Mietwohnung im Keller: Kluge Investition oder Risiko?

Angesichts steigender Immobilienpreise und wachsender Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum denken immer mehr Hausbesitzer darüber nach, ihre Kellerräume zu vermieten. Was auf den ersten Blick nach einer lukrativen Einnahmequelle aussieht, kann jedoch auch rechtliche, technische und soziale Risiken bergen. Ist eine Mietwohnung im Keller also eine clevere Investition – oder doch ein unterschätztes Risiko?

In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Vorteile, Herausforderungen, gesetzlichen Rahmenbedingungen und finanziellen Aspekte von Kellerwohnungen für Eigentümer.

Warum Kellerwohnungen immer beliebter werden

Der Wohnraummangel in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg sowie in vielen europäischen Metropolen hat dazu geführt, dass auch unkonventionelle Flächen wie Keller in Betracht gezogen werden. Für Mieter sind sie oft die einzige Möglichkeit, im Zentrum einer Stadt bezahlbar wohnen zu können.

Kellerwohnungen – häufig auch als Einliegerwohnungen oder „Secondary Units“ bezeichnet – werden in der Regel 20 bis 40 % günstiger angeboten als vergleichbare Wohnungen im Erdgeschoss. Das macht sie für Studenten, Berufseinsteiger oder Alleinlebende besonders attraktiv.

Finanzielle Vorteile für Eigentümer

1. Monatliche Mieteinnahmen
Ein umgebauter Keller kann je nach Region und Ausstattung zwischen 400 und 1.000 € monatlich einbringen. In Städten mit hohem Mietniveau kann dies ein erheblicher Beitrag zur Immobilienfinanzierung sein.

2. Wertsteigerung der Immobilie
Eine genehmigte und gut ausgebaute Kellerwohnung kann den Marktwert einer Immobilie deutlich erhöhen, da potenzielle Käufer den zusätzlichen Wohnraum und die Mietoption schätzen.

3. Geringere Investitionskosten als bei Anbauten
Ein Ausbau des Kellers ist oft günstiger als der Bau eines Anbaus oder der Kauf einer separaten Mietwohnung. Die Investitionskosten liegen je nach Zustand und Ausstattung meist zwischen 10.000 und 40.000 €.

4. Flexible Nutzungsmöglichkeiten
Der Keller kann nicht nur dauerhaft vermietet, sondern auch temporär über Plattformen wie Airbnb angeboten oder für Familienmitglieder genutzt werden.

Rechtliche Rahmenbedingungen

1. Bauvorschriften und Genehmigungen
Die Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken ist in vielen Ländern streng geregelt. Typische Anforderungen sind:

• Mindestraumhöhe von 2,20 m
• Ausreichende natürliche Belichtung (z. B. Fenster mit Mindestfläche)
• Lüftung und Brandschutz
• Fluchtwege und separater Zugang
• Dämmung gegen Feuchtigkeit und Lärm

In Städten wie Berlin oder München ist eine Genehmigungspflicht üblich. Ohne diese drohen Bußgelder und Rückbauverpflichtungen.

2. Anmeldung und Versicherung
Eine Kellerwohnung muss offiziell als Wohnraum genehmigt und ggf. beim Bauamt gemeldet werden. Auch die Hausrat- und Wohngebäudeversicherung muss angepasst werden, da sonst im Schadensfall kein Versicherungsschutz besteht.

3. Mietrechtliche Verpflichtungen
Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, eine sichere und ordnungsgemäße Wohnung zur Verfügung zu stellen. Dazu gehören auch die Einhaltung der Mindestanforderungen an Wohnraum und die respektvolle Behandlung des Mietverhältnisses.

Technische und gesundheitliche Herausforderungen

1. Feuchtigkeit und Schimmelgefahr
Keller sind besonders anfällig für Feuchtigkeit, was schnell zu Schimmelbildung führen kann. Eine gute Abdichtung, Drainage und Belüftung sind essenziell, um Schäden und gesundheitliche Risiken zu vermeiden.

