Der Traum vom Haus in den Bergen – saubere Luft, weite Ausblicke und ein langsameres Leben – lebt auch 2025 weiter. In ganz Europa tauchen immer noch Immobilien unter 200.000 € auf, von Spaniens Picos de Europa bis zu Bulgariens Skigebieten. Doch so verlockend die Preisschilder wirken, die eigentliche Frage lautet: Sind diese Häuser kluge Investitionen oder teure Fallen?
Spanien: Viele Häuser, wenige bewohnbar
In Asturien und den Picos de Europa werden Steindörfer zwischen 50.000 € und 180.000 € angeboten. Das Problem ist nicht das Angebot, sondern der Zustand. Wie El País bemerkte:
„En los pueblos hay un embudo… sin vivienda no hay quien se quede.“ („In den Dörfern gibt es einen Engpass… ohne Wohnraum bleibt niemand.“)
Die meisten Schnäppchen erfordern umfassende Renovierungen, vom Dach bis zur Elektrik. Spaniens suelo rústico-Gesetz erschwert die Lage zusätzlich: Neubauten auf ländlichem Boden sind weitgehend verboten, und selbst der Umbau von Scheunen benötigt strenge Genehmigungen.
„Im Allgemeinen ist der Bau eines Hauses auf ländlichem/nicht bebaubarem Land nicht erlaubt… einige bestehende Gebäude können unter Einhaltung lokaler und regionaler Vorschriften saniert werden.“
Portugal: Günstiger Stein, teure Sanierungen
Die Serra da Estrela in Zentralportugal gehört zu den günstigsten Bergregionen Westeuropas. In Covilhã liegen die durchschnittlichen Verkaufspreise 2025 bei 2.200–2.600 €/m²; in Guarda bei etwa 950–1.000 €/m². In Manteigas werden Häuser ab 13.000 € angeboten, doch die meisten müssen vollständig restauriert werden.
Die niedrigen Einstiegspreise verdecken künftige Kosten. Dächer, Heizungen und Fenster erfordern oft 30.000–50.000 € an Investitionen, bevor ein Haus ganzjährig bewohnbar ist.
Italien: Charme mit Erdbebenrisiko
Abruzzen bieten einige der malerischsten Schnäppchen Italiens. Die durchschnittlichen Angebotspreise liegen bei ~1.365 €/m² (Juli 2025), sodass ein 90-m²-Haus unter 120.000 € kosten kann. Doch die Region liegt in den seismischen Zonen 2 und 3.
„Zone 2 — Gemeinden können von ziemlich starken Erdbeben betroffen sein. Zone 3 — Gemeinden können leichten Erschütterungen ausgesetzt sein.“
Ohne Nachweis der Erdbebensicherheit verweigern Banken oft Kredite, und Versicherungen übernehmen keinen Schutz. Billige Häuser ohne Verstärkung sind daher eher Risiken als Schnäppchen.
Bulgarien: Ski-Wohnungen unter 100.000 €
Bansko und Razlog ziehen weiterhin internationale Käufer an. Die Preise reichen von 800–1.500 €/m², mit Studios für 60.000–70.000 € und größeren Wohnungen um 120.000 €.
Doch Eigentum ist wertlos ohne die Akt 16-Bewohnbarkeitsgenehmigung:
„Diese Genehmigung… ist der abschließende Akt… der bestätigt, dass das Gebäude… bewohnbar ist.“
Ohne Akt 16 dürfen Immobilien nicht legal an Versorgungsnetze angeschlossen oder vermietet werden.
Frankreich: Das Gleichgewicht in Ariège
In Ariège, in den französischen Pyrenäen, liegen die Durchschnittspreise zwischen 1.000–1.900 €/m² (Foix ~1.445 €; Pamiers ~1.378 €). Unter-200.000-€-Häuser gibt es noch, oft bewohnbar, aber veraltet. Käufer tauschen niedrigere Preise gegen den Bedarf an Modernisierung und besserer Isolierung.
Rumänien: Die günstigsten Berghäuser der EU
Im Apuseni-Gebirge liegen die Preise zwischen 45.000 und 120.000 €. Jüngste OLX-Angebote umfassen ein Haus in Lupșa für 55.000 €. Für weniger als ein Studio in Barcelona erhält man hier ein Bauernhaus mit Land. Doch die Infrastruktur ist begrenzt, und Wiederverkäufe dauern lange.
Montenegro: Die raue Schönheit von Žabljak
In Žabljak kosten Durmitor-Hütten zwischen 90.000 € und 150.000 €. Beispiele: ein 200-m²-Haus für 100.000 €. Atemberaubende Landschaften werden von harten Wintern begleitet – gesperrte Straßen, eingeschränkte Versorgung, viel Schnee.
Die wahren Kosten des „Billigen“
Sanierungen verdoppeln oft die Anfangsinvestition. Typische Kosten:
- Dacherneuerung: 12.000–30.000 €
- Fenster und Türen: 6.000–20.000 €
- Heizsysteme: Luft-Wasser-Wärmepumpen 8.000–14.000 €+, Geothermie 19.000–30.000 €+, traditionelle Kessel günstiger
- Elektrik und Sanitär: ab ~2.500 € für 100 m² Neuverkabelung, bis über 10.000 € bei Altbauten
Ein Haus für 100.000 € wird häufig zu einem Projekt von 150.000–170.000 €, bevor es bewohnbar ist.
Fazit: kluger Kauf oder versteckte Falle?
Berghäuser unter 200.000 € gibt es 2025 noch. Sie sind sinnvoll für Käufer, die Natur suchen und Renovierungsaufwand akzeptieren. Erfolg hängt von drei Prüfungen ab:
- Rechtliche Sicherheit zuerst. Spaniens Landgesetze, Italiens Erdbebenvorschriften und Bulgariens Akt 16 sind entscheidend.
- Zustand und Erreichbarkeit. Billige Angebote verbergen oft hohe Sanierungskosten; abgelegene Lagen erhöhen den Unterhalt.
- Exit-Strategie. Rumänische und montenegrinische Häuser sind schwer wiederzuverkaufen; kaufen sollte man für den Lebensstil, nicht für schnellen Gewinn.
Für Träumer, die bereit sind zu renovieren und sich anzupassen, bleiben die Berge offen. Doch für Investoren auf der Suche nach schnellen Renditen ist der Markt unter 200.000 € eher Falle als Schatz.
