In Europa e in Nord America, le seconde case non sono più trattate come una scelta di stile di vita innocua o come un effetto collaterale della ricchezza. Gli immobili che restano vuoti per gran parte dell’anno vengono sempre più inquadrati dai governi cittadini come una distorsione strutturale di mercati immobiliari sotto pressione — sottraendo offerta ai bacini dell’affitto di lungo periodo, gonfiando i prezzi e intensificando la pressione politica in città già alle prese con problemi di accessibilità.
Ciò che è cambiato non è la diagnosi, ma la risposta. Invece di incentivi morbidi o appelli morali, i comuni stanno utilizzando strumenti fiscali duri. Il raddoppio delle imposte annuali sugli immobili, le sovrattasse esplicite sulle seconde case, le penalità per gli immobili sfitti e i prelievi basati sul valore stanno trasformando la proprietà non principale in una decisione di politica pubblica con un prezzo chiaramente definito, piuttosto che in una preferenza privata neutra. L’abitazione che non viene vissuta non è più invisibile.
Perché le seconde case sono entrate al centro della politica abitativa
La logica alla base di questo cambiamento è coerente oltre i confini nazionali. Nei mercati in cui la domanda di abitazioni supera strutturalmente l’offerta, le seconde case rappresentano una scarsità visibile. Appartamenti utilizzati poche settimane all’anno restano vuoti mentre i lavoratori essenziali vengono esclusi dal mercato, le distanze di pendolarismo si allungano e la tolleranza politica si erode. Prendere di mira le seconde case è quindi diventato uno dei leve di politica pubblica più efficienti disponibili. A differenza dei controlli sugli affitti o degli aumenti fiscali generalizzati, queste misure colpiscono un gruppo più ristretto e chiaramente definito, sono più facili da difendere pubblicamente e possono essere collegate direttamente al finanziamento di alloggi accessibili o di servizi locali. Nelle economie avanzate, l’abitazione viene sempre più ridefinita come infrastruttura piuttosto che come una riserva di valore passiva.
Galles: la linea più dura d’Europa contro le seconde case
Nessuna giurisdizione europea si è mossa più rapidamente o più lontano del Galles. I consigli locali hanno ricevuto ampi poteri per applicare maggiorazioni della Council Tax sugli immobili che non costituiscono una residenza principale, e diversi hanno spinto tali poteri al limite, in particolare nelle comunità costiere e rurali dove le seconde case hanno svuotato l’offerta abitativa locale.
A Cardiff, le seconde case sono ora soggette a una maggiorazione del 100%, che raddoppia di fatto il conto annuale della Council Tax. Un immobile che normalmente comporterebbe un costo di circa 3.000 sterline all’anno ora arriva a circa 6.000 sterline (≈6.930 euro) semplicemente per essere detenuto, prima che vengano presi in considerazione manutenzione o assicurazione. L’imposta è diventata un peso annuale concreto piuttosto che una sovrattassa simbolica.
Il segnale è ancora più forte a Gwynedd, un’area costiera e rurale con una delle più alte concentrazioni di case vacanza nel Regno Unito. Qui la maggiorazione raggiunge il 150%, portando la stessa base di 3.000 sterline a circa 7.500 sterline all’anno (≈8.660 euro). Le autorità locali sono state esplicite sul fatto che l’obiettivo è comportamentale: costringere gli immobili a tornare a un’occupazione permanente tramite vendita o locazione di lungo periodo, piuttosto che permettere loro di restare vuoti per gran parte dell’anno.
Scozia: Edimburgo normalizza l’aliquota doppia
La Scozia ha introdotto un quadro più uniforme per la tassazione delle seconde case, ma l’effetto non è stato meno significativo. Dall’aprile 2024, i consigli possono applicare fino al 200% della Council Tax sulle seconde case, e a Edimburgo questa opzione è stata pienamente esercitata. Un’abitazione che normalmente comporterebbe una Council Tax annuale di circa 2.400 sterline ora si trova ad affrontare un onere vicino alle 4.800 sterline (≈5.540 euro) se classificata come seconda casa. L’importanza della misura risiede meno nella cifra assoluta che nel precedente che stabilisce. Edimburgo non è una località stagionale né un mercato periferico; è una capitale con pressioni croniche sull’accessibilità. Normalizzando l’aliquota doppia, la città sta ridefinendo esplicitamente le seconde case come un uso non preferenziale di un patrimonio abitativo urbano scarso.
Francia: Parigi e l’espansione delle zone ad alta pressione abitativa
La Francia raggiunge una destinazione simile attraverso un’architettura fiscale diversa. Mentre la taxe d’habitation è stata abolita per le residenze principali, rimane in vigore per le seconde case, e i comuni situati in aree designate ad alta pressione abitativa sono autorizzati ad applicare sovrattasse determinate a livello locale. A Parigi, tale sovrattassa è stata fissata al massimo legale del 60%. Poiché l’imposta è calcolata utilizzando un valore locativo definito amministrativamente piuttosto che il prezzo di mercato, i costi variano a seconda del quartiere, ma per molti appartamenti centrali l’aumento aggiunge diverse migliaia di euro all’anno a un conto già consistente.
