Der Markt für Rechenzentrumsimmobilien erlebt im Jahr 2025 einen deutlichen Aufschwung, befeuert durch erhebliche Investitionen globaler Vermögensverwalter wie PIMCO und Ares Management. Vor dem Hintergrund der fortschreitenden Digitalisierung, des rasanten Wachstums von KI-Technologien und der steigenden Nachfrage nach Cloud-Diensten etablieren sich Rechenzentren als strategisch wichtige Anlageklasse in institutionellen Portfolios.
Rekordwachstum und strategische Neuausrichtung
Laut Branchenanalysten sind die Investitionen in Rechenzentrumsimmobilien im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 37 % gestiegen. Insbesondere US-Fonds wie die Pacific Investment Management Company (PIMCO) und Ares Management, die bislang vor allem in Büro-, Logistik- und Wohnimmobilien investierten, richten ihren Fokus zunehmend auf digitale Infrastrukturen.
Rechenzentren gelten inzwischen als krisensichere, renditestarke und zukunftsweisende Vermögenswerte, die sowohl Inflationsschutz als auch langfristiges Kapitalwachstum bieten.
Wichtige Schritte von PIMCO und Ares
PIMCO, mit einem verwalteten Vermögen von über 2 Billionen US-Dollar, hat im Jahr 2025 einen spezialisierten Fonds aufgelegt, der sich ausschließlich auf digitale Infrastrukturen konzentriert. Ziel sind sowohl Übernahmen als auch Neubauten von Rechenzentren in Nordamerika, Europa und Asien – mit einem Startvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro.
Ares Management hat seine Aktivitäten im Bereich Rechenzentren über die Ares Real Estate Group verstärkt. Im April 2025 erwarb das Unternehmen gemeinsam mit einem europäischen Betreiber ein Portfolio von fünf Rechenzentren in Deutschland und den Niederlanden. Das Transaktionsvolumen lag bei rund 740 Millionen Euro – eine der größten Deals des Jahres in Europa.
Gründe für den Boom
Mehrere Faktoren erklären den enormen Anstieg des Interesses an Rechenzentrumsimmobilien:
- Wachsende Nachfrage nach digitalen Diensten: Die Zunahme von KI-Anwendungen, Cloud Computing, Streaming-Diensten und Remote-Arbeit treibt den Bedarf an Rechenleistung und Datenspeicherung in die Höhe.
- Stabile Mietverhältnisse: Zu den Hauptmietern zählen Technologiegiganten wie Amazon (AWS), Microsoft (Azure), Google Cloud oder Meta – meist mit langfristigen, renditesicheren Verträgen.
- Begrenztes Angebot: Der Bau von Rechenzentren ist aufgrund hoher Energieanforderungen, Netzwerkinfrastruktur und regulatorischer Auflagen komplex – und somit schwer zu replizieren.
- Staatliche Anreize: Viele Länder bieten Steuervergünstigungen und Förderprogramme für digitale Infrastrukturprojekte.
Geografischer Fokus
PIMCO und Ares investieren bevorzugt in etablierte, aber auch in aufstrebende Märkte. Vorrang haben städtische Ballungsräume mit ausgebauter Energie- und Telekommunikationsinfrastruktur – darunter Frankfurt, Paris, Amsterdam, London, Chicago, Dallas, Singapur und Seoul.
Auch Märkte mit Nachholbedarf und wachsender digitaler Nachfrage wie Osteuropa oder Südostasien rücken durch gesetzliche Anforderungen zur Datenlokalisierung zunehmend in den Fokus.
Übernahmen, Partnerschaften und Projektentwicklung
Neben dem Erwerb bestehender Rechenzentren engagieren sich beide Unternehmen auch im Neubau. Ares kündigte 2025 ein Joint Venture mit einem britischen Entwickler über 500 Millionen Euro zur Errichtung eines Rechenzentrumscampus in Manchester an. Zielkunden sind Finanzinstitute, medizinische Forschungseinrichtungen und Unternehmen im Bereich Cybersecurity.
PIMCO sondiert zudem Partnerschaften mit Versorgern und Telekommunikationsanbietern, um integrierte, ressourceneffiziente Standorte zu entwickeln.
Nachhaltigkeit im Fokus
Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien stehen auch bei digitalen Infrastrukturen im Mittelpunkt. Neue Projekte setzen auf energieeffiziente Kühlung, Nutzung erneuerbarer Energien und Abwärmerückgewinnung.
Ein von Ares kürzlich erworbenes Rechenzentrum in Amsterdam ist an das städtische Fernwärmenetz angeschlossen und speist überschüssige Wärme in benachbarte Wohnviertel ein. PIMCO unterzieht alle Projekte vor der Akquisition einem Umwelt-Audit, um CO₂-Ziele und Bauökologie sicherzustellen.
Risiken und Renditepotenziale
Laut aktuellen Studien von JLL und CBRE bieten erstklassige Rechenzentrumsimmobilien in Europa derzeit Renditen von 4 % bis 6 % jährlich – bei nahezu null Leerstand. Zudem steigen die Mietpreise parallel zur digitalen Nachfrage, was diese Assetklasse als Alternative zu schwächelnden Büroimmobilien attraktiv macht.
Gleichzeitig ist der Markt technisch anspruchsvoll: Fehler bei Standortwahl, Stromanbindung oder Mieterausrichtung können die Rentabilität gefährden. Deshalb erweitern PIMCO und Ares ihre Teams um Experten aus den Bereichen IT, Bauingenieurwesen und Regulierung.
Ausblick
Analysten gehen davon aus, dass das Investitionsvolumen in Rechenzentrumsimmobilien auch 2026 weiter wachsen wird. Neben Vermögensverwaltern interessieren sich auch Pensionsfonds, Staatsfonds und Großbanken zunehmend für diesen Sektor als langfristige Absicherung gegen Marktschwankungen.
Im Fokus der kommenden Jahre stehen hybride Formate – Rechenzentren, die klassische Cloud-Server mit leistungsfähigen KI- und GPU-Architekturen verbinden. PIMCO und Ares sehen in solchen Projekten die Zukunft digitaler Infrastruktur.
Fazit
Die Unterstützung durch Schwergewichte wie PIMCO und Ares zeigt: Rechenzentrumsimmobilien sind längst keine Nische mehr. Sie haben sich zu einer der strategisch bedeutendsten Anlageklassen im globalen Immobilienmarkt entwickelt.
In einer zunehmend digitalisierten Welt bilden sie das Rückgrat wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Systeme – und bieten gleichzeitig attraktive Renditen für institutionelle Investoren.
