Рынок недвижимости США в 2025 году столкнулся с резким снижением активности, что вызывает тревогу у экономистов и профессионалов отрасли. Значительное падение числа сделок в жилом и коммерческом сегментах стало самым глубоким за последние десять лет. Ситуация осложняется устойчивой инфляцией, высокими процентными ставками и снижением доверия к рынку, что порождает всё более настойчивые разговоры о надвигающейся рецессии.
Исторический фон
Американский рынок недвижимости всегда считался индикатором состояния экономики. В периоды роста количество сделок отражает уверенность потребителей, доступное финансирование и благоприятную макроэкономическую среду. Однако в 2025 году тенденция изменилась: объём сделок по сравнению с прошлым годом сократился более чем на 25 %.
Особенно сильно пострадала коммерческая недвижимость. По данным Real Capital Analytics, общий объём сделок с офисами, торговыми и промышленными объектами в первом квартале 2025 года сократился на 38 % по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Жилой сегмент, в том числе многоквартирные дома, показал снижение на 22 %.
Причины спада
Главный фактор — это высокая ключевая ставка Федеральной резервной системы, которая остаётся в диапазоне 5,25 %–5,5 %. В результате ипотечные ставки выросли до 7,1 % в мае 2025 года, что существенно ограничило доступность жилья для покупателей — по сравнению с 3,5 % два года назад. Это охлаждает спрос на всём рынке.
Второй важный фактор — снижение интереса со стороны иностранных инвесторов. Укрепившийся доллар США и привлекательность высокодоходных облигаций сделали недвижимость менее приоритетной для международных фондов.
Также наблюдаются сбои в цепочках поставок, рост цен на строительные материалы и нехватка рабочей силы, что затрудняет реализацию новых проектов. Всё это приводит к приостановке застроек и снижению предложения на рынке.
Реакция игроков рынка
Участники рынка корректируют свои стратегии. Девелоперы замедляют реализацию новых проектов, особенно в офисном и торговом сегментах, где будущее спроса неопределённо. Инвесторы смещают внимание на более устойчивые активы — логистические центры и многоквартирные дома.
Крупные компании, такие как Blackstone и Brookfield, сосредоточились на управлении существующими портфелями вместо запуска новых фондов. Институциональные инвесторы проявляют интерес к проблемным активам с дисконтом, но таких предложений пока мало: владельцы не готовы продавать с убытком.
Прогнозы аналитиков
По мнению экспертов CBRE, при сохранении текущей политики ФРС восстановление рынка может начаться не раньше середины 2026 года. Особенно сложной остаётся ситуация в офисном сегменте: удалённая и гибридная работа сокращает спрос на традиционные офисы.
Жилой сектор может начать умеренно оживать к концу года, если инфляция снизится, а ставки по ипотеке стабилизируются. Однако возврат к докризисным объёмам маловероятен — потребители осторожны, а банки ужесточили критерии кредитования.
Признаки надвигающейся рецессии
Само по себе снижение активности в недвижимости не означает рецессию, но в сочетании с другими факторами усиливает тревогу. Замедляется потребительское потребление, падает деловая уверенность, а рост ВВП, по прогнозу Goldman Sachs, может упасть ниже 1,5 % в 2025 году.
Рынок труда также ослабляется: уровень безработицы достиг 4,3 %, а количество новых заявок на пособие по безработице стало самым высоким с 2021 года. Вместе с сокращением объёмов строительства и стагнацией сопутствующих отраслей это создаёт благоприятную почву для спада.
Региональные различия
Падение активности затронуло регионы США неравномерно. Например, Техас и Флорида показывают устойчивость благодаря демографическому росту и налоговым преференциям. А вот Нью-Йорк, Сан-Франциско и Чикаго столкнулись с рекордным снижением сделок и снижением спроса на аренду в коммерческом сегменте.
Сан-Франциско страдает от оттока технологических компаний и переизбытка офисных помещений. В Нью-Йорке арендодатели идут на крупные уступки арендаторам, чтобы избежать простоя площадей.
Возможные меры поддержки
Некоторые аналитики призывают ФРС начать постепенное снижение ставок во второй половине 2025 года. Однако регулятор продолжает придерживаться жёсткой позиции, считая приоритетом борьбу с инфляцией.
На региональном уровне власти уже вводят стимулирующие меры: налоговые льготы для покупателей, субсидии для застройщиков, упрощение разрешительных процедур. Тем не менее, без поддержки на федеральном уровне их эффект будет ограничен.
Заключение
Резкое падение сделок с недвижимостью в США — это не просто краткосрочная корректировка. Это проявление глубоких структурных изменений. Высокие ставки, трансформация потребительских привычек, ограниченный доступ к финансированию и глобальная неопределённость подрывают доверие к рынку.
Хотя формально рецессия ещё не наступила, совокупность сигналов говорит о необходимости пересмотра стратегий для инвесторов, девелоперов и государственных органов. Восстановление сектора потребует не только монетарного смягчения, но и адаптации к новым условиям: изменениям в спросе, технологическому прогрессу и ожиданиям покупателей.
В ближайшие месяцы рынок недвижимости в США останется одним из ключевых индикаторов экономической устойчивости страны — лакмусовой бумажкой как текущего состояния, так и будущего развития.