Parigi non è più un’eccezione. Il governo francese ha ampliato l’elenco dei comuni con carenza abitativa, consentendo a città come Lione, Bordeaux e Nizza di applicare misure simili. L’effetto è un ampliamento della rete fiscale che isola sempre più le seconde case come una categoria distinta e più pesantemente tassata in gran parte del Paese.
Spagna: le tasse locali e le regole sugli immobili sfitti sostituiscono un modello nazionale
La Spagna non opera con un’unica imposta nazionale sulle seconde case, ma la pressione sulle abitazioni non principali sta aumentando attraverso una combinazione di fiscalità locale, applicazione delle norme sugli immobili sfitti e restrizioni regolamentari piuttosto che tramite una singola sovrattassa formale. A Barcellona, le seconde case affrontano costi effettivi più elevati attraverso l’imposta municipale sugli immobili (IBI), multe per il mancato utilizzo prolungato e alcuni dei limiti più rigidi d’Europa sugli affitti a breve termine. Per i proprietari nei distretti centrali, questa combinazione ha trasformato appartamenti a uso occasionale in passività annuali in costante crescita, piuttosto che in asset passivi.
Una dinamica simile sta emergendo a Valencia, dove strumenti fiscali e misure legate alla pressione abitativa vengono sempre più applicati insieme. Sebbene i risultati fiscali varino da immobile a immobile, la direzione è chiara: l’abitazione sottoutilizzata sta diventando finanziariamente sempre più difficile da giustificare nei principali mercati urbani spagnoli.
Paesi Bassi: le seconde case escluse attraverso l’accumulo dei costi
L’approccio olandese evita una singola sovrattassa di grande impatto mediatico, ma ottiene un risultato comparabile attraverso una pressione fiscale e regolamentare cumulativa. Ad Amsterdam, le seconde case sono scoraggiate da imposte di trasferimento più elevate per i non occupanti, rigide restrizioni al buy-to-let e regolamenti municipali sugli immobili sfitti che favoriscono la residenza permanente. I proprietari non occupanti affrontano costi sensibilmente più elevati già in fase di acquisizione, seguiti da oneri continuativi che penalizzano la sottoutilizzazione. Per gli acquirenti di seconde case, il peso finanziario è incorporato nell’intero ciclo di detenzione, producendo un risultato simile alle imposte esplicite sulle seconde case presenti altrove in Europa, anche se meno visibile in una singola voce di costo.
Svizzera e Austria: i mercati alpini chiudono la porta
Nell’Europa alpina, la pressione sulle seconde case è strutturale e regolamentare piuttosto che puramente fiscale. La Svizzera limita le residenze non principali attraverso tetti rigidi nell’ambito del quadro Lex Weber, combinati con tassazione locale e vincoli di pianificazione. In località come St. Moritz, le seconde case sono rare, costose da detenere e sempre più illiquide, con imposte locali annuali, costi di transazione più elevati e una flessibilità locativa limitata che rafforzano il messaggio secondo cui la proprietà non principale è tollerata solo entro limiti ristretti. L’Austria segue un percorso comparabile in regioni turistiche come il Tirolo e Salisburgo, dove imposte locali più elevate e, in alcuni casi, requisiti speciali di permesso trattano le seconde case come un’eccezione piuttosto che come l’uso predefinito dell’edilizia residenziale.
Vancouver: quando il costo è direttamente legato al valore dell’attivo
Se le città europee stanno irrigidendo la pressione attraverso strumenti fiscali stratificati, Vancouver illustra il modello più intransigente. La Empty Homes Tax della città è fissata al 3% del valore stimato degli immobili giudicati vuoti o sottoutilizzati, una definizione che in pratica include molte seconde case. Per un immobile valutato 1 milione di dollari canadesi, l’onere annuale raggiunge i 30.000 dollari canadesi (≈18.500 euro), superando di gran lunga le sovrattasse europee tipiche. Poiché l’imposta cresce direttamente con il valore, gli immobili di fascia alta affrontano passività ricorrenti a cinque cifre in euro semplicemente per restare sottoutilizzati, trasformando la proprietà passiva in una scelta politica con un prezzo esplicito.
Cosa significa per acquirenti e investitori
In tutti i mercati, la direzione non è più ambigua. Le città stanno collegando costi ricorrenti alla proprietà delle seconde case esplicitamente per modificare i comportamenti piuttosto che per aumentare semplicemente le entrate. Per gli acquirenti orientati allo stile di vita, la seconda casa sta diventando un lusso con un prezzo annuale visibile; per gli investitori, la detenzione passiva sta perdendo la sua logica economica a favore di un uso attivo o dell’uscita dal mercato. Per i governi, queste misure si sono evolute in strumenti centrali della politica abitativa piuttosto che in aggiustamenti fiscali marginali. L’era della seconda casa a bassa tassazione — in particolare nelle grandi città e nelle regioni ad alta pressione — sta finendo, sostituita da un sistema in cui possedere un’abitazione senza abitarla rimane legale, ma non è più economico.
