Im Jahr 2025 befindet sich der Logistikimmobiliensektor zwischen nachlassender Projektentwicklung und robuster Nachfrage. In einigen Märkten sind die Leerstände leicht gestiegen, doch die Pipeline neuer Projekte sinkt auf den niedrigsten Stand seit über zehn Jahren. Da die meisten laufenden Bauvorhaben bereits vorvermietet sind, verengt sich das Angebot moderner Lagerflächen just in dem Moment, in dem E-Commerce und Nearshoring zusätzliche Nachfrage erzeugen. Analysten erwarten daher bis Ende 2025 eine weitere Verknappung, die die Mieten an erstklassigen Standorten nach oben treiben dürfte.
Schrumpfende Pipeline trotz stabiler Vermietung
Laut CBRE liegen die Vermietungsvolumina in Europa weiterhin über dem Vor-Corona-Niveau, doch die Fertigstellungen verlangsamen sich, und spekulative Projekte machen weniger als die Hälfte der im Bau befindlichen Flächen aus. JLL bestätigt das weltweite Bild: Neue Projektstarts befinden sich in Europa wie auch in den USA auf Rekordtiefs, wobei fast drei Viertel der amerikanischen Pipeline bereits vergeben sind. Dieses Ungleichgewicht dürfte die Leerstände im kommenden Jahr verringern und die temporäre Entlastung durch den Lieferboom von 2024 und Anfang 2025 wieder aufheben.
Struktureller Fußabdruck des E-Commerce
Der E-Commerce prägt die Logistiknachfrage weiterhin entscheidend. Prologis-Daten zeigen, dass Online-Abwicklung etwa dreimal so viel Fläche benötigt wie der traditionelle Einzelhandelsvertrieb – ein Verhältnis, das seit einem Jahrzehnt konstant ist. Laut Eurostat tätigten 77 % der Europäer im Jahr 2024 Onlinekäufe, was die anhaltende Expansion der Liefernetzwerke erklärt. Für 2025 erwarten Analysten, dass das Wachstum weniger von neuen Käufern als vielmehr von höheren Ausgaben pro Kunde getragen wird – was den Druck auf die Logistiksysteme verstärkt und die Nachfrage nach Lagerkapazitäten in Stadtnähe weiter anheizt.
Nearshoring und Regionalisierung
Nearshoring-Strategien verändern die industrielle Landkarte. Mexiko ist ein Vorzeigebeispiel, da Unternehmen ihre Lieferketten näher an Nordamerika verlagern. Die nationale Leerstandsquote stieg 2024 auf etwa 6 % infolge zahlreicher Fertigstellungen, doch die Nachfrage in Monterrey und anderen Knotenpunkten bleibt stark. Mit dem erneuten Rückgang der Bautätigkeit dürften sich diese Märkte rasch verknappen und Nearshoring als strukturellen Treiber der Logistiknachfrage bestätigen.
Spitzenmieten für Logistik in Europa (€/m²/Monat)
Die Spitzenmieten in Europa erweisen sich als robust, einige Märkte ziehen angesichts des intensiven Wettbewerbs um gut gelegene, moderne Lagerflächen sogar an. Besonders dynamisch entwickeln sich dicht besiedelte Metropolregionen und Verkehrsdrehscheiben, wo Nutzer bereit sind, für die Nähe zu Konsumenten und Infrastruktur Aufpreise zu zahlen:
- Niederlande (Amsterdam/Schiphol): ca. 10,0 €, getragen durch knappes Bauland in Flughafennähe
- Deutschland (Hamburg): stabil bei 8,50 €, gestützt durch die Stärke des Hafenstandorts
- Spanien: Barcelona (ZAL) gestiegen auf 9,0–9,2 €, Madrid stabil bei 6,6–6,9 €
- Tschechien (Prag): ca. 7,5 €, höher bei städtischen Projekten
- Italien (Mailand, Rom): 5,6–5,8 €, stabil in den größten Ballungsräumen
- Polen: große Logistikhallen bei 3,2–5,75 €, City-Logistik 4,0–8,25 € in Warschau und Krakau
Objekte mit stabilen Stromanschlüssen, automatisierungsfähigen Layouts und direktem Zugang zu großen Verbrauchermärkten erzielen weiterhin die höchsten Prämien.
Nutzer sichern Flächen frühzeitiger
Laut der CBRE-Nutzerumfrage 2025 planen 96 % der Unternehmen, ihre Lagerflächen zu halten oder auszuweiten. Drittanbieter-Logistikdienstleister und Paketbetreiber führen die neuen Anforderungen an und schließen oft Vorvermietungen ab, bevor Projekte fertiggestellt sind. Wie Dr. Carl Deppisch, Head of European Industrial and Logistics Occupier bei CBRE, anmerkt, haben Nutzer inzwischen etwas mehr Auswahl als in den Pandemiejahren, doch das verlangsamte spekulative Angebot deutet darauf hin, dass sich dieses Zeitfenster schnell wieder schließen könnte.
Stimmung der Investoren stabilisiert sich
Nach zwei Jahren mit Preiskorrekturen kehrt die Investoren-Nachfrage zurück. Spitzenrenditen haben sich auf mehreren europäischen Märkten stabilisiert, und die Kapitalzuflüsse in Logistik nahmen Anfang 2025 leicht zu. Investoren konzentrieren sich auf zentrale Hubs, verkehrsgebundene Korridore und ESG-konforme Objekte – in der Erwartung eines stabilen Mietwachstums im niedrigen einstelligen Bereich.
Ausblick
Der Markt bewegt sich in eine neue Phase. Die Leerstände bleiben beherrschbar, doch der Einbruch bei den Projektstarts und die hohe Quote an Vorvermietungen deuten auf eine engere Verfügbarkeit Ende 2025 und darüber hinaus hin. Nutzer mit Expansionsplänen sollten Flächen frühzeitig sichern und Objekte priorisieren, die Automatisierung, Elektrifizierung und Nachhaltigkeitsanforderungen unterstützen. Für Investoren bleibt Logistik einer der attraktivsten Immobiliensektoren – getragen von strukturellen Nachfragetreibern, die keine Abschwächung erkennen lassen.
