Der europäische Immobilienmarkt tritt Ende 2025 in eine entscheidende neue Phase ein. Nach Jahren der Turbulenzen, die von Inflationsspitzen, höheren Finanzierungskosten und niedrigen Transaktionsvolumina geprägt waren, stabilisieren sich die Bedingungen. Die Europäische Zentralbank hat im Jahr 2025 ihren Einlagensatz viermal gesenkt — im Januar, März, April und Juni — und ihn auf 2,00 % reduziert. Die Inflation nähert sich dem Zielwert von 2 %, und die Immobilienpreise in der EU stiegen im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 5,7 %, der erste deutliche Anstieg seit 2021.
Die Erholung ist jedoch selektiv. Süd- und Mitteleuropa führen die Dynamik an, wobei Portugal, Rumänien und Bulgarien zweistellige Zuwächse verzeichnen, während Griechenland und Spanien stabil bleiben. Polen und die baltischen Staaten bieten weiterhin attraktive Renditen. Gleichzeitig verändert die Regulierung die Strategien: Lissabon hat neue Lizenzen für Kurzzeitvermietungen eingefroren, Athen hat die Registrierungen im historischen Zentrum bis mindestens 2026 ausgesetzt, Barcelona schafft Ferienwohnungen bis 2028 schrittweise ab, und Spanien hat 2025 ein neues Mietindexierungssystem eingeführt.
Vor diesem Hintergrund stechen sieben Städte durch ihr Investitionspotenzial hervor. Jede von ihnen kombiniert spezifische Vorteile in Bezug auf Rendite, Wachstum oder Stabilität.
Vergleichstabelle
| Rang | Stadt | Ø Preis €/m² (2025) | Ø Miete €/m²/Monat | Bruttorendite % | Jährliche Preisänderung % (2025) | Politische & steuerliche Schwerpunkte |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Lissabon, Portugal | Stadt ~6.400 €; Umland 2.800–3.500 € | ~22 € | ~5 % | +16,3 % (Q1 2025) | Stopp für AL-Lizenzen, Ausschluss Golden Visa, Steuer 25–28 % |
| 2 | Athen, Griechenland | ~2.300–2.700 € (Zentrum); >4.000 € (Küste) | 10–13 € | ~5 % | +5–7 % (H1 2025) | STR-Stopp im historischen Kern, Anreize für Energie-Upgrades |
| 3 | Bukarest, Rumänien | 1.850–2.100 € | ~9 €/m² | 6–7 % | +15 % | Einheitliche Steuer 10 %, hohe Liquidität |
| 4 | Sofia, Bulgarien | 1.900–2.200 € | 11–13 €/m² | 4,2–4,6 % | +14–16 % | Steuer 10 %, Euro-Einführung 2026 |
| 5 | Warschau, Polen | ~4.100 € (≈ 18–19k PLN/m²) | 16–18 €/m² | 6–7 % | ~6 % | Wachstum im PRS-Sektor, starke Mietnachfrage |
| 6 | Riga, Lettland | Standard 850–900 €; Premium 2.200–2.600 € | 8–10 € | 7–8 % | +5,8 % | Renditeführer, stabile Politik, Renovierungspotenzial |
| 7 | Girona, Spanien | 2.400–2.550 € | 12–13 € | 5,5–6 % | +2–8 % | Mietindexierung, Stresszonen, Nachfrageverlagerung von Barcelona |
Lissabon, Portugal — Europas Wachstumsmagnet
Lissabon hat sich als die stärkste Wachstumsstory Europas herauskristallisiert. Die Preise in der Stadt liegen bei durchschnittlich 6.400 €/m², während Pendlerregionen wie Setúbal und Barreiro noch Wohnungen zwischen 2.800 und 3.500 €/m² bieten. Prime-Lagen wie Chiado und Príncipe Real erreichen inzwischen 8.000 €/m² oder mehr.
Die Mieten sind auf rund 22 €/m²/Monat gestiegen, wobei Einzimmerwohnungen für 1.100–1.300 €/Monat und Zweizimmerwohnungen für 1.600–1.800 €/Monat vermietet werden. Die Renditen bleiben bei etwa 5 %, aber das Interesse der Investoren ist stärker auf Wertsteigerung ausgerichtet. Die Nachfrage wird von Expats, Fachkräften im Technologiesektor und der wachsenden digitalen Wirtschaft Lissabons angetrieben.
Portugal verzeichnete im ersten Quartal 2025 das höchste Preiswachstum in der EU, mit einem Anstieg von 16,3 % im Jahresvergleich. Begrenztes Angebot, hohe Baukosten und strenge Zonierung halten den Markt unterversorgt.
