In einem sich wandelnden globalen Finanzumfeld richten institutionelle Investoren ihren Blick zunehmend auf Alternativen zu klassischen Immobilienstrategien. Ein Bereich, der dabei stark an Bedeutung gewinnt, ist der Immobilien-Sekundärmarkt – ein Segment, das einst als Nische galt, sich heute jedoch zu einer zentralen Komponente institutioneller Portfolios entwickelt hat. An vorderster Front steht dabei die US-amerikanische Investmentgesellschaft StepStone Group, die es geschafft hat, Immobilien-Secondaries als festen Bestandteil der Asset-Allokation zu etablieren.
Was sind Immobilien-Secondaries?
Secondaries im Immobilienbereich bezeichnen den An- und Verkauf bestehender Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds. Im Gegensatz zu Primärinvestitionen – bei denen Investoren in neu aufgelegte Fonds mit unklarer Zusammensetzung einsteigen – bieten Sekundärinvestitionen den Vorteil, dass bereits bekannte Portfolios mit klaren Cashflows und Risikostrukturen erworben werden.
Diese Beteiligungen werden oft mit einem Abschlag zur Nettoinventarwert (NAV) gehandelt, insbesondere wenn Verkäufer kurzfristig Liquidität benötigen. Für Käufer ergibt sich so eine attraktive risikoadjustierte Rendite mit reduziertem Blindpool-Risiko.
StepStones Strategie: Früh, fokussiert und datenbasiert
StepStone hat bereits zu Beginn der 2010er-Jahre das Potenzial von Immobilien-Secondaries erkannt und in den Aufbau einer datengestützten Analyseplattform investiert. Damit konnte das Unternehmen frühzeitig Marktchancen identifizieren und präzise bewerten, bevor die Konkurrenz nachzog.
Bis 2025 verwaltet StepStone über 25 Milliarden US-Dollar im Immobiliensegment, davon mehr als 8 Milliarden US-Dollar im Bereich Secondaries. Die Strategie basiert auf:
- Der gezielten Übernahme von Fondsbeteiligungen mit hochwertigen Bestandsportfolios
- Einer globalen Diversifikation nach Regionen und Nutzungsarten
- Der Nutzung von Preisabschlägen durch Liquiditätsbedarf auf Verkäuferseite
Warum Secondaries heute als „Core“ gelten
Früher galten Immobilien-Secondaries als opportunistische Nische, die nur in Krisenzeiten an Bedeutung gewann. StepStone hat dieses Bild nachhaltig verändert. Zwischen 2020 und 2025 konnte das Unternehmen nachweisen, dass Secondaries auch in stabilen Marktphasen eine konstante und skalierbare Strategie darstellen.
Die Vorteile:
- Reduzierte J-Kurve durch sofortige Cashflows aus bestehenden Objekten
- Transparenz durch bekannte Fondsportfolios
- Günstiger Einstieg durch Abschläge von 5–20 %
- Sofortige Diversifikation über Regionen und Sektoren hinweg
Gerade in Zeiten schwankender Zinsen und eingeschränkter Kreditvergabe bieten Secondaries eine verlässliche Alternative – insbesondere für Pensionskassen, Staatsfonds und Stiftungen.
Beispiele erfolgreicher Transaktionen
StepStone hat in den letzten Jahren zahlreiche prominente Deals realisiert, darunter:
- 350 Millionen US-Dollar Beteiligung an Blackstone Real Estate Partners mit 12 % NAV-Abschlag
- 1,2 Milliarden Euro in europäische Logistikfonds mit stabilisierten Cashflows
- Übernahme von Fondsanteilen eines kanadischen Pensionsfonds, der sein Exposure neu strukturieren wollte
Diese Transaktionen erzielten interne Renditen (IRR) zwischen 14 und 16 % – deutlich über dem Branchenschnitt und bei gleichzeitig höherer Liquidität.
Technologie und Daten als Erfolgsfaktoren
StepStone setzt auf eine hauseigene Analytics-Plattform, die unter anderem:
- NAV-Tracking und Fonds-Performance in Echtzeit ermöglicht
- ESG-Daten integriert und bewertet
- Stressszenarien simuliert
- Portfolios zielgerichtet nach Risikoprofilen strukturiert
Diese Technologie verschafft StepStone einen Vorsprung bei der Bewertung, Auswahl und dem Abschluss von Deals – auch bei komplexen Transaktionen.
Vergleich mit anderen Immobilienstrategien
| Strategie | Beschreibung | Erwartete Rendite | Hauptrisiken |
|---|---|---|---|
| Core / Core+ | Stabilisierte Objekte mit laufenden Erträgen | 5–7 % | Marktkorrekturen |
| Value-Add | Revitalisierung, Repositionierung | 8–12 % | Betriebs- und Mietrisiken |
| Opportunistisch | Projektentwicklung, Risikosanierung | 12–18 % | Bau- und Zeitrisiken |
| Secondaries | Erwerb von Anteilen an Bestandsfonds | 10–14 % | Illiquidität, Bewertungsrisiken |
In einem Umfeld steigender Zinsen bieten Secondaries eine ausgewogene Kombination aus Ertrag, Liquidität und Transparenz.
Wer investiert?
StepStones Kundenbasis ist breit gefächert und umfasst:
- Globale Pensionsfonds mit Fokus auf mittelfristige Erträge
- Versicherer, die nach Alternativen zu Anleihen suchen
- Fondsfonds, die ihre Allokation effizienter gestalten wollen
- Private Wealth-Plattformen, die Zugang zu Secondaries strukturieren
Zwischen 2023 und 2025 verzeichnete StepStone einen deutlichen Anstieg an Kapitalzusagen, bedingt durch:
- Engpässe auf dem Fremdkapitalmarkt
- Verzögerungen bei klassischen Primärfonds
- Eine starke Pipeline an Fondsanteilen mit attraktiven Profilen
Ausblick bis 2030
Experten erwarten, dass der globale Markt für Immobilien-Secondaries bis 2030 ein jährliches Volumen von über 200 Milliarden US-Dollar erreichen wird. StepStone plant, das verwaltete Vermögen in diesem Bereich bis 2027 auf 15 Milliarden US-Dollar zu steigern, mit Fokus auf:
- Regionale Expansion nach Lateinamerika und Asien
- Maßgeschneiderte Mandate für institutionelle Anleger
- Weiterentwicklung von ESG-Tools und KI-Unterstützung
Fazit
StepStone hat es geschafft, das Segment der Immobilien-Secondaries von einem opportunistischen Nischenmarkt zu einem strategischen Kernbaustein moderner Portfolios zu transformieren. Mit datenbasiertem Ansatz, globaler Präsenz und analytischer Tiefe hat das Unternehmen eine neue Ära institutioneller Immobilieninvestitionen mitgestaltet.
In einer Zeit wachsender Unsicherheit sind Secondaries kein Randphänomen mehr – sie sind „Core“.
