Dopo la stagione turistica 2025, gli asset alberghieri in Europa e negli Stati Uniti non stanno affrontando un rallentamento, ma una fase di ricalibrazione. Quella che doveva essere una pausa post-stagionale si è invece trasformata in una fase di allocazione selettiva del capitale. I volumi delle transazioni sono rimasti resilienti, ma la logica alla base dei deal è cambiata. Acquirenti e venditori si concentrano oggi meno sul momentum di mercato e più sulla performance operativa, sulla solidità delle localizzazioni e sulla capacità degli asset di essere riposizionati in modo efficiente.
Questo cambiamento è visibile in diversi segmenti del mercato. Gli investitori stanno puntando su resort di destinazione con stagioni estese, asset leisure legati allo sci e utilizzabili tutto l’anno, così come su resort urbani di nuova generazione. Anche gli hotel urbani inseriti nei corridoi di trasporto e nelle infrastrutture economiche sono sempre più al centro dell’attenzione, in particolare dove esistono opportunità value-add e il prezzo per camera rimane inferiore al costo di sostituzione.
Un mercato guidato dalle operazioni più che dai cicli
Gli hotel si sono riaffermati come uno dei segmenti più resilienti del real estate commerciale. I dati di HVS indicano che nella prima metà del 2025 l’attività sulle singole transazioni alberghiere è stata più sostenuta, mentre i volumi dei portafogli si sono indeboliti. Questo andamento riflette un cambiamento strutturale piuttosto che una pausa temporanea.
Gli investitori non acquistano più l’hospitality come esposizione tematica ampia. Oggi valutano la performance operativa, la disciplina negli investimenti in capex e la capacità degli asset di mantenere il potere di determinazione dei prezzi una volta conclusa l’alta stagione turistica.
Il mercato post-stagionale è quindi diventato più analitico. Gli asset vengono valutati in base alla loro capacità di performare al di fuori dei mesi di punta, di assorbire costi di finanziamento più elevati e di giustificare strategie di ristrutturazione o riposizionamento senza fare affidamento su ipotesi di leva aggressiva.
Chi compra dopo la stagione e perché
Nel periodo dei tassi di interesse bassi, gli investitori alberghieri erano guidati da un’ampia gamma di motivazioni, dalla compressione dei rendimenti alla diversificazione dei portafogli. Nel contesto post-2025, queste motivazioni si sono ristrette.
I fondi di private equity con una forte competenza nel settore alberghiero figurano tra gli acquirenti più attivi, in particolare i fondi statunitensi che investono capitale in Europa. La loro strategia riflette la disponibilità ad assumere rischio operativo in cambio di creazione di valore attraverso il riposizionamento, l’upgrade dei brand e una migliore gestione dei ricavi, piuttosto che tramite ingegneria finanziaria.
Anche il capitale istituzionale di lungo periodo è diventato più visibile. Fondi pensione, veicoli immobiliari aperti e strutture francesi di tipo SCPI sono sempre più attivi attraverso strategie orientate al reddito. Le operazioni di sale-and-leaseback e i contratti di gestione di lungo termine consentono a questi investitori di assicurarsi flussi di cassa prevedibili, protezione dall’inflazione e strutture coerenti con profili di rischio conservativi.
Un terzo gruppo, in rapida crescita, è rappresentato dai family office e dal capitale privato. Questi investitori privilegiano la conservazione del capitale nel lungo periodo rispetto al rendimento di breve termine e si concentrano su asset urbani “trophy” in città caratterizzate da vincoli strutturali dell’offerta. Parigi, Madrid e diverse città italiane sono tornate in cima alla lista, nonostante livelli di prezzo elevati, poiché la scarsità e la preservazione del valore nel lungo periodo continuano a prevalere sulle considerazioni di rendimento immediato.
Tre trend di investimento che stanno plasmando il mercato post-2025
Uno dei trend più evidenti emersi dal 2025 è il rinnovato interesse per grandi resort con stagioni operative estese o annuali. Una transazione emblematica che illustra questo cambiamento è stata la vendita del Mare Nostrum Resort a Tenerife, una struttura da 1.037 camere, per 430 milioni €, pari a circa 415.000 € per camera. Gli analisti di settore interpretano questa acquisizione come un chiaro segnale che i resort con profili di domanda su dodici mesi possono giustificare investimenti in capex più elevati e offrire performance affidabili anche in un contesto di costo del capitale più alto. Il sud della Spagna e le Isole Canarie sono sempre più percepiti come mercati strutturalmente sotto-offerti rispetto alle destinazioni mediterranee continentali, ancora fortemente dipendenti dal turismo estivo.
