ASTM International представила ASTM E3429-24 Property Resilience Assessment (PRA) — добровольное руководство по due diligence, которое интегрирует физические климатические риски в стандартные сделки с недвижимостью. Оно дополняет привычные Phase I Environmental Site Assessment и Property Condition Assessment, добавляя прогнозный анализ рисков наводнений, лесных пожаров, ветра, жары и сейсмических воздействий, а также их последствий для непрерывности работы.
Что делает стандарт
PRA включает три этапа: сначала скрининг рисков, характерных для конкретного участка; затем оценку того, как построен и эксплуатируется объект, чтобы выявить уязвимости и спрогнозировать сроки восстановления; и, наконец, определение концептуальных мер устойчивости с укрупненными оценками стоимости. На втором этапе проводится выездная проверка квалифицированным специалистом, чтобы смоделированные риски были сопоставлены с реальными условиями здания. «PRA, проведенная по этому руководству, может использоваться при инвестициях в недвижимость, девелопменте, управлении рисками и отчетности, андеррайтинге или финансировании», отмечает Холли Небер, председатель рабочей группы ASTM и CEO AEI Consultants, подчеркивая роль стандарта на всех этапах сделки. PRA дополняет Phase I и PCA, но не заменяет их.
Почему сейчас
Среднегодовые глобальные убытки от катастроф в начале 2020-х превышали 80 млрд €, при этом доступность и стоимость страхования на высокорисковых рынках ухудшались. Инвесторы, кредиторы и страховщики хотят иметь единый язык для сравнения активов, более согласованного андеррайтинга и стимулирования мер по снижению рисков. PRA отвечает этой потребности благодаря унифицированному формату отчетов, который можно использовать между контрагентами. Так как PRA имеет ограниченный срок действия, рекомендуется обновлять отчет не реже одного раза в год или после крупных чрезвычайных событий либо обновления данных, чтобы решения не принимались на основе устаревших допущений.
Первые пользователи и реакция рынка
Применение на рынке набирает обороты. Консалтинговые компании начали предлагать PRA как практическое дополнение к существующим чек-листам, а Urban Land Institute рассматривает руководство как инструмент, позволяющий сделать отчеты о устойчивости сопоставимыми для страховщиков, кредиторов и инвесторов, что помогает привлекать капитал на модернизацию. «Наличие стандарта крайне важно. Он придает легитимность отчетам, чтобы все стороны могли согласовать результаты», — говорит Дэмиан Вах из PGIM Real Estate. По мере роста осведомленности ожидается, что кредиторы будут все чаще требовать PRA в рамках due diligence.
Что это значит для сделок
- Сделки купли-продажи: покупатели могут учитывать в ценовых предложениях сроки восстановления и уязвимость критически важных систем либо требовать, чтобы продавец профинансировал меры по снижению рисков через эскроу.
- Долговое финансирование: кредиторы могут сравнивать залоги на сопоставимой основе и связывать ковенанты с конкретными улучшениями, такими как стандарты кровли, резервное электропитание или защита от наводнений.
- Страхование: страховые компании все чаще требуют доказательства устойчивости на уровне актива; PRA обеспечивает структурированный досье для поддержки обсуждения покрытия и тарифов.
- Раскрытие информации: результаты могут использоваться для выполнения обязательной и добровольной отчетности, документируя оценку физических рисков и планируемые меры.
Цены и бюджеты (€)
Когда теория встречается с практикой, устойчивость сводится к затратам. PRA не предоставляет детальных подрядных смет, но задает ориентировочные диапазоны стоимости, которые инвесторы, кредиторы и владельцы могут использовать при планировании. От мер по защите от пожаров и модульных барьеров от наводнений до укрепленной кровли и резервного электроснабжения — приведенные ниже цифры показывают масштаб инвестиций, необходимых для обеспечения устойчивости, и потенциальную экономию при сочетании с грантами, субсидиями или страховыми стимулами.
Приведены только ориентировочные диапазоны. Фактические расходы сильно варьируются в зависимости от этажности здания, типа конструкции, инженерных систем, доступа к площадке, ограничений по охране наследия и требований нормативов. Отчеты PRA не предназначены для формирования детальных бюджетов, а дают укрупненное руководство, согласованное с возможностями повышения устойчивости.
| Мера | Что включает | Бюджет (примерно) | Примечания |
|---|---|---|---|
| Защита от пожара (существующие здания) | Вентиляционные решетки, устойчивые к искрам, негорючие фасады, остекление, террасы | 1.800–13.800 € обычно; до ~92.000 € при полном ретрофите | Стоимость зависит от объема и материалов; необходимо согласование с местными строительными нормами |
| Защитная зона (планирование и обслуживание) | Управление растительностью вокруг зданий | — | Сильно зависит от площади и видов растений; планировать как постоянные эксплуатационные расходы |
| Барьеры от наводнений для дверей | Модульные съемные барьеры на каждое наружное отверстие | ~850–900 € за проем | Использовать в составе более широкой стратегии защиты от наводнений с дренажом и обратными клапанами |
| Резервное питание — промышленные генераторы | 30 кВт; 60–100 кВт; ≥500 кВт | 14.000–23.000 €; 28.000–55.000 €; 92.000–460.000 € | Тип топлива, корпус, шумозащита и соответствие нормам значительно влияют на стоимость |
| Устойчивость кровли (зоны ветра или града) | Модернизация до усиленного стандарта | Медиана ~14.000 € | Чистая стоимость может снижаться благодаря грантам или субсидиям; крупные промышленные кровли сильно различаются |
| Страховой контекст (коммерческие рисковые рынки) | Тенденции страховых премий | — | Премии существенно выросли; динамика зависит от региона и типа риска. Доказательства PRA могут помочь при андеррайтинге |
Как заказать PRA в этом квартале
- Четко определите охват: выполните скрининг рисков первого уровня по всему портфелю, затем углубитесь в наиболее ценные и подверженные объекты.
- Требуйте выездной проверки: этап 2 выявляет проблемы, которые модели пропускают, например незаделанные отверстия или низко расположенное электрооборудование.
- Увяжите с жизненным циклом: запросите диапазоны CAPEX, привязанные к циклам ремонтов, чтобы меры по устойчивости интегрировались в запланированные проекты и эксплуатацию.
- Определите срок действия: рассматривайте PRA как ограниченную во времени и обновляйте через 12 месяцев или после значимых событий и обновлений данных.
Итог
PRA не заменяет традиционные экологические или технические обследования; она их дополняет. Для владельцев и кредиторов выгода заключается в более точном андеррайтинге, меньшем числе сюрпризов при продлении страхования и четком плане снижения простоев при следующей чрезвычайной ситуации. Для городов и жителей это означает направление капитала на модернизацию, делающую здания более безопасными, а сообщества — более устойчивыми.
