Il Government Pension Fund Global della Norvegia, il più grande fondo sovrano al mondo, ha tracciato una linea chiara attorno a uno dei settori degli asset reali in più rapida crescita: i data center. Gestito da Norges Bank Investment Management (NBIM), il fondo ha dichiarato di non avere attualmente piani attivi per effettuare investimenti diretti in asset di data center, citando la volatilità del settore e fattori di rischio che includono anche considerazioni legate alla sostenibilità.
La decisione arriva in un momento in cui i data center si trovano all’intersezione tra l’espansione dell’intelligenza artificiale, i vincoli energetici e l’aumento del costo del capitale. Sebbene la domanda di capacità di calcolo continui ad accelerare in Europa e in Nord America, il profilo di rischio del settore è diventato più complesso.
Un fondo da 1,7 trilioni di euro con un mandato conservativo
Ufficialmente, il fondo riporta i propri dati in corone norvegesi, riflettendo la sua base contabile nazionale. Tra la fine del 2024 e l’inizio del 2025, il patrimonio del Government Pension Fund Global ha superato i 20 trilioni di corone norvegesi (≈1,7 trilioni di euro), sottolineando la sua posizione di investitore globale dominante in azioni, obbligazioni e asset reali.
All’interno di questo universo, il settore immobiliare rimane una allocazione relativamente contenuta ma strategicamente importante. L’esposizione di NBIM è suddivisa tra immobili quotati e non quotati, con un focus di lungo periodo su asset generativi di reddito piuttosto che su rischi di sviluppo opportunistici.
Al 30 giugno 2025, il portafoglio immobiliare non quotato del fondo era valutato a circa 365,2 miliardi di corone norvegesi (≈31 miliardi di euro), mentre le partecipazioni immobiliari quotate ammontavano a circa 332 miliardi di corone norvegesi (≈28 miliardi di euro). Questi dati mostrano quanto NBIM sia già selettivo quando si tratta di esposizione diretta ad asset fisici.
Cosa ha realmente dichiarato NBIM sui data center
NBIM ha scelto con attenzione le parole. Il fondo non sta abbandonando completamente il tema dei data center, né sta riducendo l’esposizione indiretta detenuta tramite azioni quotate. Ha invece chiarito che la proprietà diretta di asset di data center non rientra attualmente nel suo quadro di gestione del rischio.
Alexander Knapp, responsabile del settore immobiliare di NBIM, ha dichiarato che il fondo è molto prudente nei confronti dei settori volatili e che al momento non esistono piani concreti per investimenti diretti nei data center nell’ambito della strategia attuale. Il problema non è la domanda di capacità di calcolo, ma la prevedibilità.
Per un fondo progettato per preservare la ricchezza nazionale nel lungo periodo e attraverso le generazioni, la volatilità va oltre i movimenti di prezzo di breve termine. Include l’incertezza sui costi operativi, sull’esposizione normativa, sui cambiamenti tecnologici e sulle strutture di finanziamento.
Perché la volatilità conta nel boom dei data center
A prima vista, i data center sembrano rientrare perfettamente nel manuale degli investitori istituzionali: contratti di locazione di lunga durata, conduttori di primo livello e infrastrutture critiche. Tuttavia, il ciclo di espansione attuale è diverso dalle fasi precedenti.
Le strutture moderne richiedono investimenti iniziali eccezionalmente elevati, guidati dalle infrastrutture energetiche, dai sistemi di raffreddamento e dalla connessione alla rete. Molti sviluppi fanno ampio ricorso al finanziamento tramite debito, che può amplificare il rischio al ribasso se le ipotesi su utilizzo, prezzi dell’energia o condizioni di rifinanziamento si rivelano troppo ottimistiche.
Dal punto di vista di NBIM, questo tipo di rischio asimmetrico si inserisce con difficoltà in un mandato basato su trasparenza, liquidità e stabilità di lungo periodo.
Energia e sostenibilità come rischi finanziari
La sostenibilità non è considerata una questione marginale nel processo di investimento di NBIM. Nel caso dei data center, è diventata una variabile finanziaria centrale.
La disponibilità e il costo dell’energia variano fortemente a seconda delle regioni, mentre i contratti di fornitura elettrica di lungo termine sono sempre più difficili da ottenere a condizioni prevedibili. Allo stesso tempo, i data center sono sottoposti a un crescente controllo da parte dei regolatori e delle comunità locali per quanto riguarda il consumo di elettricità, l’uso dell’acqua e l’intensità di carbonio.
Per un fondo che integra il rischio climatico nella costruzione del portafoglio, gli asset dipendenti da soluzioni energetiche future incerte aggiungono un ulteriore livello di complessità. Anche cambiamenti normativi o di politica della rete relativamente modesti possono modificare in modo significativo i flussi di cassa di lungo periodo.
Le performance immobiliari aggiungono un ulteriore elemento di cautela
La prudenza di NBIM riflette anche le performance recenti. Nella prima metà del 2025, il portafoglio immobiliare complessivo del fondo ha registrato un rendimento di circa l’1,8 percento. Gli immobili non quotati hanno ottenuto risultati migliori, mentre gli investimenti immobiliari quotati hanno mostrato rendimenti negativi nello stesso periodo.
Questa divergenza ha rafforzato l’analisi interna su quale ruolo debba svolgere l’immobiliare nell’allocazione complessiva del fondo. Piuttosto che ampliare l’esposizione a nicchie specializzate e ad alta intensità di capitale, NBIM ha segnalato una preferenza per asset con maggiore visibilità dei redditi e minore rischio operativo.
Una maggiore attenzione al residenziale e agli asset a bassa volatilità
Invece di inseguire le classi di asset più mediatiche, NBIM sta ampliando il proprio raggio geografico e riconsiderando le priorità settoriali. Il fondo ha indicato apertura verso l’edilizia residenziale in affitto e le residenze per studenti in Europa occidentale, negli Stati Uniti e in Canada, dove i flussi di cassa tendono a essere più prevedibili e la domanda degli inquilini più diversificata.
Questi segmenti possono mancare dell’attrattiva narrativa delle infrastrutture legate all’intelligenza artificiale, ma risultano più coerenti con l’enfasi di NBIM su solidità, scala e stabilità dei redditi nel lungo periodo.
Cosa significa per il mercato nel suo complesso
La posizione di NBIM non mina il caso di investimento complessivo dei data center. Gli specialisti delle infrastrutture, i fondi di private equity e gli investitori con una maggiore tolleranza al rischio continueranno probabilmente a investire in modo aggressivo.
Tuttavia, quando un investitore sovrano da 1,7 trilioni di euro segnala pubblicamente la volatilità come motivo per restare ai margini, il messaggio è chiaro. Il capitale istituzionale più conservativo potrebbe diventare più selettivo, privilegiando asset con energia garantita, leva finanziaria prudente e visibilità locativa di lungo termine.
Questa selettività potrebbe ampliare il divario tra strutture di alta qualità ben localizzate e sviluppi più speculativi.
Prospettiva finale
Il fondo sovrano norvegese non sta scommettendo contro i data center. Sta scegliendo di non possederli direttamente in una fase in cui la crescita del settore è influenzata da leva finanziaria, incertezza energetica e rapidi cambiamenti tecnologici.
Per NBIM, questa cautela riflette la sua missione fondamentale: proteggere la ricchezza nazionale nel lungo periodo e attraverso le generazioni, piuttosto che inseguire l’investimento più alla moda. Nell’attuale boom dei data center, la stabilità, non la velocità, resta il parametro decisivo.