Al contrario, gli hotel urbani prime hanno riaffermato il loro potere di determinazione dei prezzi. Le recenti transazioni a Parigi lo dimostrano chiaramente. L’Hotel Grand Cœur Latin, con 75 camere, è stato acquisito da un investitore privato per oltre 70 milioni €, pari a circa 933.000 € per camera, mentre l’Hotel Filigrane & Spa, con 43 camere, è stato venduto per oltre 36,5 milioni €, ovvero circa 850.000 € per chiave. Questi livelli di prezzo spiegano l’intensità della competizione per gli asset situati in posizioni centrali. Nelle città con offerta strutturalmente limitata, la scarsità e la preservazione del capitale nel lungo periodo superano costantemente le preoccupazioni legate alla compressione dei rendimenti.
Tra questi due estremi si colloca un volume crescente di operazioni value-add e strutturate. Le divergenze di aspettative tra acquirenti e venditori hanno reso le strutture di sale-and-leaseback e i programmi di ristrutturazione chiaramente definiti un compromesso efficace. Un esempio rappresentativo è l’acquisizione dell’Hotel Abades Nevada Palace a Granada, con 258 camere, per 30 milioni €, da parte di un veicolo SCPI francese. L’operazione includeva un leaseback di 15 anni all’operatore e un impegno di ristrutturazione pari a 5 milioni €. Questa struttura consente al venditore di liberare capitale senza uscire dalla gestione operativa, offrendo all’investitore visibilità sui ricavi e un rischio di esecuzione controllato.
Il ritorno del “prezzo per camera”
Dopo la stagione 2025, le transazioni alberghiere tornano a essere discusse principalmente in termini di prezzo per camera, poiché questo indicatore fornisce una rapida lettura del posizionamento e del rischio dell’asset. Le recenti operazioni europee mostrano una gamma ampia ma coerente, che va da circa 116.000 € per chiave per asset value-add in locazione in città secondarie, a circa 415.000 € per chiave per grandi resort, fino a 850.000–930.000 € per chiave per gli hotel prime di Parigi.
Transazioni alberghiere recenti dopo la stagione 2025
| Localizzazione | Tipologia di asset | Camere | Valore della transazione | Prezzo per camera | Profilo di investimento |
|---|---|---|---|---|---|
| Tenerife, Spagna | Resort balneare | 1.037 | 430 milioni € | ≈ 415.000 € | Resort leisure annuale |
| Parigi, Francia | Hotel urbano prime | 75 | > 70 milioni € | ≈ 933.000 € | Asset trophy urbano |
| Parigi, Francia | Hotel urbano & spa | 43 | > 36,5 milioni € | ≈ 850.000 € | Centro città prime |
| Granada, Spagna | Hotel urbano (sale-and-leaseback) | 258 | 30 milioni € | ≈ 116.000 € | Value-add |
| Washington, D.C., USA | Hotel urbano | ~410 | 92 milioni $ (≈ 88 milioni €) | ≈ 216.000 € | Asset urbano stabilizzato |
Condizioni di finanziamento e ruolo del debito
La disponibilità di debito è diventata il principale fattore di selezione dell’attività post-stagionale. I finanziamenti senior in euro per asset alberghieri stabilizzati sono generalmente strutturati con loan-to-value del 55–65%, margini di Euribor +165–350 punti base e durate di cinque-sette anni. Questo contesto favorisce gli asset solidi dal punto di vista operativo e penalizza i piani di business speculativi.
Quando il credito bancario si fa più restrittivo, entra in gioco il private credit, offrendo maggiore flessibilità a costi più elevati. Di conseguenza, gli acquirenti non si limitano più ad acquistare hotel, ma asset in grado di superare i criteri di underwriting dei finanziatori in un mercato del credito più rigido e selettivo.
Cosa segnala il mercato per il 2026
I sondaggi sul sentiment degli investitori di CBRE continuano a collocare Spagna e Italia tra i mercati alberghieri più attrattivi d’Europa, con Londra e Madrid in testa a livello cittadino. Tuttavia, la tensione centrale rimane irrisolta. Molti venditori continuano a ancorare i prezzi alle aspettative di rendimento precedenti agli aumenti dei tassi, mentre gli acquirenti strutturano le operazioni sulla base dell’attuale costo del debito.
Il risultato non è una correzione generalizzata del mercato, ma un flusso costante di operazioni strutturate — sale-and-leaseback, partnership, dismissioni selettive e rifinanziamenti, spesso integrando criteri di green loan. Nel contesto post-2025, gli asset alberghieri non vengono più acquisiti solo per il momentum di mercato, ma per la loro resilienza, profondità operativa e capacità di performare quando i periodi di punta sono già alle spalle.
