Испания вновь оказалась в центре острого жилищного кризиса. На фоне стремительного роста арендных ставок, нехватки доступного жилья и растущего числа краткосрочной аренды для туристов власти сталкиваются с необходимостью срочных действий. Главный вопрос: стоит ли прибегнуть к жёстким мерам, таким как экспроприация пустующих объектов, или сосредоточиться на экономических стимулах для увеличения предложения?
Цены растут, доступность падает
По данным Национального института статистики Испании (INE), за последние три года арендная плата в таких городах, как Мадрид, Барселона, Севилья и Пальма-де-Майорка, выросла более чем на 20 %. В некоторых районах Барселоны арендные ставки достигли €1300–1500 в месяц, что составляет до 60 % дохода средней семьи.
Покупка недвижимости также стала недоступной для многих. По состоянию на 2025 год средняя стоимость жилья в Мадриде составляет около €4400 за м², а в Барселоне — €4700 за м².
Корни кризиса
Жилищный кризис в Испании вызван как долгосрочными, так и недавними факторами:
- Рост краткосрочной аренды в туристических районах, вытесняющей жильё с долгосрочного рынка
- Медленные темпы строительства социального жилья: несмотря на план 2023 года построить 183 000 единиц, реальные темпы реализации отстают
- Спекулятивные инвестиции, особенно со стороны иностранных фондов, скупивших жильё для извлечения прибыли
- Отсутствие санкций за пустующие дома: по оценкам, в стране насчитывается до 3,8 миллиона пустующих объектов, из которых около миллиона — в городах
Экспроприация: политическое давление или вынужденная мера?
Некоторые автономные сообщества — Каталония, Валенсия и Балеарские острова — уже приняли или планируют ввести законы, позволяющие изъятие пустующего жилья, особенно если оно принадлежит банкам или инвестиционным фондам.
В 2024 году Каталония приняла декрет, разрешающий муниципалитетам временно изымать жильё, пустующее более двух лет. Эта мера вызвала резкую реакцию со стороны владельцев недвижимости, банков и иностранных инвесторов.
Комментарий: «Мы не против рынка, но когда тысячи семей остаются без крыши над головой, государство обязано вмешаться», — заявил Жоан Санс из барселонской организации Plataforma de Afectados por la Hipoteca.
Противники считают, что подобные меры угрожают праву частной собственности и отпугивают инвесторов.
Комментарий: «Экспроприация — это опасный прецедент, который дестабилизирует рынок. Нужны поощрения, а не наказания», — говорит Луис Моралес, управляющий инвестиционного фонда в Мадриде.
Экономические стимулы: мягкая альтернатива
Другие регионы, такие как Мадрид и Андалусия, делают ставку на рыночные инструменты, включая:
- Налоговые льготы для арендодателей, сдающих жильё по доступным ценам
- Субсидии на ремонт и возвращение жилья на долгосрочный рынок
- Бонусы на увеличение плотности застройки в обмен на включение социального жилья в проекты
- Государственные гарантии арендных платежей, снижающие риски для собственников
В 2025 году Министерство транспорта, мобильности и градостроительства выделило €2,4 миллиарда на реализацию этих программ.
Пример Пальмы-де-Майорка
Муниципалитет Пальмы применил смешанный подход: с одной стороны, введён налог на пустующее жильё, с другой — предложены субсидии до €15 000 на единицу при условии, что после ремонта жильё будет сдаваться по цене не выше €9 за м².
За первый год действия программы на рынок вернулись более 900 объектов.
Испания на перепутье
В отличие от Германии, где действует потолок на арендную плату, или Нидерландов, которые активно расширяют социальное жильё, Испания пока находится в экспериментальной фазе, балансируя между идеологией и экономической реальностью.
Также стоит учитывать: сектор недвижимости составляет около 10 % ВВП страны. Сильное государственное вмешательство может повлиять на экономику в целом.
Позиция владельцев
Многие мелкие собственники, особенно пожилые или унаследовавшие жильё, боятся сдавать его из-за низкой доходности или возможных юридических рисков.
Частные инвестиционные фонды, напротив, постепенно адаптируются к новому регулированию — в некоторых случаях вступая в партнёрства с муниципалитетами для предоставления жилья по фиксированной ставке.
Роль ЕС
В 2025 году Еврокомиссия рекомендовала довести долю доступного жилья до 15 % от общего жилого фонда. В Испании этот показатель по-прежнему низок — около 2,5–3 %.
С использованием средств ЕС в Валенсии, Сарагосе и Бильбао реализуются пилотные проекты, предлагающие арендное жильё по цене €450–550 в месяц.
Заключение
Испания стоит перед выбором: двигаться в сторону принудительных мер, включая экспроприацию, или сделать ставку на рыночные стимулы и сотрудничество с частным сектором.
Эксперты сходятся во мнении, что наиболее устойчивый путь — это комбинация подходов: законодательные реформы, налоговая политика, строительство и партнёрства между государством и бизнесом.
Комментарий: «Нет универсального решения. Нам нужны умные, справедливые и долгосрочные стратегии», — считает Урсула Мендоса, эксперт по урбанистике из Валенсии.
Жилищный кризис в Испании — это не только вызов для правительства, но и показатель более широкой европейской дилеммы: как совместить право на жильё с рыночной экономикой.
