Если весна традиционно считается главным сезоном на рынке недвижимости, то начало осени — и особенно сентябрь — тихо превратилось в один из самых стратегически важных периодов для покупателей, продавцов и инвесторов. С понижением температуры и переходом рынка в более медленный и взвешенный ритм цены на недвижимость, спрос и доходность часто ведут себя иначе, открывая уникальные возможности для тех, кто понимает сезонную динамику. По всей Европе, где ценовые тренды и поведение покупателей тесно связаны с макроэкономическими условиями и циклическими колебаниями, осень больше не является «переходным» сезоном, а становится решающим.
Настроения на рынке остывают — но возможности растут
После бурной активности весны и лета на многих европейских рынках наблюдается сезонное замедление с наступлением сентября. Это снижение активности — не признак слабости, а скорее окно возможностей. Из-за меньшей конкуренции со стороны покупателей и стремления многих продавцов закрыть сделки до конца года переговоры часто становятся более гибкими, что позволяет покупателям приобретать объекты на более выгодных условиях.
В таких крупных столицах, как Париж, Берлин и Милан, объекты недвижимости обычно дольше остаются на рынке с наступлением осени, что даёт инвесторам больше времени для переговоров. Это сезонное преимущество особенно важно в 2025 году, когда депозитная ставка Европейского центрального банка остаётся на уровне 2 %, спреды по ипотеке сокращаются, а условия кредитования постепенно улучшаются после двух лет ужесточения.
Сезонные изменения цен и доходности
Влияние осени выходит за рамки объёма сделок — оно также отражается на динамике цен и арендной доходности. Семьи обычно завершают переезды до начала учебного года, что снижает спрос со стороны собственников жилья в сентябре. Инвесторы, напротив, выигрывают от этой паузы, особенно в сегменте аренды.
В Центральной и Восточной Европе, где доходность остаётся одной из самых высоких на континенте, начало осени может предложить привлекательные точки входа. Например, в Варшаве валовая доходность от жилой аренды составляет около 6 %, а в Бухаресте — в среднем 6 – 6,5 %. Эти показатели значительно выше типичных для Западной Европы значений, которые часто находятся в диапазоне 3 – 5 %. Более слабый сезонный спрос также может усилить позиции инвесторов на переговорах в этих высокодоходных рынках.
В то же время на зрелых рынках, таких как Франция, Италия и Испания, спрос на аренду, связанный с университетами и корпоративными переездами, обычно достигает пика в сентябре, временно повышая доходность в сегментах студенческого жилья и краткосрочной аренды. В таких городах, как Лиссабон и Порту, в это время часто растёт спрос на долгосрочные контракты, что поддерживает более высокий уровень арендного дохода по сравнению с летними месяцами.
Потоки капитала и институциональные стратегии
Институциональные инвесторы также стратегически планируют свои сделки вокруг начала осени. Многие фонды стремятся инвестировать оставшийся капитал до начала активной фазы планирования на конец года, что приводит к заметному росту числа портфельных сделок в сентябре. По данным CBRE, за последние пять лет около третьей части всех ежегодных сделок с коммерческой недвижимостью в Европе заключалось во второй половине года, при этом активность заметно возрастала по окончании лета.
Эта тенденция проявляется и в 2025 году. Покупка Bain Capital отеля Pullman Paris Montparnasse за примерно 300 миллионов евро в середине сентября и продолжение инвестиций Blackstone в логистику и отдельные офисные объекты демонстрируют, как крупные игроки используют это сезонное окно для заключения сделок на выгодных условиях — особенно когда продавцы испытывают давление отчётности перед четвёртым кварталом.
Пик стратегий реновации и повышения стоимости
Сентябрь — также практичный месяц для инвесторов, ориентированных на добавленную стоимость и реализующих проекты по реконструкции и перепрофилированию объектов. Более прохладная погода означает последнюю возможность завершить строительные работы до наступления зимних условий, а строительные компании часто проявляют большую гибкость в условиях контрактов, поскольку спрос снижается после лета. Завершение модернизации до конца месяца позволяет объектам получать более высокую арендную плату или премию при перепродаже к весне — это ключевой фактор для инвесторов-флипперов и девелоперов.
ESG и энергоэффективность повышают ценность осенью
Ещё одним всё более важным фактором в начале осени становится энергоэффективность. С приближением холодного сезона объекты с улучшенной теплоизоляцией, эффективным отоплением или системами «умного дома» стабильно получают премию. Ряд европейских исследований подтверждает наличие измеримой «зелёной премии»: энергоэффективные дома обычно продаются на 4 – 7 % дороже и сдаются быстрее, чем менее эффективные аналоги.
Эта тенденция особенно актуальна на фоне ужесточения правил ЕС в области ESG и растущего внимания покупателей к долгосрочным эксплуатационным расходам. Инвестиции в повышение энергоэффективности до начала отопительного сезона не только сокращают счета, но и повышают ликвидность и стоимость актива при перепродаже на рынке, где устойчивость становится ключевым фактором ценообразования.
Стратегическое преимущество начала осени
Для инвесторов истинная ценность сезона заключается в его стратегическом балансе: меньшая конкуренция, мотивированные продавцы и растущий спрос на аренду создают оптимальные условия как для приобретения объектов, так и для их перепрофилирования. Поскольку ЕЦБ придерживается подхода «от заседания к заседанию» в своей монетарной политике, а рынки в целом ожидают стабильных ставок до 2026 года, сентябрь 2025 года предлагает более предсказуемую среду для структурирования сделок и планирования размещения капитала.
Короче говоря, начало осени уже давно перестало быть просто переходным периодом на рынке недвижимости — это сезон прибыли. Будь то покупка доходных активов, перепрофилирование недооценённой недвижимости или повышение энергоэффективности перед зимой, те, кто действует стратегически в сентябре, часто оказываются на шаг впереди рынка, когда возвращается весна.
