Il mercato europeo degli investimenti nel self storage entra nel 2026 con un tono sensibilmente diverso rispetto a quello che ha caratterizzato gran parte del 2025. Dopo un periodo segnato da vendite di portafogli rinviate, criteri di underwriting prudenti e un ampliamento del divario tra prezzi richiesti e offerte, Savills prevede ora una ripresa dei volumi di transazione nel Regno Unito e nell’Europa continentale. Nell’ultimo outlook settoriale, la società di consulenza descrive il 2025 non come una fase di rallentamento strutturale, ma come un anno di esecuzioni posticipate — una pausa determinata in larga misura da frizioni nel mercato del credito piuttosto che da un deterioramento operativo.
Diversi processi di vendita di dimensioni rilevanti avviati nel 2025 non si sono formalmente conclusi, comprimendo i volumi annuali di investimento e alimentando la percezione di debolezza del mercato. In realtà, la liquidità non è scomparsa. Ha atteso un riallineamento tra il costo del debito e le aspettative di valutazione. Con il graduale ritorno dei finanziatori con condizioni più competitive e maggiore chiarezza sulle traiettorie dei tassi, Savills ritiene che il 2026 vedrà la chiusura delle operazioni rinviate insieme all’ingresso di nuovi mandati nella pipeline.
Fondamentali rimasti solidi durante il rallentamento
L’indicatore più importante del fatto che il self storage non abbia subito danni strutturali è rappresentato dall’andamento dei canoni di locazione. Secondo gli ultimi dati di settore pubblicati da CBRE in collaborazione con FEDESSA, i canoni medi in Europa sono aumentati del 5,4% su base annua, raggiungendo 313 € al metro quadrato all’anno. Sebbene in alcuni mercati l’occupazione si sia leggermente ridotta, gli operatori hanno privilegiato la disciplina sui prezzi rispetto alla semplice crescita dei volumi, proteggendo così i ricavi nelle aree urbane dove l’offerta rimane limitata.
I volumi di investimento si sono raffreddati dopo un solido 2024, con circa 260 milioni di euro transati dall’inizio dell’anno e ulteriori 200 milioni di euro in pipeline al momento della pubblicazione. Questi numeri non indicano un crollo della domanda, ma piuttosto un riassestamento dei mercati dei capitali a fronte di costi di finanziamento più elevati e criteri di valutazione più conservativi.
Il mercato del debito come punto di svolta
La previsione di Savills per il 2026 è strettamente legata al contesto del credito. I commenti della divisione debt advisory indicano che l’appetito dei finanziatori per il self storage rimane ampio, coprendo sia finanziamenti su singoli asset di dimensioni contenute sia grandi transazioni di portafoglio. La liquidità nei mercati del credito è migliorata e i margini sono attesi in contrazione per le piattaforme che dimostrano scala operativa, integrazione tecnologica e sistemi avanzati di ottimizzazione dei ricavi.
È attraverso questo meccanismo che il flusso di operazioni tende a riattivarsi. Nel 2025, l’underwriting spesso non riusciva a conciliare costi del debito elevati con le aspettative di prezzo dei venditori, ancora influenzate dall’era dei tassi bassi. Con la stabilizzazione delle condizioni di finanziamento e l’intensificarsi della concorrenza tra i finanziatori, la matematica delle operazioni torna sostenibile. Le ipotesi di rendimento diventano più chiare, i livelli di leva finanziaria più prevedibili e il capitale proprio recupera fiducia nei tempi di esecuzione.
Consolidamento e scala istituzionale
Il private equity è diventato sempre più dominante nelle transazioni europee di self storage. I dati di settore indicano che circa il 59% dell’attività ha coinvolto capitale di private equity, evidenziando un cambiamento strutturale verso strategie di piattaforma piuttosto che acquisizioni di singoli asset. Gli investitori puntano su operatori scalabili in grado di espandersi tramite sviluppo, contratti di gestione e acquisizioni bolt-on in mercati urbani con offerta limitata.
Il settore quotato nel Regno Unito continua a fungere da barometro di valutazione. Nell’ottobre 2025, Blackstone ha esplorato una possibile acquisizione di Big Yellow Group, allora valutata circa 2,31 miliardi di sterline (≈2,66 miliardi di euro). Le speculazioni di mercato suggerivano che un’eventuale operazione avrebbe potuto richiedere un valore più vicino ai 2,7 miliardi di sterline (≈3,09 miliardi di euro). Sebbene le trattative si siano concluse senza accordo, l’episodio ha confermato l’interesse istituzionale per piattaforme di scala, evidenziando al contempo disciplina nei prezzi in un contesto di transizione dei tassi.
Vincoli strutturali dell’offerta
L’Europa continua a presentare una penetrazione del self storage pro capite significativamente inferiore rispetto agli Stati Uniti. Restrizioni urbanistiche, complessità nelle destinazioni d’uso e l’aumento dei valori fondiari limitano una rapida espansione dell’offerta nelle aree metropolitane dense. Questi vincoli strutturali sostengono la resilienza dei canoni e forniscono agli operatori maggiore potere di determinazione dei prezzi nei principali mercati urbani.
Gli operatori utilizzano sempre più l’analisi dei dati per individuare micro-aree sottoservite e perfezionare le strategie di revenue management. Questa sofisticazione operativa rafforza la tesi d’investimento, posizionando il self storage più vicino alla logistica istituzionale e al residenziale gestito professionalmente che al segmento alternativo di nicchia.
Dalla pausa all’esecuzione nel 2026
Il rimbalzo atteso nel 2026 non deve essere interpretato come un ciclo speculativo, ma come un ritorno alla normalità delle transazioni. Le operazioni rimaste in sospeso nel 2025 sono destinate a riemergere con il miglioramento della liquidità del credito e il riallineamento delle aspettative di valutazione, mentre i canoni — attualmente pari in media a 313 € al metro quadrato all’anno in Europa — continuano a sostenere la stabilità dei ricavi. Se gli spread di finanziamento si ridurranno ulteriormente e la leva finanziaria diventerà più prevedibile, il settore potrebbe passare da una fase di prudente attesa a una nuova espansione attiva dei portafogli, segnando una transizione decisiva dalla pausa all’esecuzione.