2. Tageslichtmangel
Viele Keller verfügen nur über kleine Fenster, was zu Dunkelheit und einem Gefühl von Enge führen kann. Für die Genehmigung als Wohnraum ist ein Mindestmaß an natürlichem Licht vorgeschrieben.

3. Heizungs- und Lüftungstechnik
Eine effektive Beheizung und Belüftung ist notwendig, da Kellerwohnungen häufig kühl und feucht sind. Moderne Heizsysteme und Lüftungsanlagen müssen gegebenenfalls zusätzlich installiert werden.

Zielgruppen für Kellerwohnungen

Kellerwohnungen sprechen vor allem folgende Gruppen an:

• Studierende
• Berufseinsteiger
• Pendler oder befristet Beschäftigte
• Alleinlebende oder junge Paare

Weniger attraktiv sind sie hingegen für Familien mit Kindern, Senioren oder Mieter mit höherem Einkommen, was den potenziellen Mietermarkt einschränkt.

Steuern, Versicherung und Finanzierung

1. Steuerliche Aspekte
Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Allerdings können Eigentümer Aufwendungen wie Renovierungskosten, Versicherungen oder anteilige Zinsen steuerlich geltend machen.

2. Versicherungsschutz
Der bestehende Versicherungsschutz muss erweitert werden, um auch die Vermietung zu berücksichtigen. Spezielle Vermieterhaftpflichtversicherungen sind oft sinnvoll.

3. Immobilienbewertung und Finanzierung
Eine genehmigte Einliegerwohnung kann sich positiv auf die Immobilienbewertung auswirken. Auch bei der Kreditvergabe oder Umschuldung können höhere Mieteinnahmen vorteilhaft sein.

Praxisbeispiele

Paris:
Genehmigte Kellerstudios im Zentrumsbereich werden für 800–1.000 € pro Monat vermietet. Der Kaufpreis liegt 20–25 % unter dem vergleichbarer Wohnungen im Erdgeschoss.

Berlin:
Strenge Vorgaben, aber steigende Nachfrage. Der Umbau kostet im Schnitt 30.000–50.000 €, bei Mieten ab etwa 700 €/Monat.

Warschau:
Wachsende Beliebtheit von Mikroapartments im Souterrain. Umbaukosten ab ca. 25.000 €, Mieteinnahmen bis 600 €/Monat.

Häufige Fehler vermeiden

• Fehlende Genehmigungen: können zu Bußgeldern und Rückbau führen
• Schlechte Raumgestaltung: dunkle, feuchte oder zu kleine Räume schrecken Mieter ab
• Falsche Kalkulation: Nebenkosten, Wartung und Reparaturen nicht unterschätzen
• Nachbarschaftliche Konflikte: Lärm, Parkplatznutzung und Gemeinschaftsflächen sind sensibel

Lohnt sich eine Kellerwohnung?

Vorteile:

• Regelmäßige Mieteinnahmen
• Wertsteigerung der Immobilie
• Flexible Nutzung
• Geringe Einstiegskosten im Vergleich zu anderen Investitionen

Nachteile:

• Hoher bürokratischer Aufwand
• Technische und rechtliche Risiken
• Begrenzte Zielgruppe
• Konfliktpotenzial mit Nachbarn

Fazit

Eine Mietwohnung im Keller kann eine rentable und sinnvolle Ergänzung zur Immobilie darstellen – vorausgesetzt, alle rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Aspekte werden sorgfältig berücksichtigt. Wer sorgfältig plant, rechtzeitig Genehmigungen einholt und professionell umsetzt, kann sich langfristig über stabile Einnahmen und einen Mehrwert für das Objekt freuen.

Vor dem Umbau empfiehlt sich eine umfassende Beratung durch Architekten, Juristen und Steuerexperten. So wird aus dem Keller keine Baustelle, sondern ein echter Gewinn.