwanderungsprivilegien verschwinden. Regulatorische Risiken sind ebenso wichtig geworden wie Preisrisiken, was besonders deutlich am Beispiel Spaniens sichtbar ist. Gleichzeitig nimmt die Preisspreizung zwischen den Regionen zu und schafft ein zunehmend fragmentiertes Geflecht aus politischen, rechtlichen und bewertungstechnischen Rahmenbedingungen in ganz Europa.
Für Käufer ohne Staatsbürgerschaft hängt eine erfolgreiche Strategie heute davon ab, Eigentumsrechte klar von Aufenthaltsrechten zu trennen, Investitionen gegen das lokale politische Umfeld zu testen und Gesamtkosten zu budgetieren, die in der Regel zehn bis fünfzehn Prozent über dem Kaufpreis liegen. Europa bleibt für ausländisches Eigentum offen. Beendet ist jedoch die Annahme, dass der Erwerb einer Immobilie automatisch eine langfristige rechtliche Präsenz garantiert.
