LACERS нацеливается на более высокую доходность с помощью оппортунистической стратегии в сфере недвижимости

Пенсионный фонд сотрудников города Лос-Анджелеса (LACERS) планирует увеличить доходность своего инвестиционного портфеля за счёт активных вложений в оппортунистическую недвижимость. Такой поворот в стратегии отражает стремление фонда адаптироваться к изменяющимся рыночным условиям и обеспечить долгосрочную финансовую устойчивость за счёт более рискованных, но потенциально более прибыльных инвестиций.

Что такое LACERS?

LACERS (Los Angeles City Employees’ Retirement System) — это пенсионный фонд, обеспечивающий пенсионные выплаты более чем 26 000 действующих и бывших сотрудников муниципалитета Лос-Анджелеса. По состоянию на начало 2025 года под управлением фонда находится свыше 22 миллиардов долларов, распределённых между акциями, облигациями, хедж-фондами и недвижимостью.

Фонд регулярно пересматривает свои стратегии, чтобы гарантировать стабильность выплат и рост активов, особенно в условиях экономической неопределённости.

Новый вектор: оппортунистическая недвижимость

В 2025 году LACERS представил обновлённую инвестиционную политику с акцентом на оппортунистическую недвижимость. Это означает готовность вкладывать средства в объекты с повышенным уровнем риска, но и с перспективой высокой доходности — как в США, так и за рубежом.

В отличие от традиционной недвижимости «core» (например, полностью сданных в аренду офисов в стабильных районах), оппортунистические инвестиции включают:

• Покупку недооценённых или проблемных объектов с потенциалом роста
• Реструктуризацию или модернизацию пустующих зданий
• Финансирование новых строительных проектов с высокой прогнозируемой маржой
• Вложения в развивающиеся или переходные рынки с высоким потенциалом

Цель — повышение доходности

По словам инвестиционных управляющих фонда, цель состоит в том, чтобы увеличить среднюю доходность недвижимого портфеля с текущих 6,2 % до 8–10 % в течение следующих пяти лет. Это особенно актуально на фоне снижения доходов от традиционных активов и высокой инфляции.

Структура портфеля недвижимости LACERS на начало 2025 года:

• 45 % — core-активы (низкий риск, стабильный доход)
• 30 % — value-add (объекты, требующие улучшений)
• 25 % — оппортунистические активы (цель — увеличить до 35–40 %)

Такое перераспределение подчёркивает стремление фонда к более активному поиску доходности.

Почему сейчас?

Решение принято с учётом следующих факторов:

1. Падение стоимости коммерческой недвижимости в США и Европе создаёт возможности для выгодных покупок
2. Рост числа distressed-активов — объектов, оказавшихся в сложном положении из-за пандемии и повышения ставок
3. Популярность редевелопмента, особенно перевод офисных зданий в жилые или смешанные форматы
4. Развитие новых сегментов, таких как логистика, дата-центры, объекты под e-commerce и устойчивую инфраструктуру

LACERS рассчитывает использовать текущий момент для приобретения качественных активов по сниженным ценам.

Приоритеты и типы проектов

Среди текущих и запланированных направлений инвестиций:

• Реконструкция пригородных торговых центров в жилые и коммерческие кварталы
• Строительство многоквартирных домов в Лос-Анджелесе и Сан-Диего
• Развитие логистических хабов вблизи портов Лонг-Бич и Окленд
• Международные проекты в Латинской Америке и Восточной Европе в секторах логистики и гостиничного бизнеса

Реализация многих проектов планируется в партнёрстве с такими игроками, как Brookfield, LaSalle Investment Management и CBRE Global Investors.

Контроль рисков

Несмотря на более агрессивный подход, LACERS подчёркивает строгий контроль рисков. Каждый объект оценивается по следующим критериям:

• Прогнозируемый денежный поток и внутренняя норма доходности (IRR)
• Репутация и финансовая устойчивость партнёров
• Соответствие стандартам ESG
• Возможность выхода из инвестиции в пределах 5–7 лет

Фонд также использует диверсификацию по регионам и секторам, а также страховые механизмы для снижения потенциальных убытков.

Реакция рынка и мнения экспертов

Переход LACERS к более активной стратегии в недвижимости вызвал разную реакцию. Одни считают её логичным шагом на фоне снижения доходности традиционных активов. Другие указывают на возможные риски перегрева в отдельных сегментах, особенно в жилищном строительстве Калифорнии.

Тем не менее, эксперты сходятся во мнении, что институциональные инвесторы, такие как LACERS, обладают уникальными возможностями для входа в сложные или закрытые сделки, недоступные частным инвесторам.

Долгосрочные перспективы

При успешной реализации стратегии LACERS рассчитывает:

• Достичь общей доходности портфеля недвижимости выше 9 %
• Увеличить долю недвижимости в общем портфеле до 12–14 %
• Повысить устойчивость пенсионных выплат и уровень покрытия обязательств
• Служить моделью для других государственных пенсионных фондов США

Кроме того, инвестиции в редевелопмент и устойчивую инфраструктуру соответствуют ESG-ориентированному курсу фонда.

Вывод

LACERS демонстрирует дальновидность и гибкость, делая ставку на оппортунистическую недвижимость для повышения доходности и диверсификации портфеля. Несмотря на возросшие риски, эта стратегия может обеспечить повышенные прибыли и способствовать устойчивому развитию городской среды. При грамотной реализации она укрепит финансовое положение фонда и принесёт выгоду тысячам работников города Лос-Анджелеса.