Hypothekenzinsen sind stark gestiegen – so bleiben Sie über Wasser

Im Jahr 2025 zählt der Anstieg der Hypothekenzinsen zu den zentralen Entwicklungen auf dem europäischen Immobilienmarkt. Angesichts der anhaltenden Inflation, einer strafferen Geldpolitik und geopolitischer Unsicherheiten sahen sich die Europäische Zentralbank (EZB) und nationale Notenbanken gezwungen, ihre Leitzinsen deutlich anzuheben. Dies führte direkt zu spürbar höheren Hypothekenzinsen in ganz Europa – von Deutschland und Frankreich bis hin zu den baltischen Staaten und Skandinavien.

Die durchschnittlichen Zinssätze für Immobilienkredite stiegen auf 4,5–5,8 % – eine Herausforderung sowohl für Erstkäufer als auch für bestehende Kreditnehmer. In diesem Artikel analysieren wir die Auswirkungen des Zinsanstiegs, wer besonders betroffen ist und welche Strategien dabei helfen, finanziell über Wasser zu bleiben.

Was ist mit den Hypothekenzinsen passiert?

In den vergangenen 12 Monaten hat die EZB ihren Leitzins schrittweise auf 4,5 % erhöht. Ziel war es, die hohe Inflation – bedingt unter anderem durch die Energiekrise und gestörte Lieferketten – zu bekämpfen. Banken in der EU und im Vereinigten Königreich zogen nach und erhöhten ihre Hypothekenzinsen von 1,5–2 % (2022) auf über 5 % (Mitte 2025).

Beispiele aus europäischen Ländern:

• In Deutschland lag der durchschnittliche Zinssatz für eine zehnjährige Festhypothek im Juni 2025 bei 4,9 %, verglichen mit 3,2 % im Vorjahr.
• In Frankreich bewegen sich Festzinsen inzwischen zwischen 4,7 und 5 %, auch im Großraum Paris.
• In Spanien und Italien sind variable Hypothekenzinsen auf 5–5,5 % gestiegen.
• In Polen und Tschechien liegen sie sogar bei über 6 % – viele Banken bieten nun staatlich geförderte Modelle oder flexible Konditionen an.

Wie wirkt sich das auf den Immobilienmarkt aus?

Rückgang der Kaufkraft
Höhere Zinsen bedeuten deutlich höhere monatliche Raten. Bei gleichem Einkommen können sich Käufer heute deutlich weniger leisten als noch vor zwei Jahren – die monatlichen Belastungen stiegen um 30–45 %.

Mehr Kreditablehnungen
Banken zeigen sich zurückhaltender bei der Kreditvergabe: Höhere Eigenkapitalanforderungen (oft 20–30 %), sichere Einkommensverhältnisse und eine einwandfreie Bonität sind Voraussetzungen. In mehreren Ländern stieg die Ablehnungsquote um 25–35 %.

Rückgang bei Transaktionen
Die Zahl der Immobilienkäufe ist deutlich gesunken. In Deutschland etwa gingen die Verkäufe um 12 % zurück, in Belgien um 18 % und in Polen sogar um 22 % im Vergleich zum Vorjahr.

Preiskorrekturen in Randregionen
Während sich die Preise in Städten wie Paris oder Amsterdam halten, sanken sie in weniger gefragten Regionen um 5–10 % – eine Chance für Kapitalanleger.

Strategien zum finanziellen Überleben

1. Umschuldung prüfen
Wer bereits einen Kredit mit variablem Zinssatz hat, sollte in Ländern wie Deutschland oder Österreich Angebote zur Refinanzierung vergleichen – feste Zinssätze bringen Planungssicherheit.

2. Festzins bevorzugen
Neue Kreditnehmer sollten auf Hypotheken mit festem Zinssatz setzen – trotz höherer Anfangskosten bieten sie Schutz vor weiteren Erhöhungen. In den Niederlanden oder Frankreich ist das gängige Praxis.

3. Höheres Eigenkapital einsetzen
Wer mehr als 30 % Eigenkapital einbringt, kann sich nicht nur bessere Zinssätze sichern, sondern auch schneller entschulden. Viele Banken belohnen solche Käufer mit günstigeren Konditionen.

4. Gemeinschaftskauf
Immer beliebter wird der gemeinsame Kauf einer Immobilie durch Freunde, Partner oder Familienmitglieder – insbesondere bei jungen Käufern. In Skandinavien und Belgien steigt diese Praxis spürbar.

5. Sekundärstandorte wählen
Weg von den teuren Metropolen, hin zu erschwinglicheren Städten:

• In Portugal sind Städte wie Braga oder Aveiro deutlich günstiger als Lissabon.
• In Tschechien gewinnt Brünn als Alternative zu Prag an Bedeutung.
• In Italien zieht Pescara Käufer an, die sich Rom nicht leisten können.

6. Staatliche Förderprogramme nutzen

• In Frankreich gibt es zinsfreie Darlehen (PTZ) für Erstkäufer.
• In Italien profitieren junge Käufer bis 36 Jahre von Steuervergünstigungen.
• In Polen deckelt das Programm „Bezpieczny Kredyt 2 %“ die Zinsen für 10 Jahre.
• In Griechenland werden Immobilienkäufe in ländlichen Regionen subventioniert.

Wer ist besonders betroffen?

Kreditnehmer mit variablem Zinssatz
Diese Käufer erleben monatliche Mehrkosten von 300–400 € oder mehr – besonders in Osteuropa mit hohem Anteil solcher Kredite.

Junge Familien und Alleinstehende
Ohne große Rücklagen oder stabiles Einkommen haben sie es schwer, die neuen Anforderungen zu erfüllen.

Stark verschuldete Eigentümer
Wer eine hohe Restschuld trägt, kommt durch steigende Zinsen schnell an finanzielle Grenzen.

Ausblick auf 2025–2026

Laut Experten bleiben die Zinsen bis Ende 2025 auf dem aktuellen Niveau. Erst 2026 könnte eine leichte Senkung auf etwa 4 % erfolgen – sofern die Inflation unter Kontrolle ist. Ein schneller Rückgang ist jedoch unwahrscheinlich.

Prognosen:

• Stabilisierung zwischen 4,5–5,2 % im zweiten Halbjahr 2025
• Allmählicher Rückgang ab 2026
• Fortführung staatlicher Förderungen in vielen Ländern

Fazit

Zwar erschweren die hohen Zinsen den Immobilienerwerb, unmöglich wird er aber nicht. Wer flexibel bleibt, auf Alternativen setzt und staatliche Hilfen nutzt, kann auch 2025 erfolgreich am Markt teilnehmen. Für Kapitalstarke bieten sich sogar günstige Einstiegsmöglichkeiten in Regionen mit Preisdruck.