Der gemeinsame Immobilienkauf ist in den Mainstream gerückt. Laut einem Bericht von CoBuy aus dem Jahr 2024 waren fast 29 % der Immobilienkäufe in den USA in diesem Jahr Gemeinschaftskäufe – darunter Freunde, Familie, Partner oder kleine Gruppen. Allein im März 2025 gaben 23 % der potenziellen Käufer in einer Umfrage an, dass sie einen gemeinsamen Kauf mit einer bekannten Person in Betracht ziehen würden.
Hohe Immobilienpreise, steigende Hypothekenzinsen und ein knappes Angebot zwingen selbst gut qualifizierte Käufer dazu, Partnerschaften zu prüfen – Miteigentum wird heute nicht mehr als Notlösung, sondern als strategischer Einstieg in den Immobilienmarkt gesehen.
In Städten wie Toronto und Los Angeles sind Miteigentumsmodelle unter jungen Berufstätigen, die sich einen Alleinkauf nicht leisten können, zunehmend verbreitet.
Warum Menschen es tun
Erschwinglichkeit ist der offensichtlichste Treiber. Ein gemeinsamer Kauf senkt die Eintrittshürde – geringerer Eigenkapitalbedarf, geringeres individuelles Risiko. Doch es steckt noch mehr dahinter: Käufergemeinschaften können sich bessere Lagen leisten, gemeinsam in Mietobjekte investieren oder sich die Last einer Zweitwohnung teilen.
Zudem passt das Modell zu den sich wandelnden Lebensprioritäten vieler Millennials und Angehöriger der Generation Z. Viele verschieben die Ehe oder investieren lieber mit Freunden. In Städten wie London oder New York scheint es nahezu unmöglich, allein eine Einzimmerwohnung zu erwerben – gemeinsames Eigentum bietet einen Ausweg.
Was schiefgehen kann
Nicht alle Partnerschaften sind für die Ewigkeit gemacht – besonders nicht, wenn Immobilien und Geld im Spiel sind.
„Wir haben als beste Freundinnen angefangen“, sagt Carla M., die 2021 mit ihrer ehemaligen Mitbewohnerin eine Eigentumswohnung gekauft hat. „Aber als sie ihren Job verlor und ihren Anteil nicht mehr zahlen konnte, geriet alles schnell aus dem Ruder. Wir hatten keine schriftliche Vereinbarung – nur Vertrauen. Ich musste sechs Monate lang allein die Hypothek zahlen – das hat unsere Freundschaft fast zerstört.“
- Finanzielle Konflikte oder Unklarheiten bei den Verantwortlichkeiten
- Jobwechsel, Umzüge oder neue Lebenspartner
- Uneinigkeit über Ausstieg oder Verkauf
- Zahlungsverzug eines Beteiligten kann den Kredit-Score aller schädigen, besonders wenn alle Namen im Darlehen stehen
Selbst mit den besten Absichten können schlecht definierte Regeln eine gute Idee in ein juristisches und finanzielles Desaster verwandeln.
Die rechtliche (und emotionale) Realität
Immobilien ohne schriftliche Vereinbarung gemeinsam zu besitzen, ist ein riskantes Spiel. Immobilienanwälte raten zunehmend dazu, auch Investitionen unter Familienmitgliedern wie Geschäftspartnerschaften zu behandeln.
Das bedeutet:
- Eigentumsanteile klar definieren
- Regelung der Kostenverteilung (Hypothek, Steuern, Reparaturen)
- Festlegung von Regeln für Refinanzierung, Vermietung oder Verkauf
- Eine klare Ausstiegsstrategie bereits vor dem Kauf vereinbaren
Viele entscheiden sich auch für die gemeinsame Eigentümerschaft über eine GmbH oder ein Bruchteilseigentum. Diese rechtlichen Konstruktionen trennen persönliche und sachbezogene Haftung und erleichtern spätere Eigentumsübertragungen.
Reale Szenarien
In Los Angeles legten drei Freunde Ende 2022 zusammen 300.000 € für den Kauf eines Duplex im Wert von 900.000 € zusammen. Einer zog in die untere Wohnung ein, die anderen vermieteten das Obergeschoss zur Finanzierung der Hypothek. Alles lief etwa ein Jahr gut – bis einer der Partner Anfang 2024 seinen Job in der Tech-Branche verlor. Er konnte seinen monatlichen Beitrag von 1.200 € nicht mehr leisten, die anderen mussten refinanzieren. Sechs Monate später wurde das Haus mit einem Verlust von 15.000 € verkauft.
In Austin kaufte eine Vierergruppe 2023 ein Ferienhaus am See für 500.000 €. Jeder zahlte 125.000 €, und die Nutzung erfolgte im Wechsel. Ein Mitglied übernahm die Verwaltung der Kurzzeitvermietung, was die Betriebskosten weitgehend abdeckte. Sie unterzeichneten einen Fünfjahresvertrag mit Aufgabenverteilung und einer Klausel für den Ausstieg. Mitte 2025 besteht das Arrangement weiterhin – und ist dank stabiler Nachfrage profitabel.
Sollten Sie es tun?
Nur wenn die Struktur stimmt.
Gemeinschaftskäufe funktionieren am besten, wenn:
- Alle Beteiligten fair beitragen (finanziell, organisatorisch oder zeitlich)
- Rollen und Verantwortlichkeiten schriftlich festgehalten werden
- Eine Ausstiegsstrategie im Vorfeld vereinbart ist
Und es geht nicht nur um juristische Risiken. Der emotionale Schaden eines gescheiterten Investments kann den finanziellen überdauern.
Fazit: Eine gemeinsame Investition mit Freunden oder Familie ist kein schneller Weg zum Eigentum – sie ist eine ernsthafte Verpflichtung.
Vorteile:
- Geteilte finanzielle Last
- Zugang zu besseren Immobilien oder Standorten
- Kombination von Fähigkeiten und Verantwortung
Nachteile:
- Potenzial für belastete Beziehungen
- Rechtliche und finanzielle Komplexität
- Schwierige Ausstiegsszenarien
Wenn Sie diesen Weg einschlagen möchten, verlassen Sie sich nicht auf ein mündliches Versprechen – lassen Sie alles schriftlich festhalten. Sprechen Sie mit einem Anwalt, erstellen Sie einen klaren Vertrag und stellen Sie sicher, dass Ihre Ziele übereinstimmen. Mit der richtigen Vorbereitung kann gemeinsames Eigentum mehr sein als ein Notbehelf – es kann eine kluge Strategie sein.
