Barcelona zieht eine klare Grenze: Ab November 2028 wird keine der über 10.000 touristisch genutzten Wohnungen (HUTs) der Stadt mehr eine Lizenz verlängert bekommen. Erstmals am 21. Juni 2024 angekündigt und später vom spanischen Verfassungsgericht bestätigt, soll die Maßnahme Wohnungen an die Einwohner zurückgeben und den Mietanstieg auf dem teuersten Mietmarkt Spaniens bremsen. „Vamos por el buen camino“, erklärte Bürgermeister Jaume Collboni nach dem Urteil und sprach von „einer großartigen Nachricht für das Recht auf Wohnen“.
Was das Urteil ändert – und warum November 2028 entscheidend ist
Am 13. März 2025 bestätigte das Verfassungsgericht das Dekret-Gesetz 3/2023 Kataloniens, das es Gemeinden mit Wohnungsnot erlaubt, Touristenwohnungs-Lizenzen zu begrenzen und zeitlich zu befristen. Wichtige Punkte, die nun gelten: HUT-Aktivität erfordert eine städtebauliche Genehmigung, befristet auf fünf Jahre (Verlängerung nur, wenn es die Planung zulässt); Obergrenzen können bei bis zu 10 HUTs pro 100 Einwohner gesetzt werden; und Gemeinden können bestehende Genehmigungen nach einer Übergangszeit auslaufen lassen. Barcelona nutzt diesen Rahmen, um die bestehenden HUT-Lizenzen im November 2028 auslaufen zu lassen und das Angebot in den Wohnungsmarkt zurückzuführen. Zudem definiert Katalonien ein HUT als eine Wohnung, die vollständig an Dritte für Aufenthalte von 31 Tagen oder weniger überlassen wird. Diese 31-Tage-Grenze ist nun der zentrale Compliance-Maßstab und lenkt ehemalige Kurzzeitangebote in mittelfristige (31–180 Tage) und langfristige Mietformate.
Preise: Mieten, Zimmer und Hotelraten geben den Takt vor
Die Mieten bleiben Spaniens höchste. Frühjahr 2025: Barcelona bei etwa 23,5–23,9 €/m²/Monat (Idealista, städtische Daten), ein zweistelliger Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Das bedeutet bei einer 70-m²-Wohnung ≈1.650 €/Monat, bei 80 m² ≈1.900 €/Monat — ein Hintergrund, der die politische Stoßrichtung erklärt. Am stärksten ist der Druck im unteren Segment: Im September 2025 lag der durchschnittliche Zimmerpreis bei ≈570 €/Monat, in Top-Lagen oft 800–1.000 €. Diese Nachfrage stützt mittelfristige, Zimmer-für-Zimmer- und Coliving-Modelle, die die 31-Tage-Regel einhalten. Auch Hotels boomen und stärken die Logik von Aparthotel- oder Serviced-Apartment-Umwandlungen, wo es der Bebauungsplan erlaubt. Im März 2025 erreichte der ADR Barcelonas 197 €, mit einem Spitzenwert von 436 € in der MWC-Woche — dem höchsten März-Wert aller Zeiten. Daten für das erste Halbjahr 2025 zeigen einen ADR nahe 195 € bei stabiler Auslastung.
Der Investoren-Pivot: Drei Modelle ersetzen die HUTs
1) Langzeitmieten (3–5 Jahre ASTs)
Mit Bruttorenditen von ≈6,5–6,7 % vor Kosten in Barcelona (Q2 2025) bleibt Buy-to-Let attraktiv, solange die Einstiegspreise stimmen und Leerstand niedrig bleibt. Landesweit lag die Bruttorendite im Q2 2025 bei ≈7,2 %; in großen Städten niedriger, mit Madrid ≈5,4 % — nahe an Staatsanleihen, weshalb Capex, Steuern und Finanzierung eng kalkuliert sein müssen.
2) Möblierte mittelfristige Vermietungen (31+ Tage)
Ehemalige Wochenvermieter wechseln auf 31–180-tägige Mietverträge, beliebt bei Studierenden, Projektarbeitern und digitalen Nomaden. Professionell umgesetzt können die Effektivmieten über klassischen 3–5-Jahres-Verträgen liegen, während die 31-Tage-Regel eingehalten wird. Barcelona regelt das alquiler de temporada gesondert, daher ist auf Compliance zu achten.
