Im Jahr 2026 können Immobilieneigentümer in Europa und den Vereinigten Staaten mit einer stillen, aber bedeutenden Veränderung rechnen. Eine Reihe bestätigter gesetzlicher Neuerungen wird beeinflussen, wie Häuser renoviert, beheizt, vermietet und versichert werden. Keine dieser Maßnahmen gilt für sich allein als radikal, doch zusammen markieren sie eine schrittweise Verschärfung der Wohnpolitik. Ziel ist es, die Wohnsysteme effizienter, besser dokumentiert und die Eigentümer verantwortungsbewusster zu machen.
Europa: Vom Energieziel zur Verpflichtung
Die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EU) 2024/1275 ist die wichtigste Reform für europäische Hausbesitzer. Sie muss bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden. Die Richtlinie legt fest, wie die Mitgliedstaaten in den kommenden zehn Jahren Gebäudeemissionen und Energieverbrauch reduzieren sollen.
Jeder Mitgliedstaat muss einen Sanierungsfahrplan für seinen gesamten Gebäudebestand erstellen und sicherstellen, dass alle Wohnungen bis 2030 mindestens die festgelegte Mindestklasse der Energieeffizienz erreichen. Ab 2026 müssen neu errichtete öffentliche und gewerbliche Gebäude mit einer Fläche über 250 m² Solarmodule installieren, während Förderungen für Gas- oder Ölheizungen schrittweise auslaufen.
Hausbesitzer, die 2026 Modernisierungen planen, benötigen neue Energiezertifikate. Der Zugang zu Sanierungskrediten und Zuschüssen – die 40–70 % der Installationskosten abdecken – hängt von der Einhaltung der neuen Anforderungen ab. In den meisten EU-Ländern kostet der Austausch einer alten Heizungsanlage durch eine Wärmepumpe zwischen 14 000 und 38 000 €.
Deutschland: Die kommunale Wärmeplanung nimmt Gestalt an
Deutschland setzt auf lokale Umsetzung. Das Gesetz zur Wärmeplanung und Dekarbonisierung der Wärmenetze verpflichtet alle größeren Kommunen, bis zum 1. Juli 2026 einen kommunalen Wärmeplan vorzulegen. Dieser legt fest, welche Stadtteile künftig an erneuerbare Fernwärme angeschlossen werden und wo individuelle Systeme wie Wärmepumpen vorgesehen sind.
Nach Abschluss des Plans müssen neue oder ersetzte Heizungsanlagen mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen. Gasheizungen dürfen bis dahin weiter installiert werden, werden jedoch langfristig abgeschafft. Das staatliche Förderprogramm BEG bietet weiterhin Zuschüsse von bis zu 20 000 €, um den Übergang für Haushalte zu erleichtern.
Frankreich: Energieausweise und Airbnb-Registrierung
Frankreich bleibt ein Testfeld für Wohnregulierungen. Im Jahr 2026 treten zwei wichtige Maßnahmen in Kraft.
Zunächst wird der Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) – die französische Energieeffizienzskala – angepasst. Ab dem 1. Januar 2026 sinkt der Stromumrechnungsfaktor von 2,3 auf 1,9, was den grüneren Energiemix des Landes widerspiegelt. Dadurch verbessern sich die Bewertungen vieler elektrisch beheizter Wohnungen, sodass Vermieter aus den eingeschränkten Kategorien „F“ oder „G“ herausfallen können.
Ab dem 20. Mai 2026 wird zudem ein Online-Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen eingeführt. Ziel ist es, kommunale Datenbanken zu verknüpfen und die Steuertransparenz zu erhöhen. Die Steuerfreigrenzen für möblierte Touristenunterkünfte werden auf 15 000 € pro Jahr für nicht klassifizierte und 77 700 € für klassifizierte Objekte festgelegt. Wer diese Grenzen überschreitet, muss sein gesamtes Einkommen angeben.
Spanien: Mietpreisbremsen weiten sich aus
Das spanische Wohnungsgesetz 12/2023 wird landesweit weiter umgesetzt, wobei bis 2026 weitere Regionen dem System der Mietpreisbegrenzung beitreten. Lokale Behörden können „angespannte Wohnungsgebiete“ ausweisen, in denen Mieten nach dem staatlichen Mietindex gedeckelt werden.
