Нидерландский банк Rabobank и пенсионный инвестиционный менеджер PGGM заключили соглашение о разделении кредитных рисков на сумму €1 млрд, охватывающее портфель коммерческих ипотечных кредитов по всей территории Нидерландов. Эта сделка задает новый стандарт для европейских финансовых институтов, стремящихся управлять рисками на рынке недвижимости в условиях ужесточения кредитной политики.
Новая модель управления рисками
Сделка представляет собой транзакцию типа SRT (Significant Risk Transfer), которая позволяет Rabobank сохранить владение своим кредитным портфелем недвижимости, одновременно передав часть кредитного риска PGGM. Использование структурированного финансового инструмента обеспечит регуляторное облегчение по капиталу для банка и позволит продолжить финансирование корпоративных и девелоперских клиентов в Нидерландах.
«Мы рады, что это наша первая SRT-сделка, полностью обеспеченная коммерческой недвижимостью», — заявил Питер де Бруйн, руководитель департамента недвижимости в Rabobank. — «Это укрепляет нашу способность помогать клиентам и эффективно управлять балансом».
Баренд ван Дроге, руководитель отдела разделения кредитных рисков PGGM, отметил, что партнерство соответствует долгосрочной инвестиционной стратегии фонда:
«Наше сотрудничество с Rabobank усиливает наш подход к сбалансированию риска, доходности и устойчивости. Это позволяет нам ответственно и прозрачно инвестировать в нидерландскую недвижимость».
PGGM, один из крупнейших управляющих пенсионными активами в Нидерландах, с более чем €240 млрд под управлением, имеет более четырех лет опыта в инвестициях по схемам разделения кредитных рисков. Новая сделка помогает фонду эффективно диверсифицировать портфель и получить дополнительное присутствие в национальном секторе недвижимости.
Рыночные условия, определившие сделку
Соглашение заключено на фоне осторожности на рынке недвижимости Европы, которая сохраняется после двух лет повышения процентных ставок и корректировки оценок активов. Многие кредиторы ищут творческие механизмы снижения рисков на балансе, не останавливая при этом кредитование ключевых отраслей.
В Нидерландах ставки доходности по первоклассной логистической недвижимости сейчас находятся на уровне 4,75–5,25%, чему способствуют ограниченные объемы нового строительства и устойчивый спрос арендаторов. Премиальные офисы в Амстердаме торгуются с доходностью 5–5,5%, тогда как старые здания с низкой энергоэффективностью испытывают давление. Постепенное возвращение покупателей и туристов способствует восстановлению торговой и гостиничной недвижимости.
По всей Европе объем инвестиций в III квартале 2025 года составил около €45,6 млрд, что стало самым слабым третьим кварталом за более чем десятилетие. Тем не менее аналитики прогнозируют стабилизацию в 2026 году, особенно в сегментах жилья и гостиниц, где инвесторы переориентируются на активы с устойчивым доходом.
Почему это важно
Структура Rabobank–PGGM демонстрирует, что банки все чаще используют синтетические передачи рисков вместо продажи активов, чтобы гибко управлять капиталом. Такие схемы позволяют компенсировать потенциальные убытки за счет долгосрочных инвесторов, таких как пенсионные фонды, сохраняя при этом клиентские отношения и возможности по выдаче новых кредитов.
Согласно данным Европейского банковского управления (EBA), SRT-механизмы быстро становятся ключевым инструментом оптимизации капитала, помогая банкам высвобождать регуляторный капитал и поддерживать кредитование, одновременно сокращая разрыв между экономическим и регуляторным капиталом.
Аналитики отмечают, что сделка отражает дисциплинированный подход нидерландских банков, сочетающий осторожность с инновациями для поддержания кредитной активности в секторах, где ликвидность все еще необходима. Этот шаг подчеркивает приоритет эффективного управления капиталом при сохранении устойчивости финансовой системы и рынка недвижимости.
Пример для восстановления рынка недвижимости Европы
Соглашение задает новый стандарт ответственного управления балансом в европейском секторе недвижимости. Передав часть рисков PGGM, Rabobank сохраняет возможность кредитовать заемщиков и поддерживать ликвидность на рынке с ограниченным финансированием.
Если ставки останутся около 4% до 2026 года, подобные сделки, вероятно, будут активно распространяться по всей Европе. Новый цикл кредитования может быть определен тремя принципами: избирательной уверенностью, устойчивым капиталом и разделенной ответственностью — основой для восстановления рынка недвижимости континента.