Das regulatorische Umfeld bleibt jedoch restriktiv. Immobilien sind seit 2023 vom Golden Visa ausgeschlossen, und neue AL-Lizenzen sind in den zentralen Bezirken eingefroren. Die Stadtverwaltung verlängert weiterhin die Moratorien für Kurzzeitvermietungen. Für Investoren bedeutet dies eine stärkere Fokussierung auf Pendlerregionen und langfristige Vermietungen.
Lissabon ist nicht die renditestärkste Stadt Europas, doch die Kombination aus starkem Kapitalwachstum, stabiler Nachfrage und internationaler Attraktivität macht sie zu einem Magneten für Investitionen bis 2026.
Athen, Griechenland — Tourismus und Diaspora treiben das Wachstum
Athen erlebt eine Renaissance. Wohnungen in zentralen Stadtteilen kosten im Durchschnitt 2.300–2.700 €/m², während Küstenlagen wie Glyfada oder Vouliagmeni über 4.000 €/m² liegen. Das Luxussegment im Zusammenhang mit dem Ellinikon-Megaprojekt liegt noch höher und zieht Kapital aus der Diaspora und ausländische Investoren an.
Die Mietnachfrage ist robust. Durchschnittliche Mieten bewegen sich zwischen 10 und 13 €/m²/Monat, mit Einzimmerwohnungen für 700–900 €/Monat und Familienwohnungen über 1.200 €. Die Renditen liegen bei rund 5 %.
Die Preise stiegen im ersten Halbjahr 2025 um 5–7 % im Jahresvergleich, was eine stabile, nachhaltige Entwicklung widerspiegelt. Der Markt wird von Tourismusströmen, der Rückkehr der griechischen Diaspora und laufenden Infrastrukturprojekten gestützt.
Die Regulierung wird strenger: Seit Anfang 2025 sind neue STR-Lizenzen im historischen Zentrum ausgesetzt, und der Stopp gilt mindestens bis 2026. Gleichzeitig bietet Griechenland Anreize für energetische Sanierungen, im Einklang mit den EU-Klimapolitiken.
Athen vereint Stabilität und Wachstum. Während die Regulierung spekulative Geschäfte einschränkt, stärkt sie den Markt für Langzeitvermietungen und macht Athen zu einer der ausgewogensten Wachstumschancen Südeuropas.
Bukarest, Rumänien — Europas Renditestarkes Kraftzentrum
Bukarest bietet einige der höchsten Renditen in der EU. Standardwohnungen kosten zwischen 1.850 und 2.100 €/m², während Zweizimmerwohnungen 650–700 €/Monat einbringen. Bruttorenditen von 6–7 % machen die Stadt zu einem der stärksten Cashflow-Märkte Europas.
Die Preise stiegen 2025 um etwa 15 % im Jahresvergleich, angetrieben durch Erschwinglichkeit und steigende Stadtnachfrage. In beliebten Bezirken wie Sektor 2, 3 und 6 sind die Verkaufszeiten auf unter 50 Tage gefallen, was auf hohe Liquidität hinweist.
Das Steuersystem ist einfach, mit einer einheitlichen Mietsteuer von 10 %. Diese Einfachheit, kombiniert mit niedrigen Einstiegskosten, macht den Markt investorenfreundlich.
Risiken bestehen in sinkender Erschwinglichkeit, da die Löhne nicht mit den Preisen Schritt halten, sowie in einer möglichen Überhitzung, wenn zweistellige Zuwächse anhalten. Dennoch sichern Bevölkerung, Nachfrage und steuerliche Rahmenbedingungen Bukarests Rolle als Renditeführer Europas.
Sofia, Bulgarien — Erschwingliches Wachstum mit leichter Besteuerung
Sofia setzt seinen Aufwärtstrend 2025 fort. Durchschnittliche Preise liegen zwischen 1.900 und 2.200 €/m², während Prime-Bestände und Neubauten über 2.500 €/m² erreichen. Der Mietmarkt ist aktiv, mit Zweizimmerwohnungen für 700–1.200 €/Monat, was Renditen von 4,2–4,6 % entspricht.
Die jährliche Wachstumsrate beträgt 14–16 %, getrieben durch Erschwinglichkeit, Inlandsnachfrage und internationales Interesse. Besonders stark ist die Nachfrage in U-Bahn-angebundenen Bezirken wie Lozenets, Mladost und Studentski Grad.
Die einheitliche Steuer von 10 % bleibt ein Vorteil, und der geplante Euro-Beitritt 2026 verstärkt die langfristige Stabilität.
Sofia bietet nicht die hohen Renditen von Bukarest oder Riga, doch ihre Kombination aus Erschwinglichkeit, Kapitalwachstum und makroökonomischer Stabilität macht sie attraktiv für ausgewogene Investments.