Barcelona wendet diese Regelung bereits an, während Valencia und die Balearen sie 2026 einführen. In diesen Regionen müssen neue Mieten dem Preis des Vormieters oder dem offiziellen Index entsprechen. In Barcelona liegen die Referenzmieten zwischen 14 und 17 € pro Quadratmeter, was bedeutet, dass eine 50 m²-Wohnung etwa 800 € pro Monat kostet. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 90 000 € geahndet werden.
Diese Maßnahmen sollen die Mietpreise stabilisieren und den Markt transparenter machen.
Nordeuropa: Effizienz wird zum Standard
In Nordeuropa treten strengere Bau- und Verkaufsregeln in Kraft. Die Bauordnung 2026 in den Niederlanden verlangt, dass alle Neubauten die Energieklasse A+++ erreichen, und neue Gasanschlüsse werden ab dem 1. Januar 2026 verboten.
In Italien wird das kommende Dekret Case Green, das für Mitte 2026 erwartet wird, gültige Energieausweise für alle Immobilienverkäufe verpflichtend machen. Notare müssen die Konformität prüfen, bevor der Eigentumsübergang registriert wird – diese Dokumente werden somit ebenso wichtig wie der Grundbucheintrag selbst.
Vereinigtes Königreich: Gerechtere Pachtverhältnisse und registrierte Vermietungen
Das Leasehold and Freehold Reform Act 2024 tritt 2026 vollständig in Kraft und schafft die „marriage value surcharge“ ab, die bisher die Kosten für die Verlängerung kurzer Pachtverträge erhöhte. Es führt eine feste 990-jährige Verlängerung ein, wodurch Eigentümer von Pachtverträgen unter 80 Jahren laut Anwälten 20–40 % sparen können.
In England wird außerdem ein nationales Register für Kurzzeitvermietungen eingeführt. Immobilien, die weniger als 90 Tage pro Jahr vermietet werden, müssen registriert und Sicherheitsstandards einhalten. Kommunen können eine Baugenehmigung verlangen, um Wohnhäuser in Ferienwohnungen umzuwandeln, mit Gebühren zwischen 50 und 300 £ (≈ 58–350 €). Diese Reformen sollen Eigentumsrechte klarer und den Mietmarkt verantwortlicher gestalten.
Vereinigte Staaten: Stabile Anreize trotz regionaler Unterschiede
Die bundesweiten Förderprogramme in den USA bleiben bis 2026 stabil.
Der Home Improvement Credit (§25C) erstattet 30 % der förderfähigen Kosten bis zu 3 200 $ (≈ 2 950 €) jährlich für Dämmung, Fenster, Warmwasserbereiter und Wärmepumpen.
Der Residential Clean Energy Credit (§25D) deckt 30 % der Kosten für Solar-, Batterie- und Geothermieanlagen bis 2032. Eine 7 kW-Solaranlage im Wert von 21 000 $ (≈ 19 400 €) bringt etwa 6 300 $ (≈ 5 800 €) Steuervergünstigung vor staatlichen Zuschüssen.
Auf Ebene der Bundesstaaten erleichtert Kaliforniens Senate Bill 79 ab dem 1. Juli 2026 den Bau von Mehrfamilienhäusern in Bahnhofsnähe, während North Carolina die durchschnittlichen Hausversicherungsprämien bis Mitte 2026 um rund 15 % erhöhen wird.
Ein stiller Wendepunkt
Diese Reformen werden das Eigentum nicht über Nacht verändern, aber sie weisen der Wohnungspolitik eine klarere Richtung. Reife Märkte erhalten Anreize für nachhaltige Investitionen und erhöhen zugleich die Anforderungen an Energieeffizienz und Miettransparenz.
Viele Eigentümer werden 2026 damit verbringen, Energiezertifikate zu beantragen, Vermietungen zu registrieren und Renovierungen nach neuen Standards zu planen. Wer früh reagiert, wird den Übergang reibungsloser und oft kostengünstiger gestalten können.
Die ab 2026 in Kraft tretenden Reformen markieren eine leise, aber dauerhafte Veränderung darin, wie Menschen ihr Zuhause besitzen, verbessern und bewohnen.
