Im sich schnell wandelnden Markt für Gewerbeimmobilien werden Mieter immer anspruchsvoller und selektiver. Ein aktueller Bericht von Cushman & Wakefield in Zusammenarbeit mit CoreNet Global zeigt deutlich: Die Prioritäten verschieben sich – von der Fläche zur Qualität, vom Status zur Funktionalität, vom zentralen Hauptsitz hin zu flexiblen und nachhaltigen Arbeitsplatzlösungen.
Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Erkenntnisse der Studie zusammen, analysiert die Marktveränderungen und gibt praxisnahe Empfehlungen für Vermieter, Projektentwickler und Investoren.
Die Entwicklung der Mieterbedürfnisse
In den letzten drei Jahren haben neue Arbeitsmodelle – remote, hybrid und mobil – den Büromarkt geprägt. Laut der Studie haben mehr als 64 % der Unternehmen ihre Bürostrategien überdacht, fast die Hälfte hat hybride Modelle eingeführt.
Ein zentraler Wandel: Weniger Fläche, dafür mehr Qualität. Unternehmen suchen nicht mehr nach dem größten, sondern nach dem funktionalsten Raum. Besonders gefragt sind:
- gute Belüftung und Luftqualität,
- viel Tageslicht,
- flexible Raumaufteilung,
- kollaborative Arbeitszonen,
- Gebäude mit Umweltzertifizierung (z. B. LEED, BREEAM).
Das Büro als Talentmagnet
83 % der befragten HR-Verantwortlichen sehen das Büro als wichtigen Faktor zur Mitarbeiterbindung. Ein modernes, attraktives Arbeitsumfeld wird zum Wettbewerbsvorteil im Kampf um qualifizierte Talente – insbesondere bei Millennials und der Gen Z. Diese Generationen legen Wert auf:
- Work-Life-Balance,
- Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung,
- Flexibilität beim Arbeitsort und -modell.
Entsprechend steigen die Erwartungen der Mieter an Vermieter, nutzerzentrierte, hochwertige Arbeitsumgebungen bereitzustellen.
Flexibilität als oberste Priorität im Jahr 2025
Laut Studie wünschen sich 72 % der Unternehmen flexible Mietmodelle, etwa Coworking, Zwischenvermietung oder kurzfristige Mietverträge. Besonders gefragt ist dies bei Firmen mit weniger als 500 Mitarbeitenden.
Konkret gefragt sind:
- Kurzzeitmieten (3–12 Monate),
- schnelle Skalierung nach oben oder unten,
- modulare Flächen für Projektteams,
- nutzungsbasierte Abrechnung („pay-as-you-go“).
Klassische, langfristige Mietverträge geraten zunehmend unter Druck – für Mieter wie auch für investorengetriebene Vermieter.
ESG und Nachhaltigkeit im Fokus
Nachhaltigkeit ist längst ein strategisches Unternehmensziel. 58 % der Befragten haben CO₂-Reduktionsziele in ihre KPI integriert, 34 % streben Klimaneutralität bis 2030 an.
Für Eigentümer heißt das:
- steigende Nachfrage nach zertifizierten Green Buildings,
- höhere Mietpreise für energieeffiziente Immobilien,
- Vorteile bei regulatorischen Auflagen und Förderprogrammen.
Wer ESG vernachlässigt, riskiert Leerstand und Wertverlust seiner Immobilie.
Smarte Gebäude sind der neue Standard
Technologie ist kein Extra mehr – sie wird vorausgesetzt. 68 % der Mieter erwarten intelligente Gebäudetechnologien als Kriterium für ihre Standortwahl.
Besonders nachgefragt:
- automatisierte Klimasteuerung,
- kontaktlose Zutrittssysteme,
- Sensoren für Anwesenheit und Bewegung,
- Plattformen zur Auslastungsanalyse,
- Integration von mobilen Apps für Nutzer.
KI-gestützte Systeme helfen Vermietern zusätzlich, das Nutzerverhalten zu analysieren, Services zu verbessern und Bedarfe vorherzusagen.
Standorttrends: Weg vom Stadtzentrum
Die Pandemie hat die Bedeutung von Nähe verändert. Immer mehr Unternehmen entscheiden sich für Standorte außerhalb der Innenstadt, wenn Ausstattung und Qualität stimmen – bei gleichzeitig niedrigeren Kosten.
25 % der Befragten planen den Aufbau von Hubs in Vororten oder kleineren Städten, um Pendelzeiten zu reduzieren und das Wohlbefinden der Mitarbeitenden zu steigern. Das eröffnet neue Potenziale für die Entwicklung von Gewerbeflächen außerhalb der Metropolen.
Flächenreduktion ist die neue Normalität
Im Durchschnitt haben Unternehmen ihren Büroflächenbedarf seit 2019 um 10–30 % reduziert. Das bedeutet aber nicht automatisch sinkende Mieten – im Gegenteil: Für hochwertige, zentral gelegene Objekte werden weiterhin Premiumpreise gezahlt.
Der Pro-Kopf-Aufwand pro Mitarbeiter steigt, da mehr in Qualität, Gesundheit und Produktivität investiert wird.
Die Rolle des Vermieters verändert sich
Mieter wollen mehr als nur Quadratmeter – sie suchen einen partnerschaftlichen Ansatz, der umfasst:
- gemeinsame Flächenplanung,
- flexible Vertragsmodelle,
- digitale Serviceplattformen,
- offene Kommunikation,
- ESG-orientierte Lösungen.
Vermieter müssen sich vom reinen Anbieter zum Dienstleister entwickeln, mit Nutzerzufriedenheit als oberstem Ziel.
Auswirkungen auf Investoren
Auch Investoren reagieren auf die veränderte Nachfrage. Cushman & Wakefield stellt fest:
- ESG-zertifizierte Bürogebäude der Klasse A weisen geringere Leerstandsquoten auf (unter 8 %) und erzielen stabile Renditen,
- Redevelopment älterer Büroobjekte gewinnt an Bedeutung,
- Flexible Office Provider werden zunehmend als Investitionsobjekte oder Portfoliobestandteile betrachtet.
Fazit
Der Bericht von Cushman und CoreNet zeigt: Der Büromarkt erlebt einen fundamentalen Wandel. Standort und Prestige allein reichen nicht mehr aus. Mieter achten heute auf:
- Flexibilität,
- Nachhaltigkeit,
- technologische Ausstattung,
- Qualität des Arbeitsumfelds,
- echte Partnerschaft mit Vermietern.
Wer in diesem Umfeld erfolgreich sein will – ob Investor, Eigentümer oder Entwickler – muss seine Strategie an den veränderten Werten und Anforderungen ausrichten.
