Международная консалтинговая компания Jones Lang LaSalle (JLL) опубликовала свежий отчёт за первое полугодие 2025 года, в котором освещаются ключевые тенденции инвестирования в сектор коммерческой недвижимости (CRE). Документ демонстрирует, как инвесторы адаптируются к меняющимся экономическим условиям, геополитическим рискам и структурным сдвигам в спросе.
Общий объём инвестиций и рыночная динамика
Согласно данным JLL, объём глобальных инвестиций в коммерческую недвижимость за первые пять месяцев 2025 года составил около 450 миллиардов евро, что на 8 % больше, чем за аналогичный период 2024 года. Наиболее активными регионами стали США, Германия, Великобритания, Франция и Япония. Европейский рынок показывает признаки умеренного восстановления благодаря улучшению макроэкономических показателей и более стабильной денежно-кредитной политике.
Инвесторы стали осторожнее, выбирая активы с устойчивыми денежными потоками и защитой от инфляции. Особенно популярен сегмент объектов с экологическими сертификатами (LEED, BREEAM), а также логистическая и технологическая недвижимость.
Смена инвестиционного фокуса: ставка на надёжность
С 2023 года наблюдается уход от спекулятивных стратегий в пользу надёжных и прогнозируемых инвестиций. По данным JLL, 65 % сделок в 2025 году приходится на объекты категорий core и core-plus, в то время как доля оппортунистических вложений снизилась.
Самые востребованные типы недвижимости:
- Логистические центры — особенно вблизи транспортных узлов и мегаполисов. Арендные ставки выросли на 6 % по сравнению с прошлым годом.
- Дата-центры — продолжают привлекать институциональных инвесторов на фоне цифровизации.
- Жилые дома под аренду (multifamily) — растущая альтернатива покупке недвижимости при высоких ипотечных ставках.
- Офисы класса A в центральных деловых районах — несмотря на гибридный формат работы, остаются востребованными при наличии ESG-сертификации.
ESG становится стандартом
JLL подчёркивает, что ESG (экологические, социальные и управленческие критерии) в 2025 году уже не опция, а норма. Более 74 % институциональных инвесторов включают эти параметры в процесс оценки объектов. Приоритет отдается низкоуглеродным зданиям, объектам с использованием возобновляемых источников энергии и интеллектуальным технологиям управления.
Наиболее распространённые ESG-практики:
- Солнечные панели и системы рекуперации тепла;
- Сертификация WELL Building Standard для офисов;
- Зарядные станции для электромобилей.
По оценкам JLL, ESG-объекты могут стоить на 10–15 % дороже, но при этом обеспечивают более высокую ликвидность и меньшие риски простоев.
География инвестиций
Распределение инвестиций по регионам в 2025 году:
| Регион | Объём инвестиций (млрд €) | Доля от глобального рынка |
|---|---|---|
| США | 165 | 36 % |
| Европа | 140 | 31 % |
| Азия | 95 | 21 % |
| Ближний Восток | 25 | 6 % |
| Латинская Америка | 15 | 3 % |
Европа постепенно возвращает доверие инвесторов после нестабильности 2023–2024 годов. Лидерами по темпам роста стали Германия, Франция и Нидерланды.
Доходность и ставки капитализации
JLL прогнозирует, что во второй половине 2025 года центральные банки развитых стран начнут смягчение денежно-кредитной политики. Это может привести к снижению ставок капитализации на 10–30 базисных пунктов в сегменте премиальных объектов.
Средняя доходность по сегментам (2 квартал 2025):
- Офисы в Лондоне — 4,2 %
- Арендное жильё в Берлине — 3,6 %
- Логистика в Париже — 4,9 %
- Дата-центры в Амстердаме — 5,3 %
При этом JLL фиксирует рост разрыва в доходности между ESG-совместимыми активами и устаревшими объектами, которые становятся всё менее привлекательными для покупателей.
Рост трансграничных инвестиций
На долю трансграничных сделок в 2025 году приходится 38 % от общего объёма — особенно активно инвестируют в Европу и Азиатско-Тихоокеанский регион. Основные источники капитала — США, Канада, ОАЭ и Сингапур.
Фонды всё чаще выбирают страны с политической стабильностью и благоприятным налоговым режимом. В топ-направления вошли Польша, Португалия, Южная Корея и Объединённые Арабские Эмираты.
Рост интереса к альтернативным сегментам
JLL также отмечает рост интереса к альтернативной коммерческой недвижимости:
- Студенческое жильё — особенно в университетских городах Европы, с доходностью выше 6 % и низкими показателями вакантности;
- Объекты здравоохранения — клиники, дома престарелых, которые обеспечивают устойчивый долгосрочный денежный поток;
- Отели — в туристических зонах демонстрируют восстановление на фоне роста глобального туризма.
Основные риски
Несмотря на позитивную динамику, JLL выделяет ряд рисков:
- Геополитическая нестабильность (конфликты, торговые барьеры);
- Неравномерное восстановление арендных ставок;
- Высокие затраты на реконструкцию устаревших объектов для соответствия ESG;
- Высокая вакантность в сегменте вторичных офисов, местами выше 20 %.
Аналитики рекомендуют фокусироваться на «качественных» объектах и секторах с устойчивым спросом.
Заключение
Отчёт JLL за 2025 год демонстрирует, что рынок коммерческой недвижимости возвращается к росту, но уже в новом качестве. Акцент смещается в сторону устойчивости, цифровизации и социальной значимости активов.
Переход к ESG-ориентированным стратегиям, рост трансграничных инвестиций и отказ от спекулятивных подходов формируют новое инвестиционное поведение. Успешными окажутся те, кто делает ставку на устойчивость, стратегическое мышление и качество.
В условиях неопределённости выигрывает тот, кто инвестирует в надёжные, гибкие и экологически эффективные решения.
