Несмотря на серьёзные вызовы, с которыми столкнулся розничный сектор в последние годы — от пандемии и стремительного роста онлайн-торговли до инфляции и изменения потребительских привычек — международная инвестиционная компания Barings заявляет: ритейл не умирает, он меняется. В своём последнем отчёте Barings подчёркивает, что традиционные форматы не исчезают, а проходят глубокую трансформацию, открывая новые возможности для инвесторов, девелоперов и арендаторов.
Смена парадигмы: от торговых центров к пространствам впечатлений
Barings отмечает, что классические торговые центры, сфокусированные исключительно на продаже, уступают место многофункциональным пространствам, объединяющим шопинг, досуг, здоровье и сервис. Современные lifestyle-центры включают не только магазины, но и рестораны, фитнес-залы, медицинские кабинеты, коворкинги и зоны отдыха.
Такой подход увеличивает время пребывания покупателей, усиливает лояльность и делает бизнес-модель более устойчивой. По данным Barings, объекты с интегрированными развлекательными функциями показывают на 20–30 % больше посещаемости и демонстрируют стабильную доходность даже в нестабильной экономической обстановке.
Цифровая интеграция и омниканальные стратегии
Barings подчёркивает, что выигрывают те, кто не отказывается от физических магазинов, а интегрирует их с онлайн-продажами. Торговые точки становятся частью логистической цепочки: выполняют роль шоурумов, пунктов выдачи и возврата товаров.
Такие бренды, как Zara и Nike, активно используют модель click-and-collect — заказ онлайн с получением в магазине. Это снижает издержки на доставку и увеличивает трафик. Barings отмечает, что около 40 % клиентов, пришедших за заказом, совершают дополнительные покупки.
Новый ритейл: локация, гибкость, устойчивость
Современный розничный сектор строится на трёх опорах: выгодной локации, адаптивности и экологической устойчивости. Barings инвестирует в оживлённые городские районы, особенно рядом с транспортными узлами и новыми жилыми кварталами.
Наибольший интерес вызывают объекты, способные размещать арендаторов из разных сфер — здравоохранения, спорта, образования. Также важна устойчивость: энергоэффективность, наличие зелёных сертификатов и модульная планировка делают такие объекты более прибыльными. Barings выбирает активы, соответствующие критериям ESG.
От риска к надёжности: инвестиционные стратегии
Barings отмечает, что розничная недвижимость больше не считается высокорисковым активом. Напротив, качественные объекты с надёжными арендаторами и гибкой структурой востребованы среди институциональных инвесторов. Особенно популярны торговые парки под открытым небом и стрит-ритейл в оживлённых районах.
В премиальных улицах Лондона, Берлина и Парижа доходность составляет 4,5–5,5 %. В пригородных ритейл-парках Германии и Великобритании — 6–7 %, при этом уровень вакантности значительно ниже, чем в классических ТЦ.
Рост новых арендаторов: медицина, дисконт, услуги
Barings фиксирует изменение структуры арендаторов. В приоритете — медицинские клиники, лаборатории, ветцентры, пекарни, магазины формата discount и fast fashion. Они демонстрируют устойчивость и постоянный спрос, в отличие от премиум-брендов, закрывающих точки.
Сети Action (Нидерланды), Pepco (Польша), KiK (Германия) активно расширяются по Европе, занимая помещения, освободившиеся после ухода традиционных игроков. Barings считает такие арендаторы надёжным источником дохода при низких издержках.
Роль ритейла в городской среде
Barings рассматривает розничную торговлю не только как бизнес-сектор, но и как ключевой элемент городской инфраструктуры. Современные проекты «смешанного назначения» включают магазины в жилых кварталах: супермаркеты, аптеки, кафе и сервисные точки, соответствуя концепции «города 15 минут».
Развитие торговли шаговой доступности улучшает качество жизни и снижает зависимость от транспорта. Barings поддерживает проекты, интегрирующие ритейл в ткань города и способствующие устойчивому развитию.
Новые географии и локальный подход
Barings отказывается от универсальных решений и адаптирует стратегию под региональные особенности. В Южной Европе, где силён культурный компонент уличной торговли, важную роль играют магазины в исторических центрах. В Восточной Европе бурно развиваются ритейл-парки на окраинах городов.
Подстраиваясь под местное потребление, уровень цифровизации и конкурентную среду, Barings снижает операционные риски и достигает стабильных результатов.
Цены и доходность: обзор 2025 года
По данным Barings, в 2025 году стоимость квадратного метра в центральных торговых улицах европейских городов составляет от 5 000 до 12 000 евро. В торговых парках — от 1 800 до 3 500 евро/м² в зависимости от локации. Средняя доходность по ритейлу — 5,2 % в Западной Европе и 6,3 % в Восточной.
Наиболее стабильные активы — с вакантностью ниже 3 % и долгосрочными договорами (от 7 лет). Barings делает ставку на объекты с потенциалом роста ставок и возможностью перепрофилирования.
Заключение
Barings опровергает миф о «смерти» розничной торговли, показывая, что сектор продолжает развиваться. Новые форматы, цифровая трансформация и гибкость делают ритейл актуальным и устойчивым.
Те, кто видит в этих изменениях возможности, становятся победителями. Barings продолжает инвестировать в ритейл как неотъемлемую часть живого, устойчивого и прибыльного города.