Warschau, Polen — Stabilität und Liquidität
Warschau ist der Anker des Immobilienmarkts in Mitteleuropa. Durchschnittliche Preise liegen bei etwa 4.100 €/m² (18–19k PLN). Einzimmerwohnungen werden für 800–1.100 €/Monat vermietet, was Renditen von 6–7 % ergibt.
Die Stadt verzeichnete 2025 eine Preissteigerung von etwa 6 %. Die Nachfrage bleibt hoch, getragen von Urbanisierung, wachsender Mittelschicht und institutionellen Investitionen. Der PRS-Sektor wächst schnell, mit groß angelegten Mietportfolios von Entwicklern und Fonds.
Die Leerstandsquote ist sehr niedrig, und das begrenzte Angebot treibt die Mieten nach oben. Warschau steht weniger für starkes Wachstum, sondern für Tiefe und Liquidität und bietet einen transparenten Markt mit solider Nachfrage und robusten langfristigen Aussichten.
Riga, Lettland — Der Rendite-Champion des Baltikums
Riga hebt sich als Renditemarkt ab. Standardwohnungen in sowjetischen Blöcken kosten 850–900 €/m², während zentrale Premiumbestände 2.200–2.600 €/m² erreichen. Mieten von 600–900 €/Monat ergeben Bruttorenditen von 7–8 %, einige der höchsten in der EU.
Die Preise stiegen im ersten Quartal 2025 um 5,8 % im Jahresvergleich. Während das Wachstum im Vergleich zu Südeuropa moderat ist, macht die Einkommensstabilität Riga attraktiv für Cashflow-orientierte Investoren.
Der Gebäudebestand bietet erhebliches Renovierungspotenzial. Zentrale Bezirke mit älteren Gebäuden eröffnen Value-Add-Chancen, mit höheren Mieten und besseren Exit-Werten nach Sanierung.
Risiken bestehen in demografischem Druck und geringer internationaler Bekanntheit, doch Renditen und Erschwinglichkeit sichern Rigas Position als führender Einkommensmarkt in Europa.
Girona, Spanien — Der alternative Markt Kataloniens
Girona, etwa 100 km nördlich von Barcelona, profitiert von den regulatorischen Effekten. Mit Barcelonas schrittweiser Abschaffung von Ferienwohnungen bis 2028 verlagert sich die Nachfrage in Sekundärstädte.
Die Durchschnittspreise in Girona liegen bei 2.400–2.550 €/m², während Wohnungen im historischen Zentrum und Häuser in den umliegenden Städten höhere Preise erzielen. Engel & Völkers meldet ein Wachstum von +4,5 % für Wohnungen und +8,4 % für Häuser, während offizielle Daten näher bei +2 % liegen.
Mietwerte liegen bei 12–13 €/m²/Monat, was Renditen von 5,5–6 % ergibt. Die Nachfrage wird von Lifestyle-Käufern, Berufstätigen mit Blick auf Erschwinglichkeit im Vergleich zu Barcelona und tourismusbezogenen Vermietungen getrieben.
Das neue spanische Mietindexierungssystem und die Stresszonen gelten auch in Girona und formen Strategien rund um langfristige Mietverhältnisse. Die Stadt kombiniert Lifestyle-Attraktivität, Erschwinglichkeit und regulatorischen Rückenwind und sichert so ihre Position als Kataloniens Alternativmarkt.
Expertenperspektiven
Analysten großer Unternehmen beschreiben 2025 als ein „Jahrgangsjahr“ für selektive Investitionen. Während die Liquidität insgesamt gering bleibt, fließt Kapital in Wohnimmobilien, Studentenwohnungen und PRS. Energieeffiziente Gebäude erzielen weiterhin Mietaufschläge, und Investoren bevorzugen Objekte, die den kommenden EU-Nachhaltigkeitsstandards entsprechen.
Der Ausblick bleibt städtespezifisch statt kontinental. Erfolg 2025 und darüber hinaus hängt davon ab, Regulierung zu navigieren, unterversorgte Segmente zu adressieren und sich an demografische und lifestylebezogene Nachfrage anzupassen.
Schlussfolgerungen
- Renditemärkte: Bukarest und Riga
- Wachstumsmärkte: Lissabon, Athen, Sofia
- Stabilitätsanker: Warschau
- Lifestyle-Alternative: Girona
Europa erlebt Ende 2025 keinen allgemeinen Boom, sondern ein Mosaik an Chancen. Investoren, die sich an lokale Dynamiken anpassen, regulierungssichere Assets wählen und Nachfragetrends antizipieren, sind am besten für selektiven Erfolg positioniert.
