Im Jahr 2025 beträgt das Gesamtvolumen moderner Büroflächen in Prag rund 3,96 Millionen m², mit einer Leerstandsquote von nur 7,0 % – einem der niedrigsten Werte in Mitteleuropa. Im ersten Quartal 2025 wurde lediglich ein neues Gebäude fertiggestellt – E‑Factory mit 8.700 m². Das Gesamtangebot an Neubau- oder sanierten Büroflächen bleibt begrenzt, mit nur 17.900 m², die im Laufe des Jahres erwartet werden.
Dieses knappe Angebot in Kombination mit hoher Nachfrage treibt die Mietpreise weiter in die Höhe: Im Stadtzentrum liegen die Spitzenmieten mittlerweile bei 29 bis 30 € pro m² im Monat, während in anderen Lagen 16,50 bis 20 € fällig werden.
💰 Durchschnittliche Miete in Prag
Ende 2024 lag die durchschnittliche Angebotsmiete in Prag bei etwa 390 CZK (rund 15,5 €) pro m²/Monat, was einem Anstieg von 6,3 % gegenüber dem Vorquartal entspricht.
📍 Wichtigste Bürostandorte und Mietpreise
| Stadtteil | Miete (€ / m² / Monat) | Bemerkung |
|---|---|---|
| Stadtzentrum (Prag 1, 2) | 29–30 | Erstklassige Büroflächen (Klasse A), hervorragende Erreichbarkeit |
| Karlín (Prag 8) | ~20 | Beliebt bei Technologie- und Kreativfirmen |
| Erweitertes Zentrum (Prag 3, 4, 5) | 19–20 | Vielfältige Angebote, lebendige Entwicklung |
| Smíchov (Prag 5) | 14–17 | Aufstrebender Standort mit Projekten wie River City und Smíchov City |
| Hlubočepy (Prag 5) | ab 14 | Nachhaltige Neubauten mit guter Anbindung |
| Peripherie (Prag 6, 9, 10) | 15,5–16,5 | Günstige Alternative für Logistik und Outsourcing |
| The Park (Chodov) | ab 10 | Preiswerter Business Park im Süden Prags |
| Keystone (Karlín) | ab 18 | ESG-zertifizierte Neubauten mit hoher Ausstattung |
🔧 Infrastrukturprojekte 2025
- Smíchov City (Prag 5) – Großprojekt mit Büros, Wohnraum, Schulen, Handel und öffentlichen Bereichen, Fertigstellung bis 2032.
- E‑Factory (Prag 9) – Büro der nächsten Generation mit 8.700 m², fertiggestellt im 1. Quartal 2025.
- Isola (Prag 4) – Sanierung von 8.200 m², geplanter Abschluss im Jahr 2026.
- Kotva (Prag 1) – Umbau eines historischen Kaufhauses in ein modernes Geschäftsgebäude, Fertigstellung für 2027 vorgesehen.
📈 Aktuelle Markttrends
- Das Neubauvolumen ist auf dem tiefsten Stand seit über einem Jahrzehnt.
- 40 % der im Q1 2025 abgeschlossenen Mietverträge betreffen neue Flächen, 60 % sind Vertragsverlängerungen.
- Anhaltend starke Nachfrage von internationalen Unternehmen, insbesondere aus den Bereichen IT und Finanzen.
- Zunehmender Fokus auf Büroflächen mit Nachhaltigkeitszertifikaten wie BREEAM oder LEED.
🧭 Empfehlungen für Mieter
- Premium-Segment: Stadtzentrum und Karlín mit Budget ab 29 €/m².
- Mittelklasse-Markt: Prag 4 und 5 mit Mieten zwischen 14–20 €/m².
- Kostenbewusste Unternehmen: Süd- und Ostprag mit Mieten unter 15 €/m² – geeignet für Start-ups, Logistik und hybride Arbeitsmodelle.
🧾 Fazit
Der Büromarkt in Prag ist 2025 geprägt von Flächenknappheit, wachsender Nachfrage und steigenden Mietpreisen. Während Stadtzentrum und Karlín weiterhin Spitzenpreise erzielen, etablieren sich Standorte wie Smíchov, Chodov und Prag 9 als attraktive Alternativen. Unternehmen sollten frühzeitig planen und auf langfristige Mietverträge setzen, um sich in diesem dynamischen Markt gut zu positionieren.