3) Aparthotels und Serviced Apartments (lizenzierte Hotellerie)
Institutionelles Kapital drängt bereits in Hotels und Flex-Living. Hotelinvestitionen führten die spanischen CRE-Volumina im 1. Halbjahr 2025 (≈1,77 Mrd. €) an, und Berater nennen „Living“ (Build-to-Rent, PBSA, Coliving, Seniorenwohnen, Serviced Apartments) als Priorität. Wo Gebäude für Aparthotel-Nutzung umgewidmet werden können, umgehen Betreiber das Ende der HUTs und profitieren von Barcelonas starkem ADR- und RevPAR-Zyklus.
Stimmen aus Rathaus, Eigentümerkreisen und Plattformen
Rathaus
Nach dem Urteil sprach Collboni von einem Sieg fürs Wohnen: „magnífica noticia para el derecho a la vivienda“. Die Stadt rechnet damit, dass die Rückführung von 10.000+ Wohnungen „zehn Jahre freier Wohnungsproduktion“ entspricht, und betont, dass die Lizenzen im November 2028 nicht verlängert werden.
Eigentümer
Der Verband APARTUR hält die Maßnahme für unverhältnismäßig und will auf EU-Ebene mit der Bolkestein-Dienstleistungsrichtlinie klagen. Man denkt an Entschädigungsforderungen in Milliardenhöhe und warnt vor illegalem Angebot als Ersatz. „La UE tumbará la normativa“, so Geschäftsführerin Marian Muro.
Plattformen
Barcelona erhöht den Druck auf Airbnb wegen 300–400 nicht lizenzierter Inserate pro Monat und droht mit verwaltungs-, zivil- und strafrechtlichen Konsequenzen bei fehlender ID. Die Kontrolle soll bis 2028 noch verschärft werden.
Nationaler Rahmen
Seit dem 1. Juli 2025 hat Spanien ein nationales Register für Ferienvermietungen mit einheitlichen IDs eingeführt — ein weiteres Instrument zur Bekämpfung illegaler Angebote, während Barcelona auf die Frist zusteuert.
Wie viele Lizenzen — und wann laufen sie aus?
Die Stadt spricht meist von „≈10.000“ legalen HUTs, obwohl frühe Zählungen 10.101 Lizenzen ergaben; offizielle Daten schwankten zwischen 9.800 und 10.300, abhängig von der Durchsetzung. Alle bestehenden Lizenzen enden im November 2028, und es werden keine neuen HUT-Lizenzen ausgestellt. Ab 2029 erwartet Barcelona keine Touristenwohnungen „wie wir sie kennen“ mehr.
Praktische Folgen für Eigentümer und Investoren
- Bewertung auf Basis von Wohnnutzung, nicht HUT-Prämien. Objekte, die wegen HUT-Lizenzen überbewertet waren, müssen als normale Wohnimmobilien neu kalkuliert werden. Prognosen auf Langzeit- oder Midterm-Vergleiche stützen, nicht auf frühere Tagesraten.
- Ausstattung und Compliance im Blick behalten. Midterm-Mieten verringern Fluktuation, erfordern aber robuste Ausstattungen und voll möblierte Einheiten; Capex einplanen, um Miete und Belegung zu sichern.
- Aparthotel-Zonierung früh prüfen. Umwidmungen in Hospitality können ADR >195 € erzielen und MICE-Nachfrage (z. B. MWC) abgreifen, bergen aber Genehmigungs- und Investitionsrisiken. Erfolg hängt von Distriktplanung und dem PEUAT-Hotelplan ab.
- Rechtsrisiko und Frist ernst nehmen. Das Urteil macht den Horizont 2028 glaubwürdig. EU-Klagen können dauern, doch Barcelona kann nach geltendem Recht handeln, während nationales Register und lokale Kontrolle illegale Kanäle schließen.
Fazit
Mit Rückendeckung des Gerichts ist die Abschaffung der Touristenwohnungs-Lizenzen im November 2028 Realität. Die profitablen Alternativen sind Langzeitmieten, möblierte 31-Tage-plus-Vermietungen und — wo möglich — lizenzierte Aparthotels oder Serviced Apartments, die vom starken Hotelzyklus Barcelonas profitieren. Erwartet werden eine Neubewertung ehemaliger HUT-Objekte, höhere Standards bei Midterm-Mieten und selektives Kapital, das in hotelgestützte Formate fließt, während die Stadt das Wohnungsangebot stärkt und den Tourismus in legale Bahnen lenkt.
