Ebensee am Traunsee ist eine kleine Kurstadt in Oberösterreich, idyllisch am Südufer des malerischen Traunsees gelegen. Die einzigartige Kombination aus See, Bergen und Waldlandschaft macht die Region sowohl für Touristen als auch für Immobilieninvestoren attraktiv. Nach einer Preiskorrektur im Jahr 2024 und einer Marktstabilisierung im Jahr 2025 steigt das Interesse an Ebensee – insbesondere bei internationalen Käufern, die Alternativen zu überhitzten Märkten wie Salzburg oder Innsbruck suchen.
Überblick über den Immobilienmarkt in Österreich
Im Jahr 2025 liegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in Österreich bei etwa:
- 4.375 €/m² für Einfamilienhäuser,
- 5.900 €/m² für Wohnungen in städtischen Ballungszentren.
In ländlicheren Regionen wie Ebensee sind die Preise jedoch deutlich günstiger — sie bewegen sich zwischen 3.000 und 3.600 €/m², je nach Lage und Ausstattung der Immobilie.
Nach einem moderaten Rückgang von etwa 2,1 % im Jahr 2024 hat sich der österreichische Immobilienmarkt 2025 stabilisiert. In Oberösterreich sind die Bedingungen für Käufer aktuell besonders günstig.
Was Ebensee Investoren bietet
Preiswerte Immobilien
Auf dem lokalen Markt sind Bestandswohnungen ab 149.000 € für ca. 50 m² Wohnfläche erhältlich, was einem Preis von etwa 3.000 €/m² entspricht.
Die langfristige Vermietung solcher Objekte kann eine Jahresrendite von 3,5 bis 4,5 % erzielen – insbesondere, wenn die Immobilie in Seenähe oder gut angebunden ist.
Luxusimmobilien
Plattformen wie LuxuryEstate oder Engel & Völkers bieten in Ebensee Villen und Häuser im Preisbereich von 646.000 bis 695.000 € an. Diese Objekte verfügen häufig über einen direkten Seeblick, große Grundstücke und hochwertige Ausstattung.
Sie eignen sich nicht nur zur Eigennutzung, sondern auch hervorragend zur Ferienvermietung. In den Sommer- und Wintermonaten können Tagesmieten von über 400 € erzielt werden – was eine Jahresrendite von über 7 % ermöglichen kann.
Neubauten und energieeffizientes Wohnen
Der Markt für Neubauten in Österreich verzeichnet 2025 ein moderates Wachstum (+2,7 % landesweit). In Ebensee wird zwar nur punktuell gebaut, dafür mit Fokus auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Neubaupreise liegen hier zwischen 3.600 und 4.000 €/m², bieten aber langfristig bessere Wertsteigerung und geringere Betriebskosten.
Zudem unterstützt ein gemeinsames Programm der Erste Bank und der Europäischen Investitionsbank (EIB) den Bau von nachhaltigem Wohnraum mit einem Volumen von 1,5 Milliarden Euro – auch in Oberösterreich.
Kurzzeitvermietung & Tourismus
Ebensee ist das ganze Jahr über touristisch gut frequentiert – im Sommer mit Bade- und Wandertourismus, im Winter mit dem Skigebiet Feuerkogel. Damit bietet sich ein ideales Umfeld für Investitionen in die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com.
Durchschnittliche Tagespreise:
- Studios & Apartments: 85 bis 120 €/Nacht,
- Villen & Ferienhäuser: 250 bis 500 €/Nacht.
Mit professioneller Vermarktung und guter Auslastung sind Jahresrenditen von 10 bis 12 % realistisch.
Finanzierung & Hypotheken
Österreichische Banken bieten 2025 Fixzinskredite zwischen 3,2 und 3,9 % an – abhängig von Laufzeit und Beleihungsauslauf (LTV). Viele Banken arbeiten auch mit EU-Ausländern zusammen.
Für den Bau von energieeffizientem Wohnraum gibt es zusätzliche Fördermittel und zinsgünstige Darlehen, was die Einstiegskosten weiter senken und die Rendite erhöhen kann.
Infrastruktur & Erreichbarkeit
Ebensee ist hervorragend an die Infrastruktur angebunden:
- Ca. 1,5 Stunden Autofahrt nach Salzburg,
- Ca. 1 Stunde nach Linz,
- Gut ausgebaute Bahnverbindungen in der Region.
Vor Ort gibt es alle notwendigen Einrichtungen: Supermärkte, Schulen, medizinische Versorgung sowie Freizeitangebote wie die Feuerkogel-Seilbahn, Badestellen, Museen und Wanderwege.
Ausblick 2026–2027
Experten prognostizieren für kleinere Tourismusorte ein moderates Preiswachstum von 2 bis 3 % jährlich. Die Nachfrage nach naturnahem Wohnen steigt weiter – vor allem bei europäischen Ruheständlern und Remote-Workern.
Gleichzeitig setzt die österreichische Regierung auf Förderungen für nachhaltiges Bauen, was Neubauten in Regionen wie Ebensee weiter aufwerten könnte.
Risiken & Herausforderungen
- Saisonabhängigkeit: Hohe Auslastung im Sommer & Winter, niedrigere Nachfrage im Frühling & Herbst.
- Regulatorische Auflagen: In bestimmten Gebieten gelten Einschränkungen für Ferienvermietung – insbesondere für ausländische Eigentümer.
- Betriebskosten: Steuern, Instandhaltung und Versicherungen müssen in der Rentabilitätsrechnung berücksichtigt werden.
Zudem sollte im Vorfeld geprüft werden, ob die geplante touristische Nutzung einer Immobilie rechtlich zulässig ist.
Fazit
Im Jahr 2025 bietet Ebensee vielversprechende Chancen für Investoren, die folgendes suchen:
- Natur, Ruhe und touristisches Potenzial,
- Einen vergleichsweise günstigen Einstieg (ab 149.000 €),
- Vermietungserträge von bis zu 10–12 % jährlich,
- Solide Wertsteigerungsperspektive bei stabilisierten Preisen.
Jetzt ist ein günstiger Zeitpunkt, um in Ebensee zu investieren – insbesondere für langfristig orientierte Anleger, die Ferienvermietung mit Eigennutzung kombinieren möchten. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in sorgfältiger Objektauswahl, saisonaler Planung und fundierter Kenntnis der lokalen Rechtslage.
