Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) sta lanciando un nuovo fondo immobiliare per il Giappone del valore di ¥100 miliardi (≈ 630 milioni €). Il progetto ha come obiettivo quello di riconvertire a Osaka, Tokyo e Nagoya uffici di medie dimensioni, edifici residenziali e hotel sottoperformanti, per riposizionarli e ottenere rendimenti superiori. Il fondo, sotto la gestione di MUFG Asset Management, prevede una raccolta di circa ¥30 miliardi (≈ 190 milioni €) in equity da parte di investitori istituzionali, integrata da finanziamenti a debito.
L’operazione viene lanciata mentre capitali istituzionali affluiscono in gran parte nel settore immobiliare giapponese, nonostante l’incertezza globale. MUFG è in grado di regolare i prestiti aziendali in modo efficace, mentre i rendimenti restano stabili e la domanda interna cresce.
Una mossa tempestiva in una fase di ripresa
Il mercato giapponese degli uffici prime sta tornando a una fase positiva. Secondo i dati, nel secondo trimestre 2025 la vacanza degli uffici Grade A a Tokyo è scesa all’1,4%, il livello più basso dal 2021. Allo stesso tempo, gli affitti nei principali sub-mercati come Marunouchi e Otemachi stanno crescendo. I rendimenti degli uffici sono rimasti stabili per più di dieci trimestri, segnale di maturità e solidità del mercato.
Nel frattempo, il settore alberghiero è in forte espansione. Il Giappone avrà le migliori performance alberghiere dell’Asia-Pacifico nel 2025. Osaka è la prima città al mondo per RevPAR in vista dell’Expo 2025. La ripresa del turismo nazionale, unita alla debolezza dello yen, continua a sostenere la domanda estera e rende gli hotel uno dei settori più interessanti per gli investitori.
I prezzi dei terreni nel 2024 hanno registrato la crescita più rapida degli ultimi 34 anni. È una tendenza a livello nazionale, favorita dalla rigenerazione urbana e dall’espansione della logistica, che spinge gli investitori locali e internazionali — dopo aver potenziato i fondi immobiliari — a scommettere sul mercato giapponese.
Strategia d’investimento di MUFG
Il fondo da ¥100 miliardi di MUFG investirà in uffici di media grandezza, residenze multifamiliari e alberghi nelle principali città. Sono attesi investimenti in equity da parte di investitori istituzionali come compagnie assicurative, società e fondi pensione per circa ¥30 miliardi (≈ 190 milioni €), mentre il resto sarà finanziato tramite debito.
L’ottimizzazione dei contratti di locazione, i retrofit energetici e gli interventi di sostenibilità conformi ai criteri ESG serviranno a riqualificare asset sottoperformanti. La business unit di asset management di MUFG afferma che l’obiettivo non è lo sviluppo speculativo, ma il miglioramento operativo e strutturale degli edifici esistenti, liberando valore nascosto. Il fondo sfrutterà la vasta rete di MUFG nel finanziamento e la sua esperienza in materia di sostenibilità per riposizionare asset nei principali distretti business e migliorare i rendimenti a lungo termine.
Crescente competizione nel real estate giapponese
MUFG si sta muovendo in un ambiente a basso rendimento, come altri gestori istituzionali. Morgan Stanley sta creando un fondo giapponese di grandezza simile (circa ¥100 miliardi / 630 milioni €), mentre Brookfield ha già impegnato 1,48 miliardi € (235 miliardi ¥), puntando su logistica e acquisizioni mixed-use. Investitori locali come Dai-ichi Life, Marubeni e Orix hanno avviato veicoli paralleli, evidenziando un passaggio verso strategie core-plus e value-add.
Segnali di mercato e dati degli esperti
Secondo l’agenzia di consulenza CBRE, i rendimenti attesi per gli uffici Grade A a Tokyo sono rimasti stabili per oltre 10 trimestri, segno di grande fiducia da parte degli investitori nonostante l’incertezza globale. Gli investitori giapponesi e stranieri sono sempre più attratti dalla resilienza del mercato immobiliare del Paese, grazie alla sicurezza dei redditi e al rischio limitato di offerta.
Impatto sul mercato e prospettive
Il calo delle vacanze nelle aree secondarie e il miglioramento dei canoni di locazione potrebbero generare nuove opportunità di rivalutazione per gli investitori. I rendimenti nel settore alberghiero si stanno leggermente comprimendo, ma resta un ampio potenziale di valore aggiunto attraverso il branding, soprattutto in località turistiche come Osaka e Kyoto, dove la domanda è elevata. Il costante afflusso di persone a Tokyo, sia da altre città che dall’estero, contribuisce a mantenere stabili gli affitti e a rendere attraenti le aree d’investimento. I nuovi sviluppi nei 23 quartieri centrali restano limitati, mantenendo un equilibrio favorevole per gli investitori.
Tuttavia, le banche prevedono che l’aumento dei costi di costruzione e le possibili variazioni dei tassi della Bank of Japan possano esercitare pressioni sui margini. L’approccio del team MUFG, diversificato e intersettoriale, mira ad assorbire tali pressioni concentrandosi sulla creazione di valore sostenibile.
Prospettiva finale
Secondo il Financial Times, il nuovo fondo immobiliare MUFG da 630 milioni € (¥100 miliardi) rappresenta un segnale di rinnovata fiducia nel mercato giapponese da parte degli investitori asiatici. Mentre le grandi città si riprendono dalla pandemia e la capitale punta su asset a rendimento stabile, cresce l’interesse verso una gestione attiva degli asset piuttosto che la proprietà passiva. Se attuata con successo, la strategia MUFG potrebbe ridefinire l’approccio agli investimenti value-add nel mercato immobiliare più resiliente dell’Asia.
